GRAND CONSEIL de la République et canton de Genève PL 13539-A Date de dépôt : 3 juin 2025 Rapport de la commission d’aménagement du canton chargée d’étudier le projet de loi du Conseil d’Etat modifiant les limites de zones sur le territoire de la commune de Chêne-Bourg (création d’une zone 3, d’une zone affectée à de l’équipement public et d’une zone des bois et forêts au lieu-dit « Seymaz-Sud », situé entre l’avenue de Bel-Air et la Seymaz) Rapport de majorité de Geoffray Sirolli (page 6) Rapport de première minorité de Caroline Renold (page 73) Rapport de seconde minorité de David Martin (page 80) ATAR ROTO PRESSE – 80 ex. – 06.25 PL 13539-A 2/84 Projet de loi (13539-A) modifiant les limites de zones sur le territoire de la commune de ChêneBourg (création d’une zone 3, d’une zone affectée à de l’équipement public et d’une zone des bois et forêts au lieu-dit « Seymaz-Sud », situé entre l’avenue de Bel-Air et la Seymaz) Le GRAND CONSEIL de la République et canton de Genève décrète ce qui suit : Art. 1 Approbation du plan 1 Le plan N° 30217-512, dressé par le département du territoire le 28 juillet 2021, modifiant les limites de zones sur le territoire de la commune de ChêneBourg (création d’une zone 3, d’une zone affectée à de l’équipement public et d’une zone des bois et forêts au lieu-dit « Seymaz-Sud », situé entre l’avenue de Bel-Air et la Seymaz) est approuvé. 2 Les plans de zones annexés à la loi d’application de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire, du 4 juin 1987, sont modifiés en conséquence. Art. 2 Normes de construction Les constructions à édifier dans la zone affectée à de l’équipement public créée par le plan visé à l’article 1, alinéa 1, sont soumises aux dispositions applicables à la 4e zone urbaine (4e zone A). Art. 3 Degrés de sensibilité Conformément aux articles 43 et 44 de l’ordonnance fédérale sur la protection contre le bruit, du 15 décembre 1986, il est attribué le degré de sensibilité II aux biens-fonds compris dans le périmètre déclassé en zone 3 et le degré de sensibilité III aux biens-fonds compris dans le périmètre de la zone affectée à de l’équipement public et dans le périmètre de la zone des bois et forêts, créées par le plan visé à l’article 1, alinéa 1. Art. 4 Opposition L’opposition à la modification des limites de zones formée par la commune de Chêne-Bourg est rejetée, dans la mesure où elle est recevable, pour les motifs exposés dans le rapport de la commission chargée de l’examen de la présente loi. 3/84 PL 13539-A Art. 5 Dépôt Un exemplaire du plan N° 30217-512 susvisé, certifié conforme par la présidence du Grand Conseil, est déposé aux Archives d’Etat de Genève. 3/11 PL 13539 ANNEXE PL 13539-A 4/84 806 4203 6 1147 3789 1805 2788 3790 1806 2546 DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE 3791 1807 476 1402 Office de l'urbanisme 1397 3546 3544 A704 A702 1403 Direction du développement urbain 1398 1404 3549 1399 CHÊNE-BOURG 3545 1400 1430 Feuilles Cadastrales N° : 26 et 27 Parcelles Nos : 1492, 2795, 2988, 2989, 2990, 2991, 2992, 2993, 2994, 2995, 2996, 2998, 3001, 3002, 3004, 3064, 3066, 3067, 3087, 3088, 3120, 3128, 3152, 3195, 3196, 3197, 3198, 3402, 3812, 3823, 3824, 3825, 3826, 3827, 3828, 3829, 3832, 3833, 3834, 3837, 3976, 3977, 4121, 4122, 4142, dp4206, DP4227, 4314, 4315, 4354, 4355, 4356, 4508, 4509 Pour partie : 4627, DP4203, DP4207 1401 2797 1428 3547 1429 1696 4121 705 2152 2006 2717 Modification des limites de zones 2153 840 1669 3395 866 4572 2064 2679 2650 2677 2506 SEYMAZ-SUD Située entre l'avenue de Bel-Air et la Seymaz 741 1304 3396 4008 2440 2439 4573 340 877 2258 2269 4009 681 1326 402 2660 1.88 754 2194 1698 616 2674 755 2181 1968 1820 1567 1566 1817 1855 2634 869 3343 2379 1256 696 585 2633 695 2120 1856 359 358 744 1821 2759 2196 Zone 3 2246 1876 4061 1589 1590 2073 DS OPB II 2008 1939 2117 1823 785 1939 786 765 3164 2693 709 3753 4052 2714 454 880 453 2138 964 2789 Zone affectée à de l'équipement public 1882 836 837 2243 3169 3168 1849 1481 988 1859 1903 2715 1903 738 2139 2725 4634 1588 4254 1938 708 1861 761 671 DS OPB III 2354 2573 672 2783 2239 2911 2247 1285 1284 604 2782 4183 446 2910 1831 Au ror e 1853 1859 1859 445 de la 193 1851 31611873 2545 2546 2291 407 3167 2040 4060 2552 456 2103 2177 455 4046 2160 2848 1612 2924 2054 206 481 2055 408 509 839 4047 2167 463 2928 440 379 702 08 Procédure d'opposition 4049 470 698 1647 483 4048 2173 2174 380 860 2911 4051 1961 381 4358 DS OPB III 4185 2176 127 192 Zone des bois et forêts 2669 237 2773 4184 2161 1858 Av en ue de l' Av en ue 1829 677 1525 2157 600 236 Av en ue du Sim plo n 3731 312 2577 2163451 Ma rtin ièr e 963 2471 296 1825 1843 382 1478 384 4357 2169 2169 2302 3314 291 3084 2849 292 3086 2560 2309 Chemin de la Mousse Visa : Adopté par le Conseil d'Etat le : 4182 Timbres : Le président du Grand Conseil : 2636 2454 1743 1330 1438 463 3906 1615 3486 1329 1439 Adopté par le Grand Conseil le : Loi N° : 1742 4610 Echelle 4611 Chêne-Bourg 1:2500 Date : 28.07.2021 Dessin Ol.S Modifications Indice Place de la Gare 4613 Objets Constat nat forêt Date 17.06.2022 Dessin Ol.S Code GIREC Secteur / Sous-secteur statistique Code alphabétique 13.00.040 CBG Code Aménagement (Commune / Quartier) 512 Plan N° 3950 2090 3951 2092 3952 2093 Archives Internes 3953 2094 2089 2830 4559 2831 3956 4724 2902 4561 CDU e Ru 4173 3954 RD ÉA RR PE isço an Fr 1462 3594 3079 2048 1463 3595 3955 2083 711.6 Indice 30217 - PL 13539 4/11 5/84 PL 13539-A Av en ue Ma rcD 114 A712 OR 2984 lle ge ar M 806 A1417 A1123 ET 119 A109 la de in em Ch 2569 2506 3130 A1416 4203 A736 2409 A1415 A1545 3624 1147 A1546 A1499 A1412 2190 21842529 2669 445 A1480 A1492 2040 A1965 2183 2194 2801 2106 3549 2863 1399 lle ge ar M 124 2052 2057 A1325 A1963 CHÊNE-BOURG 2049 A106 A128 2301 A1324 A136 2050 2379 2288 134 A107 A1212 1332302 A126 3019 2303 136 A129 2797 1428 3481 422.04 A1401 3547 A718 2363 A1528 4227 137 3018 A1402 A719 A1530 141 1429 2805 A139 2160 2365 A133 1696 138 140 A1052 125 A1403 A1536 A132 139 A1200 A277 A141 1867 A1609 224 2077 225 A140 3501 A279 A1537 4121 A142 3049 A1335 705 2152 2006 2717 A143 1826 3837 A1433 1669 3395 A280 226 4122 3198 3812 A284 3185 A322 247 A318 1340 1149 1566 1817 3064 3976 2097 696 s sert 1910 3828 A1293 1945 1941 A1295 2995 4204 213 3313 2464 934 A1309 1931 2085 2084 2993 2465 551 1944 1929 1942 1930 3825 1522 4142 1927 1943 3829 1927 1928 1928 3824 1207 2149 1916 2996 2943 910 2811 2998 3001 1821 3823 A1214 240 214 1886 1858 193 1851 31611873 2545 2546 2291 407 3167 456 127 2103 2795 417 379 2055 408 509 508 1839 4047 2167 3002 483 4048 2173 2174 380 860 2911 1795 4051 1961 381 4358 2471 296 1843 382 1451 3652 223 3651 950 4206 463 2928 440 3478 1781 2812 1923 1923 2473 Procédure d'opp 4049 470 1612 2924 1247 1247 2169 2169 1478 384 4357 2302 3314 291 3084 1922 A1213 1763 4046 2160 698 1647 481 1298 948 1925 A1080 455 1825 3004 1926 2177 2849 292 3086 2560 2309 1847 4205 Chemin de la Mousse Visa : Adopté par le Conseil d'Etat le : 4182 Le président du G 351 4211 3087 350 4626 2781 2162 A1389 2636 1735 2696 347 4306 Chemin du Pont-de-Ville 349 1492 3088 2141 2697 1577 4074 4075 4063 1743 1330 1438 3463 1734 2161 A1381 2454 1447 3804 1779 1817 3906 4627 352 1459 352 1578 184 3486 1329 4073 1780 1615 2314 1439 2069 4539 1458 2362 2850 2875 4614 2851 2444 1457 Pa rc Din u-L IPA TT I 10 20 30 40 50 60 70 100 4253 1468 4310 3424 3425 1467 1331 44622680 Code GIREC Secteur / Sous 13.00.0 Objets Date Dessin Constat nat forêt 17.06.2022 Ol.S Code Aménag 512 2090 3951 2092 3952 Archives Intern 3953 2093 2094 2830 4559 2831 3956 1713 4724 191 2808 1933 210 2344 2902 4096 188 1931 4561 2350 1929 2791 205 2115 194 201 4210 216 2343 2356 692 3565 3331 1916 . -G 338 420.2 4213 3950 2089 199 2793 4072 Ol.S 1009 1900 416.54 2679 2574 197 196 751 2381 4220 2359 2360 1010 345 2670 Lo uis -F AV RE B329 1473 2706 Pla ce B327 682 4617 1122 4281 Ru ed eC h4208 ên e-B 4283 ou ge rie s Ru ed uP éa ge Ru ell e de la B328 2574 2364 1708 1717 1902 247 1462 3594 247 CDU 4173 3954 RD ÉA RR PE isço an Fr B446 1345 4252 1338 2658 Av en ue 3428 678 R4214 ue 1950 Dr 2069 -G eo rg es 2071 -A UD ÉO UD 1942 Ré v. 20 28.07.2021 Dessin 2574 e Ru e rs hên rty x-C ieu Ma uV isro ed Ru sT de 3427 1454 Date : 2238 2375 4628 2913 2361 1:2500 1297 2913 3426 1453 3052 4613 1940 RI SO N 0 Loi N° : Modifications Indice Place de la Gare 4175 3705 1940 80 4209 90 1452 B325 679 3704 4533 B765 B765 B765 B765 Ch em in 1726 1726 -A 2472 Chêne-Bourg 3702 4311 1470 F. ce Pla A1626 A1626 Echelle 4611 1471 Av en ue A1626 Pa 4312 rc Din u-L IP AT TI 4309 1469 3423 A1626 BAUD 4538 4534 -P . -D EC HE VR EN S 4212 2441 Pa rc Din u-L IPA TT I 2443 2187 I LIPATT DinuParc 2442 Avenue Ed4172 ouard- 2853 4313 1472 1456 1455 A620 2852 4537 4305 2363 4610 1356 4536 N Adopté par le Grand Conseil le : 1742 4535 2822 2165 A1384 DS OPB 4185 2176 192 Zone des bois et forêts 2669 4060 2552 2848 702 2609 2040 237 2054 2605 427 600 236 2773 4184 2161 206 1797 224 1853 1859 1859 445 1206 A1214 A1215 1285 1284 604 2152 423 1877 2577 2163451 2910 1831 2157 1845 1785 Av en ue de Be l-A ir A1277 A1276 A1215 A1215 2989 2992 1737 1932 2354 2247 1829 677 1525 446 3312 1934 3826 A1310 A1294 A1429 3263 927 1933 4183 1215 973 2988 2150 A1305 A1292 671 672 2783 2239 2782 3731 2991 2994 1796 3832 1935 Zone affectée à de l'équipement p 837 2243 2573 2911 1795 2990 1936 3827 453 2138 964 1882 836 3169 3168 454 880 1911 1939 2714 1859 1903 2715 1903 3753 1849 1481 988 963 A1299 A1306 765 3164 738 4052 986 2789 3834 1972 4254 2139 2725 3128 Au ror e A1313 4508 1422 4634 1588 2693 709 1327 2239 3728 A1300 DS OPB II 1861 1823 785 1938 708 2143 4356 de l' A1314 1940 A1290 1946 2746 2742 2552 2551 Av en ue 1937 A1303 1947 2100 4354 3833 2151 358 1589 1590 2073 1939 786 2743 2892 2812 1821 2759 761 2117 4509 A1302 1938 359 744 1939 1959 2744 A1301 1952 1934 A1315 A1647 A1304 Che min du P ré-d es-E s A1298 A1316 1856 2008 2747 1951 1935 A1297 1936 Zone 3 2246 1876 4061 2196 710 2745 3120 4355 A1307 A1296 A326 A1312 A1311 1147 3977 2099 A1321 2633 695 1166 2120 2098 2379 1256 3195 2871 A1308 2634 869 3343 585 2144 2096 1950 2943 1933 1968 1855 1556 4315 3196 A1289 A324 2194 1698 2674 1567 2145 A1288 2141 2942 681 616 2642 3152 248 A320 A323 A325 A671 4009 2660 755 2181 A319 2142 2811 2802 2258 2269 1326 754 1820 4207 3212 A286 877 3402 421.88 1611 249 2192 2941 4573 1895 4314 2912 2147 3197 2146 2196 SEYMAZ-SUD Située entre l'avenue de Bel-Air 741 3396 4008 2440 2439 1867 2514 2679 2650 2677 2506 1896 1866 2515 A317 1983 A1319 4572 1304 A1320 A1406 3184 A282 A282 2804 866 1897 1126 Av en ue du Sim plo n 237 A304 A305 A1549 3066 Ma rtin ièr e 236 A303 244 2064 1013 3067 A1611 A316 1982 de la A1318 Ch em in D e-L A-M ON TAG NE 2238 233 2205 Av en ue 1911 A300 234 Modification des limite 2153 840 1898 3502 A144 A1280 A301 Feuilles Cadastrales N° : 26 et 27 Parcelles Nos : 1492, 2795, 2988, 2989, 2990, 2991, 2992, 299 3066, 3067, 3087, 3088, 3120, 3128, 3152, 319 3826, 3827, 3828, 3829, 3832, 3833, 3834, 383 4314, 4315, 4354, 4355, 4356, 4508, 4509 Pour partie : 4627, DP4203, DP4207 1401 132 2196 3480 1430 2466 A124 A1463 A1400 2159 3545 1400 2672 A127 A125 A276 2361 2158 3227 2326 131 2195 A1462 Chêne-Bougeries A1526 130 2325 A118 2965 2362 A1524 1404 2671 la 2966 A1962 1403 1398 2244 2670 3226 A825 de A1374 2000 3546 3544 A704 A702 3225 2445 A1491 Office de l'urbanisme 1397 2243 A121 2191 2530 2193 in em Ch 2192 2555 2241 A1516 2528 2182 A1450 A1375 A122 A1514 A1510 2057 A1643 1402 475 A120 3052 A1163 1815 476 A1413 2189 2001 DÉPARTEMENT DU T 3791 1807 2407 417.03 A1512 2185 A1515 Cou valo ux A1337 2364 A701 A113 2406 2186 A1336 1999 A1414 A1511 A1164 A1142 A1283 2188A1479 2648 1812 3790 1806 2546 A703 123 A1513 1816 2788 2508 122A1282 A1517 3069 Che min de A115 A116 2187 A1284 1899 3789 1805 2507 2408 A1129 3079 2048 2342 1463 3595 1630 2340 2352 2828 3955 2083 711. PL 13539-A 6/84 RAPPORT DE MAJORITÉ Rapport de Geoffray Sirolli A) Préambule La commission d’aménagement du canton, présidée durant l’ensemble des travaux relatifs à ce projet de loi par Mme Dilara Bayrak, a étudié le projet de loi 13539 lors de huit séances tenues entre novembre 2024 et avril 2025. Le rapporteur tient à remercier chaleureusement les procès-verbalistes qui ont accompagné les travaux de la commission lors de ces huit séances : Mme Selma Bentaleb, présente lors des séances du 27 novembre 2024 et des 4 décembre, 19 février, 12 mars, 2 avril et 16 avril 2025, ainsi que Mme Caroline Dang, présente lors des séances des 15 janvier et 26 mars 2025. Leur rigueur et leur constance ont grandement facilité le bon déroulement des séances et la retranscription fidèle des échanges. M. Sylvain Ferretti, directeur général de l’office de l’urbanisme, et M. Jean-Charles Pauli, directeur juridique de l’office de l’urbanisme, ont assisté aux séances de la commission. Les représentants du département du territoire (DT), de la commune de Chêne-Bourg, de l’association des propriétaires de Seymaz-Sud, des urbanistes mandatés ainsi que des juristes spécialisés ont été entendus. La densité des auditions et la richesse des échanges témoignent de l’importance stratégique de ce projet pour le canton. La majorité de la commission a estimé que le projet de loi répondait de manière équilibrée aux besoins en logements, aux principes de durabilité urbaine, à la participation citoyenne ainsi qu’à l’autonomie des communes. B) Synthèse 1) Contexte général et historique Le secteur « Seymaz-Sud » est inscrit au plan directeur cantonal (fiche A03) et au plan directeur communal de Chêne-Bourg comme périmètre à densifier. Situé en bordure immédiate de la gare du Léman Express de ChêneBourg et desservi par plusieurs lignes de transports publics, il représente un site optimal pour l’urbanisation vers l’intérieur. Un premier projet (MZ 29929) prévoyait une zone de développement 4A sur ce même périmètre. Ce projet, inscrit dans une logique classique 7/84 PL 13539-A d’aménagement piloté par l’Etat, a fait l’objet de discussions entre 2018 et 2020, mais n’a jamais été concrétisé. Il a suscité une forte opposition de la part des propriétaires fonciers du secteur, notamment en raison du mécanisme des « trois tiers ». Plusieurs d’entre eux avaient acquis leurs parcelles entre 2007 et 2017 à des conditions de marché, et redoutaient une dévalorisation de leurs biens si le système de plafonnement s’appliquait. Cette opposition s’est traduite par un rejet massif du projet par les propriétaires, comme l’a confirmé le DT lors de l’audition du 27 novembre 2024. Pour débloquer la situation, et avoir enfin la possibilité de construire les logements pour la population genevoise, la motion 2436, votée par la majorité du Grand Conseil lors de sa séance du 5 mars 2021, a demandé au Conseil d’Etat de favoriser une approche alternative, plus souple, par la zone ordinaire. Cette motion visait explicitement à lever les blocages liés à l’ancien projet de zone de développement et à accélérer la production de logements sur ce périmètre stratégique. C’est dans ce cadre que le PL 13539 a été élaboré et déposé par le Conseil d’Etat. Il est important de relever que, si la commune de Chêne-Bourg a dans un premier temps exprimé ses réserves à l’égard de ce déclassement en zone ordinaire – notamment en raison d’un risque de perte de maîtrise publique et d’un urbanisme fragmenté –, elle a vu, au fil du processus, plusieurs de ses préoccupations intégrées. Le courrier du Conseil administratif daté du 30 janvier 2025 a acté la reconnaissance par la commune que les principes urbanistiques proposés par l’association des propriétaires répondaient à sa vision d’ensemble du développement du secteur. Cette convergence, rendue possible par la démarche volontaire et coordonnée des propriétaires, constitue un élément fondamental du consensus politique ayant permis l’avancement du projet. Ce projet revêt dès lors une portée symbolique : il constitue un test politique assumé pour démontrer que la zone ordinaire, lorsqu’elle est portée par un partenariat solide entre les acteurs privés, la commune et le canton, peut permettre un développement maîtrisé, rapide et consensuel dans un contexte de forte pression foncière et de pénurie de logements. Le projet permet le déclassement de 41 392 m2 de zone 5 (villas) vers : – 30 260 m2 en zone ordinaire 3 ; – 1970 m2 en zone d’équipement public ; – 9 162 m2 en zone des bois et forêts. PL 13539-A 8/84 2) Enjeux urbanistiques et arbitrages Après avoir constaté l’échec du projet initial en zone de développement, la commission s’est concentrée sur les conditions permettant un développement crédible en zone ordinaire, dans le respect des dynamiques locales et des impératifs d’aménagement coordonné. La zone ordinaire présente plusieurs avantages que la commission a soulignés au cours de ses travaux : – Elle permet un développement plus rapide, en évitant les délais liés à la planification publique contraignante. – Elle préserve la liberté des propriétaires tout en les responsabilisant dans une démarche collective. – Elle est mieux acceptée localement lorsqu’un projet est mûri en concertation, comme ce fut le cas ici. – Elle est plus souple juridiquement et permet des montages adaptés à la diversité des situations foncières. – Elle évite les blocages induits par le mécanisme des « trois tiers », peu compatible avec certaines réalités du marché. Toutefois, afin de répondre aux préoccupations exprimées par certains commissaires ainsi qu’à celles formulées par la commune de Chêne-Bourg quant au risque de développement fragmenté, il est apparu pertinent d’accompagner cette souplesse d’un cadre renforcé. Pour répondre à ce défi, la majorité des commissaires a jugé intéressant d’accompagner le déclassement d’un instrument : la motion 3121, dite « Seymaz-Sud », dont le premier signataire est Adrien Genecand. Cette motion prévoit notamment : – l’élaboration d’un plan localisé de quartier (PLQ) couvrant l’ensemble du périmètre ; – la possibilité d’un refus conservatoire (art. 13B LaLAT) ; – l’introduction d’une taxe d’équipement ; – un cadre formel de coordination entre les acteurs publics et privés. Cette solution a permis de concilier la rapidité d’action attendue de la zone ordinaire avec un niveau de structuration suffisant pour assurer une cohérence urbanistique d’ensemble. La commune de Chêne-Bourg a joué un rôle important dans ce processus. Bien qu’elle ait initialement exprimé des réserves sur le déclassement en zone ordinaire, ayant d’ailleurs formé opposition par courrier recommandé du 1er novembre 2024, reçu le 7 novembre 2024 par la chancellerie, elle a ensuite reconnu au fil des auditions que le projet porté collectivement par les 9/84 PL 13539-A propriétaires correspondait à ses attentes en matière d’aménagement. Commune parmi les plus modestes du canton, confrontée à une pression fiscale élevée et disposant de peu de réserve foncière, elle a finalement vu dans ce projet une opportunité de générer une mixité sociale nouvelle et d’améliorer ses ressources fiscales. Son soutien final, acté par courrier officiel, a constitué un élément central du consensus obtenu. Il convient également de souligner le rôle essentiel joué par l’association des propriétaires et des habitants du périmètre. Leur implication précoce, leur capacité à s’organiser collectivement, à mandater des professionnels qualifiés et à proposer un projet concerté ont constitué une base précieuse pour faire émerger un consensus politique et technique autour du déclassement. Leur posture proactive et constructive a démontré que la zone ordinaire, lorsqu’elle repose sur une gouvernance locale forte, peut produire des projets cohérents et de qualité. La commission remercie chaleureusement les représentants de l’association de leur engagement exemplaire. Enfin, il a été relevé que ce projet s’inscrivait dans une dynamique politique plus large. Un équilibre implicite a été évoqué entre deux projets : l’acceptation d’un déclassement en zone de développement pour le périmètre des Corbillettes, en contrepartie du soutien à une zone ordinaire pour Seymaz-Sud. Si ce compromis a permis d’ouvrir la voie à des majorités transversales, il est toutefois regrettable que certaines positions exprimées dans cet esprit n’aient pas été suivies lors du vote final en commission, affaiblissant la cohérence politique du processus. 3) Conclusion Le projet de loi 13539 constitue l’aboutissement d’un processus ambitieux, pragmatique et innovant de développement territorial. Il a permis de sortir d’un blocage ancien et persistant, hérité du refus de la zone de développement, en proposant une solution alternative et crédible : la zone ordinaire, soutenue par un cadre solide. En conciliant les impératifs de rapidité de production de logements, de cohérence urbanistique et de participation locale, ce projet a su rassembler autour de lui des acteurs publics et privés qui, chacun à sa place, ont contribué à faire émerger une vision partagée. Le soutien exprimé par la majorité des commissaires témoigne de la confiance accordée à ce modèle, fondé sur la responsabilité, la concertation et l’efficacité. Par ailleurs, ce projet envoie un signal important : lorsqu’ils sont structurés, motivés et bien accompagnés, les propriétaires fonciers peuvent être des PL 13539-A 10/84 partenaires crédibles de la planification. L’association des propriétaires de Seymaz-Sud en est un exemple remarquable. Le PL 13539 ne se contente donc pas de répondre à un besoin local : il ouvre une voie plus large, celle d’un urbanisme partenarial, souple et encadré, capable de relever les défis du logement dans un canton à forte pression foncière. Pour toutes ces raisons, la majorité de la commission recommande l’adoption du projet de loi 13539. C. En détail Auditions de la commission, discussion et vote Présentation du département, 27 novembre 2024 M. Sonderegger, urbaniste au département du territoire (DT) M. Ferretti souligne que l’exercice mené dans ce cas est peu habituel, la législation exigeant normalement de procéder à des projets de modification de zones en zone de développement. Or, ici, il s’agit d’une modification de zone en zone ordinaire, conformément à une motion du Grand Conseil. M. Sonderegger introduit le PL 13539, qui concerne la modification des limites de zones sur le territoire de la commune de Chêne-Bourg, notamment par la création d’une zone 3, d’une zone affectée à de l’équipement public et d’une zone des bois et forêts. Ce projet, situé au lieu-dit « Seymaz-Sud », entre l’avenue de Bel-Air et la rivière Seymaz, est issu de la motion 2436. Il précise qu’il concerne la partie nord de la commune, à proximité de la gare de ChêneBourg. Il présente une carte montrant les zones d’affectation actuelles : principalement une zone 5 villas, avec des espaces verts, une zone ferroviaire au sud comprenant la voie verte, deux écoles et un stand de tir au nord du secteur. Une photo aérienne illustre la densité boisée le long de la Seymaz, avec une végétation importante. Il explique que ce projet est inscrit dans les planifications supérieures, notamment dans la fiche B2 du plan directeur communal (PDCom) de Chêne-Bourg, adopté le 14 décembre 2010 par le Conseil municipal. Ce plan prévoit une densification dans le secteur bâti entre l’avenue de Bel-Air et la Seymaz. Par ailleurs, il est également mentionné dans la fiche A03 du plan directeur cantonal (PDCant), qui recommande l’extension de la densification en modifiant les limites de zones dans les zones villas. Il retrace l’historique du projet, expliquant qu’il s’est articulé en trois étapes principales : tout d’abord, la mise en zone MZ 29929, initiée par la commune de Chêne-Bourg ; ensuite, le dépôt de la motion M 2436 ; et, enfin, 11/84 PL 13539-A l’élaboration de la mise en zone MZ 30217-512, qui a été initiée par le Grand Conseil. Le Conseil d’Etat a déposé son rapport relatif à ce projet auprès du Grand Conseil en septembre 2021. La MZ 29929-512 prévoit une restructuration du territoire concerné en introduisant une zone de développement 4A d’environ 36 000 m², une zone de développement 4A destinée à des équipements publics couvrant environ 15 000 m², ainsi qu’une zone des bois et forêts s’étendant sur environ 11 000 m². Par la suite, la motion M 2436, intitulée « Pour une densification optimale et une réalisation rapide du projet au lieu-dit « Seymaz-Sud » », a été introduite. Cette motion visait à transformer la zone initialement prévue en une zone ordinaire de type 3, tout en maintenant une zone des bois et forêts. Elle a été approuvée par le Grand Conseil, puis le projet a été transmis au Conseil d’Etat en mars 2021. Le rapport correspondant du Conseil d’Etat a été présenté au Grand Conseil en septembre 2021. La MZ 30217-512 prévoit la création d’une zone 3 ordinaire d’une superficie d’environ 36 000 m², d’une zone affectée à de l’équipement public d’environ 15 000 m² et d’une zone des bois et forêts d’environ 11 000 m². La motion relative à ce projet a été déposée en novembre 2017. Après avoir été renvoyée en commission, celle-ci l’a acceptée en 2020, et le Conseil d’Etat a répondu en septembre 2021. Dans le cadre de la procédure, le Conseil administratif de Chêne-Bourg a rendu un préavis défavorable avant l’ouverture de l’enquête publique. Ce préavis reposait sur plusieurs arguments : le fait que la commune ne percevrait pas de taxe d’équipement, une répartition jugée inéquitable des droits à bâtir, l’absence de garanties concernant les cessions au domaine public, ainsi que les difficultés, voire l’impossibilité, d’obtenir des servitudes de passage ou d’usage public. Par ailleurs, il a été souligné un manque de contrôle démocratique et concerté de la forme urbaine, ainsi qu’une mauvaise intégration des futurs gabarits de la zone 3, dont la hauteur maximale prévue (27 mètres) s’insérerait mal dans le périmètre concerné. Dans la continuité de cette procédure, une enquête publique a été ouverte du 22 juin au 22 juillet 2023, sous le numéro 2004. Cette enquête a donné lieu à cinq courriers d’observations provenant de trois associations et de deux propriétaires privés. Les observations formulées lors de l’enquête publique ont soulevé plusieurs points critiques, notamment l’absence d’un aménagement coordonné des constructions, en raison de l’absence d’élaboration d’un plan localisé de quartier (PLQ). Parmi les autres préoccupations, il a été mentionné PL 13539-A 12/84 que les gabarits des bâtiments, atteignant jusqu’à 21 mètres, voire 27 mètres, altéraient la cohérence urbanistique du quartier. De plus, il a été souligné que la forte densification envisagée entraînerait une perte significative de biodiversité et une augmentation du trafic dans la zone concernée. Le second propriétaire privé a formulé des observations similaires, soulignant que la mise en place d’un PLQ garantirait un débat démocratique plus approfondi et permettrait une planification plus cohérente, contrairement à l’option de la zone de développement 4A. Les trois associations qui se sont prononcées sont l’Association Seymaz Rivière, Pro Natura et l’Association des habitants des Trois-Chêne. Les griefs de l’Association Seymaz Rivière incluent l’inévitable imperméabilisation des sols, l’ombre portée par les grands immeubles qui nuira au développement du cordon boisé, ainsi que la diminution de la surface arborée dans le périmètre en raison des coupes d’arbres liées au chantier. Pro Natura estime qu’il serait plus pertinent de privilégier d’autres secteurs à densifier, notamment ceux situés près de la gare de Chêne-Bourg. Elle considère également qu’il est essentiel de conserver la zone de développement plutôt que de la transformer en zone ordinaire. En outre, Pro Natura demande qu’un nouveau constat de nature forestière soit effectué, afin de délimiter formellement la forêt. Enfin, l’association insiste sur le fait que la perte de verdure dans la zone doit être compensée, notamment entre la zone boisée et la zone à bâtir. L’Association des habitants des Trois-Chêne soulève d’abord la question de l’impact des grands immeubles et des parkings, situés à proximité du cordon boisé, et demande quelles mesures de protection seront mises en place pour préserver la rivière et la nature qui l’entoure. L’association insiste également sur la nécessité d’élaborer un plan de circulation cohérent et concerté. De plus, elle déplore l’absence de mention concernant le développement de bâtiments à caractère écologique ou l’intégration d’un écoquartier dans le projet. En l’absence de réponses satisfaisantes à ces trois points, l’Association des habitants des Trois-Chêne se déclare défavorable au projet. M. Sonderegger poursuit en rappelant l’historique de la procédure concernant la MZ 30217. Il conclut en précisant que la procédure d’opposition a pris fin le 22 novembre 2024, et qu’elle a donné lieu à une opposition de la commune de Chêne-Bourg. Un député PLR souligne les difficultés qu’ont les citoyens à comprendre le temps considérable nécessaire pour aboutir à ce type de procédures. Il s’interroge sur les raisons qui expliquent qu’il faille sept ans pour atteindre le stade actuel. Il évoque une responsabilité collective, impliquant à la fois les 13/84 PL 13539-A députés, les autorités municipales et le département, et questionne la possibilité d’améliorer l’efficience dans le traitement de ces dossiers. M. Ferretti précise que le projet remonte à une période encore plus ancienne, les réflexions sur le plan directeur cantonal et le plan directeur communal ayant débuté au début des années 2010. Il souligne que le traitement politique de la motion a pris presque trois ans. Il rappelle qu’en 2015, un travail important a été réalisé pour réviser la procédure relative aux PLQ dans le but d’accélérer les processus. Cependant, lorsqu’il avait présenté le troisième rapport devant la commission d’aménagement, il avait constaté que ces efforts ne permettaient pas d’accélérer le rythme. Il explique que le système impose fréquemment des demandes supplémentaires ou des études additionnelles, ce qui ralentit l’avancement des projets. Suite à ce constat, une décision a été prise de limiter à deux le nombre d’enquêtes techniques. Désormais, après la deuxième enquête technique, un arbitrage est effectué pour éviter des adaptations successives qui pourraient entraîner un blocage des procédures. Un député Ve rappelle que le PL 11883 avait débuté par l’audition du Conseil administratif de l’époque. Il souligne que la commune avait pris l’initiative de lancer le déclassement en zone de développement. Selon le rapport de 2016 du Grand Conseil, le projet avançait sans difficulté. Cependant, après un test en zone ordinaire, les préavis défavorables se sont multipliés, émanant de différentes parties. Un député LC évoque le projet des Corbillettes, qui a nécessité 23 ans pour se concrétiser, soulignant ainsi les lenteurs possibles dans ce type de démarche. Il précise que, dans le cas présent, si les propriétaires des parcelles concernées refusent le déclassement, aucun progrès ne sera possible. Il ajoute que la démarche adoptée par le Grand Conseil lors du second vote visait à permettre un développement du projet. Sans cette approche, le projet aurait été bloqué, sans aucune avancée concrète. Un député PLR s’interroge sur les conséquences concrètes du passage en zone 3, notamment en termes de densité et de création de logements, en s’écartant des considérations purement théoriques et des projections potentielles. M. Sonderegger répond que la densité finale sera déterminée par les projets spécifiques qui seront développés. Il souligne que les propriétaires ont sollicité le classement en zone 3 ordinaire pour garantir que leurs biens ne perdent pas de valeur. M. Ferretti explique qu’il est possible de se faire une idée des densités relatives des différentes zones. Selon lui, les propriétaires ont perçu que l’une PL 13539-A 14/84 des zones permettrait une densité plus importante que l’autre, ce qui a suscité leurs inquiétudes. Il précise que cette modification de zones ne repose pas encore sur des projets concrets. Le député PLR demande si, dans le cadre du projet de loi actuellement soumis au vote, il serait envisageable de maintenir le développement en zone ordinaire. M. Pauli indique qu’en zone ordinaire, certaines dispositions de la LExt relatives à la taxe d’équipement sont obsolètes et n’ont pas été appliquées depuis des années. Ces bases légales, bien qu’existantes, sont matériellement inapplicables. Il suggère qu’un article spécifique puisse être ajouté, stipulant que les taxes d’équipement applicables sont celles prévues par analogie. Cependant, il s’interroge sur la nécessité de soumettre à nouveau la modification en procédure d’opposition, en cas de révision substantielle de la LExt. Il mentionne également l’avis de droit de Me Brückner et estime qu’il serait problématique d’introduire une taxe d’équipement en zone ordinaire, en l’absence de précédent. Le député PLR affirme que les propriétaires se sont dits favorables à l’introduction d’une taxe d’équipement et l’ont confirmé à la commune. Selon lui, le classement en zone ordinaire représente une opportunité en termes de valorisation foncière. En contrepartie, les propriétaires accepteraient de développer le territoire selon les attentes de la commune. Il rappelle que la commune de Chêne-Bourg, ayant des ressources limitées, souhaite préserver des zones villas. Une zone ordinaire permettrait cette préservation via la création de PPE, mais engendrerait également des nuisances qu’il conviendrait de compenser, ce que les propriétaires seraient prêts à financer. Il demande comment cela pourrait être formalisé, notamment en lien avec une éventuelle modification de la LExt. M. Pauli précise qu’une modification de la LExt nécessite bien plus que l’accord des propriétaires. Il souligne que le projet de loi soumis à la procédure d’opposition ne porte pas sur cet enjeu. Le député PLR évoque l’attente d’une convention entre la commune et les propriétaires pour le développement de cette zone, ajoutant qu’une zone de développement ne serait pas envisagée dans ce cas. M. Pauli répond que, selon le texte voté en 2021, le Conseil d’Etat avait pour objectif de créer une zone de développement. Cependant, le mandat transmis au DT prévoyait une zone ordinaire, ce qui a été réalisé. Il conclut qu’une modification de la LExt pourrait être envisagée si tel est le souhait, mais il serait délicat d’affirmer qu’une convention avec les propriétaires aurait dû être anticipée. 15/84 PL 13539-A Le député PLR indique que les propriétaires sont disposés à mettre en œuvre cette proposition. Il demande à M. Pauli comment celle-ci pourrait être concrètement envisagée, tout en précisant que la question peut être abordée ultérieurement. M. Pauli estime qu’il serait nécessaire d’introduire un article dans le texte du projet de loi afin de prévoir une taxe d’équipement en zone de développement. Il s’interroge sur la nécessité de modifier la LExt, tout en soulignant que cela pourrait être délicat, car une telle modification affecterait également d’autres cas. Si la taxe devait être introduite dans une MZ, elle prendrait la forme de montants forfaitaires définis à partir d’une étude approfondie. Il précise que le montant exact de cette taxe devra faire l’objet d’une analyse. Une députée S estime que le retard considérable pris pour ce projet est dû au dogmatisme de la droite, qui s’est opposée au déclassement en zone de développement, et qui a ainsi fait perdre des années au projet, ce qu’elle a également fait pour le projet des Corbillettes. Elle affirme que la zone ordinaire n’est pas adaptée : on y construit bien plus lentement et bien plus cher, parce qu’il n’y a pas de contrôle des loyers et des prix. Elle rappelle que la commune avait initialement demandé une zone de développement. Elle souligne que, dans le cas d’une zone ordinaire, il serait très difficile de construire, compte tenu des 57 propriétaires concernés, dont la majorité ne souhaite probablement pas lancer de projets. Elle précise qu’une seule opposition suffirait à empêcher toute construction conjointe sur les parcelles. L’obsession de la droite avec la zone ordinaire résulte d’une volonté dogmatique de préserver les intérêts spéculatifs des propriétaires de villas. Or, elle ajoute que les propriétaires qui vendent leurs villas en zone de développement bénéficient non seulement d’un retour sur leur investissement réévalué, mais également de nouvelles opportunités de se reloger dans la zone concernée. Elle affirme qu’il n’y a aucune justification pour privilégier la zone ordinaire. Elle signale également un problème de légalité dans le fait d’essayer d’adapter la zone ordinaire en y insérant des dispositions propres à la zone de développement. Enfin, elle s’interroge sur les implications juridiques en matière de servitudes et de droits à bâtir en zone ordinaire. Elle demande s’il existe une possibilité de construire autre chose que de petits bâtiments de deux étages dans ce cadre. M. Sonderegger exprime l’idée que la zone de développement offre des opportunités spécifiques pour réaliser des projets, notamment grâce à des possibilités de dérogations et de cessions gratuites. Selon lui, cette zone n’est pas utilisée pour d’autres raisons liées aux intérêts des propriétaires privés. Il rappelle que l’on est actuellement à l’étape du zonage, et que la construction PL 13539-A 16/84 interviendra ultérieurement. Il souligne que la zone de développement permettrait de répondre à plusieurs préoccupations soulevées par la commune, certaines associations et les habitants. La députée S demande à combien de logements on renonce lorsqu’on fait de la zone ordinaire au lieu de la zone de développement. Elle demande s’il a des comparaisons dans d’autres zones ordinaires du canton et quelle densité est obtenue par rapport à ce qu’on obtiendrait en zone de développement. M. Sonderegger affirme que le nombre précis est difficile à estimer. M. Ferretti explique que, puisqu’il s’agit d’une modification de zone, le résultat dépendra principalement des projets. Il précise qu’en zone de développement, un PLQ est établi, ce qui permet de planifier le nombre de logements. En revanche, en zone ordinaire, l’absence de PLQ laisse aux propriétaires une liberté d’action, à condition de respecter les dispositions de la LCI. La députée S interroge sur la question des équipements publics dans le cadre de ce projet de loi. M. Sonderegger répond que la commune avait initialement proposé de créer une zone de développement 4A dédiée aux équipements publics. Cependant, dans le nouveau projet, une zone d’équipements publics est désormais proposée, correspondant à un autre type de zone. Un député LC rappelle que la zone de développement est une spécificité genevoise. Il souligne qu’il est tout à fait possible de construire en zone ordinaire, tandis que la création d’une zone de développement ne serait pas envisageable dans ce cas précis. Selon lui, la majorité des propriétaires souhaitent construire et disposent d’un projet commun. Il indique que le Conseil municipal s’est déjà exprimé sur la question, et que le président, également opposé, a tranché. Il précise que, quoi qu’il arrive, 50% des membres du Conseil municipal de la commune de Chêne-Bourg resteront défavorables à la proposition. Il estime qu’il serait pertinent d’entendre les représentants des propriétaires, car une convention relative à l’acquittement d’une taxe d’équipement offrirait un mécanisme plus flexible qu’un article de loi. M. Pauli explique que la taxe d’équipement dans les zones de développement est administrée par l’Association des communes genevoises, et qu’elle contribue à couvrir les frais d’équipement de la commune. Il précise que la convention devra être signée entre la commune et les propriétaires. Par ailleurs, il souligne que, pour parvenir à une répartition équitable des droits à bâtir, l’instrument approprié reste le PLQ, qui peut également être établi en zone ordinaire. 17/84 PL 13539-A Un député Ve souligne qu’il serait utile d’examiner si des exemples de densification des zones villas existent ailleurs en Suisse, étant donné que les autres cantons ne disposent pas de zones de développement. Il précise que, généralement, ces projets concernent des parcelles entières achetées par des promoteurs. Une députée PLR fait référence au procès-verbal de l’audition de l’association de la Seymaz, où il est indiqué que la taxe d’équipement a été acceptée par tous, et que le projet de loi pourrait être déposé, à condition d’affiner l’image et de mentionner que la taxe d’équipement serait prise en charge par les propriétaires. Elle s’interroge sur l’avis du DT concernant le projet proposé. M. Sonderegger explique que le projet leur a été présenté par les mandataires de l’association en mars. Ils avaient des interrogations concernant la faisabilité du projet, qui envisageait une densité de 1,5, avec de nombreux espaces verts, la préservation de la végétation, des bâtiments de 5 niveaux et des rues suffisamment larges. Il ajoute qu’ils étaient sceptiques sur la possibilité de concrétiser un tel projet, bien qu’il apparaisse comme très vertueux. La députée PLR demande si le PLQ représenterait un nouveau round de consultations ou pas. M. Pauli dit que cela lui paraît délicat de subordonner la délivrance de l’autorisation de construire à l’élaboration d’un PLQ, car c’est la nature de la zone qui sera modifiée. Les zones de développement sont des zones d’affectation différées. Dans les zones 3 ordinaires, le PLQ est facultatif. Cela pourrait être un peu perçu comme quelque chose qui n’entre pas dans le cadre général tel que défini par les lois. Il dit que, selon l’avis de droit de Me Schmidt, le Grand Conseil a la possibilité de voter par motion une zone ou un PLQ. Il dit que la mise en place de la taxe d’équipement lui paraît très compliquée par voie conventionnelle. La députée PLR demande à une députée S pourquoi les propriétaires seraient plus enclins à quitter leurs maisons pour construire dans la zone de développement. La députée S répond qu’elle n’a pas affirmé que les propriétaires seraient plus disposés à vendre, mais que les mécanismes de la zone de développement permettent de construire plus rapidement. Elle explique notamment que, lorsque les propriétaires en zone de développement vendent leurs propriétés, les futurs acquéreurs sauront que la zone est une zone de développement, ce qui signifie qu’ils ne pourront pas s’installer durablement dans la villa comme ce qui serait possible en zone ordinaire. En effet, en zone ordinaire, si un PL 13539-A 18/84 propriétaire vend à quelqu’un qui souhaite y vivre et qui s’oppose à tout projet de développement, il n’y a aucune manière de l’en empêcher. De plus, en zone de développement, il existe plusieurs types de mécanismes pour le relogement des propriétaires des villas, qui n’existent pas en zone ordinaire. Un député PLR rappelle la définition du PLQ. Il précise que, lorsqu’il s’agit de terrains situés en zone de développement, il est généralement nécessaire d’établir ce type de plan avant de pouvoir construire. Il ajoute que, dans les zones ordinaires, ces plans sont plus rarement requis, ce qui rend l’établissement d’un PLQ possible dans le cas présent. M. Pauli confirme que cela est possible. Un député LC indique qu’il est important d’adopter une démarche visant à trouver des solutions et qu’il estime qu’il ne faut pas toucher à cette loi dans la mesure du possible, tant pour la taxe d’équipement que pour le PLQ. Audition de M. Boesiger, conseiller administratif, et de M. Walser, responsable du service de l’urbanisme, de la commune de Chêne-Bourg, 4 décembre 2024 M. Boesiger commence en évoquant la zone de déclassement en 4A de développement. Il explique que cette nouvelle vision du développement ne correspond pas à celle de la commune, qui est la plus petite du canton. Il souligne que la densification autour de la gare, déjà planifiée dans deux autres plans localisés de quartier (PLQ), est modérée. Il exprime son opposition à une densification via une zone ordinaire, car celle-ci ne fournit pas les outils de coordination et de planification nécessaires sur un périmètre aussi vaste, ce qui pourrait poser des problèmes de cohérence. Il précise que cette approche ne reçoit pas l’adhésion des autorités communales, ni du Conseil administratif ni du Conseil municipal. Il ajoute que l’un des grands travaux de la législature actuelle a été la finalisation du plan directeur communal. Un élément clé est le maintien de la zone Seymaz-Sud en zone 5, avec un plan directeur de quartier coordonné avec la commune de Chêne-Bougeries. La Seymaz représente un aspect central du territoire communal, et la commune préfère conserver une approche planifiée et coordonnée. Un député PLR demande quelle est la vision de la commune concernant l’équilibre entre urbanisation et préservation de zones villas. M. Boesiger répond que l’objectif principal est de préserver les équilibres. La partie urbaine se concentre autour de la gare, tandis que la zone villas joue 19/84 PL 13539-A un rôle stabilisateur. Cette configuration permet une densification accrue dans les zones adaptées, sans compromettre l’équilibre global du territoire. Un député UDC s’interroge sur la manière dont la commune envisage la préservation du cordon boisé dans le contexte d’une densification. M. Boesiger explique que le contraste entre les zones boisées et bâties est mieux géré en zone 4A qu’en zone 3. La zone 4A offre des outils de planification plus cohérents pour maintenir un équilibre visuel et environnemental. M. Walser complète en soulignant l’importance des espaces publics et libres. Il insiste sur le fait que ces espaces sont indispensables pour garantir une qualité de vie adéquate dans une zone densifiée. Un député S demande si la commune dispose des moyens financiers suffisants pour soutenir ces projets. M. Boesiger répond que certaines zones du territoire sont en précarité et nécessitent une requalification. Il affirme que l’objectif de la commune est de préserver une mixité sociale en intégrant des logements PPE (propriété par étage) et LUP (logements d’utilité publique). Il insiste sur le fait que cette démarche n’est pas dictée par des considérations fiscales, mais par une volonté de cohésion sociale. Un député PLR mentionne qu’une association d’habitants s’est dite favorable à certaines formes de densification. Il demande si la commune a rencontré cette association et travaillé avec elle. M. Boesiger confirme qu’il a rencontré cette association à plusieurs reprises. Ces échanges ont permis de relancer un dispositif tripartite impliquant la commune, l’association et les services de l’Etat. Une étude sur la valeur foncière des terrains a été commanditée, mais les discussions achoppent souvent sur la différence entre zones ordinaires et zones de développement. Il rappelle que les gabarits proposés par l’association correspondent à ceux de la zone 4A. Le député PLR demande si des outils précis sont utilisés pour anticiper les impacts fiscaux et sociaux des nouveaux quartiers. M. Boesiger explique qu’il n’existe pas d’outils de prévision fiscale spécifiques, mais que la priorité reste l’équilibre global. La création de nouveaux quartiers vise à garantir cet équilibre en termes de population et d’aménagement du territoire. Un député PLR demande si la différence principale entre la zone ordinaire et la zone de développement réside dans le prix des terrains et si la fiscalité est un facteur décisif dans ce choix. PL 13539-A 20/84 M. Boesiger précise que le développement urbain, notamment autour de la gare, génère des entrées fiscales importantes. Toutefois, il souligne que, sans une approche planifiée, la cohérence territoriale serait compromise. Le maintien d’un équilibre, au-delà des seules considérations fiscales, demeure une priorité. Il ajoute se rappeler du moment où la motion a été débattue et insiste sur la nécessité de garanties concernant la réalisation du projet du quartier. Il se demande quelles assurances peuvent être données pour que cette vision soit effectivement mise en œuvre. A ce jour, la loi applicable reste la LALat, avec des taxes d’équipement pour soutenir le développement. Il met en avant l’importance d’une vision claire et coordonnée, afin d’assurer la cohérence du projet, bien au-delà de simples promesses. M. Walser souligne qu’il s’agit d’une possibilité et non d’une obligation. Il évoque la vision concernant les équipements publics et les cessions publiques, précisant qu’en zone ordinaire, cette question n’a pas encore trouvé de solution. Le député PLR répond que la loi existe, mais qu’elle est peu appliquée, principalement en raison du faible nombre de zones ordinaires. Il précise que la zone ordinaire présente l’avantage de permettre des discussions, et que les propriétaires, notamment de villas, peuvent se sentir lésés par rapport à cette densification. Il insiste sur le fait que les zones villas, proches des infrastructures et des transports, doivent être densifiées. La présidente demande à quelle date le Conseil municipal a procédé au vote. M. Walser répond que le vote a eu lieu le 14 mai 2023, soit après le vote de la motion. Un député PLR demande s’il serait possible, au stade de la modification de la zone, d’ajouter l’obligation d’un PLQ pour garantir une planification cohérente du développement. M. Boesiger a répondu que, bien que l’outil du PLQ soit nécessaire pour réaliser un projet de développement cohérent, il n’est pas obligatoire en zone ordinaire. Il a précisé que, pour que le projet se concrétise, il faudrait appliquer cet outil, mais que cela n’était pas toujours garanti dans le cadre de la zone ordinaire. Le député PLR ajoute que cette demande est difficile à prendre en compte, car elle concerne une zone de développement et non une zone ordinaire. Un autre député PLR demande si les autorités locales ne font pas confiance à l’application du projet. 21/84 PL 13539-A M. Boesiger répond que ce n’est pas une question de confiance, mais plutôt de la configuration complexe de la zone. Il rappelle que les discussions sur ce projet durent depuis quatre ans et il donne l’exemple d’une parcelle : si deux voisins vendent leurs propriétés, comment assurer qu’une maison ne se retrouve pas coincée entre deux immeubles ? Il précise que ces éléments sont difficiles à anticiper. Au sein de l’association, la question de la gestion de ces situations se pose régulièrement. La présidente évoque l’aspect des rentrées fiscales. M. Boesiger explique que le développement du centre urbain génère des entrées fiscales importantes et qu’il permet un excédent budgétaire, contribuant ainsi à un développement d’infrastructures qui répondra aux besoins futurs. La présidente précise qu’il est nécessaire de prendre en compte non seulement l’aspect fiscal, mais aussi d’autres éléments. M. Boesiger ajoute que, bien que le développement soit intéressant sur le plan fiscal, il ne faut pas que cela se fasse au détriment de la cohérence du territoire. Un député LC se demande pourquoi la commune ne mettrait pas en place un PLQ, précisant que ce dernier traite principalement des reports de droits à bâtir. M. Boesiger affirme que, si cette vision représente une ébauche de projet de développement cohérent, la commune est d’accord avec cette approche. M. Pauli explique que la commune dispose d’un droit d’initiative et pourrait ainsi initier un plan localisé de quartier (PLQ). Il précise que les principales différences entre les PLQ en zone de développement et ceux en zone ordinaire résident dans les cessions gratuites : celles-ci ne peuvent être prévues dans un PLQ en zone ordinaire. En zone de développement, le PLQ entraîne une augmentation du potentiel des zones à bâtir, ce qui justifie les cessions gratuites. Toutefois, il souligne qu’il n’existe pas de bases légales pour de telles cessions dans un PLQ en zone ordinaire, en vertu de la loi sur l’extension des constructions (LExt), car cela contreviendrait au droit fédéral. Il ajoute qu’en zone de développement, une personne souhaitant déposer une demande d’autorisation de construire ne pourrait être empêchée de le faire, sauf par un refus conservatoire. Or, l’élaboration d’un PLQ est un processus long. Il insiste sur le fait que le PLQ permet de répartir les droits à bâtir. En outre, il précise qu’il ne serait pas possible d’amender le projet de loi pour rendre obligatoires l’élaboration d’un PLQ et l’instauration d’une taxe d’équipement. PL 13539-A 22/84 Un député PLR affirme qu’une motion de commission pourrait être envisagée, permettant d’introduire une telle obligation. M. Pauli confirme que le Grand Conseil peut exiger un PLQ au moyen d’une motion. Le député PLR propose dès lors de procéder au vote sur le déclassement tout en déposant parallèlement une motion de commission visant à instaurer un PLQ privé, initié par la commune. M. Pauli précise qu’un plan localisé de quartier (PLQ) privé n’existe pas en tant que tel. Ce qui pourrait exister, c’est un plan d’aménagement privé. Il rappelle qu’entre 1929 et 1957, le plan d’aménagement, aujourd’hui désigné sous le terme de PLQ, n’était pas obligatoire et n’avait pas de force contraignante vis-à-vis des tiers ou des particuliers. A cette époque, il s’agissait avant tout d’un outil de travail, dont l’effet obligatoire ne pouvait être invoqué que dans des cas spécifiques, par exemple lorsqu’une construction empiétait sur une voie de communication. Dans ce cadre, le Conseil d’Etat pouvait déposer un projet de loi afin que le Grand Conseil déclare ce plan comme plan d’extension, lui conférant ainsi un effet obligatoire. Il illustre ses propos par un exemple survenu à Cologny à la fin des années 1930, où un plan dans une zone villas devait être inscrit au registre foncier sous forme de servitudes. Les propriétaires acceptaient alors d’inscrire une servitude personnelle au profit de l’Etat. Cependant, le respect de ce plan devait être assuré par des moyens de droit privé, ce qui posait problème lorsque les propriétaires décidaient de ne plus s’y conformer. Une modification de ce type de plan s’avérait donc particulièrement difficile. Il évoque également un cas similaire survenu dans les années 1980, lors d’un déclassement important de zones villas. Un propriétaire souhaitant morceler sa parcelle s’était vu imposer par le DT la condition qu’un seul logement y soit construit. Avec le temps, plusieurs logements furent néanmoins construits, et le Conseil d’Etat valida cette évolution, invoquant la crise du logement. Il mentionne un jugement dans lequel certains propriétaires ayant respecté le plan initial ne comprenaient pas pourquoi d’autres ne s’y conformaient pas. Ces derniers avaient introduit un recours en droit public, mais furent déboutés, faute de qualité pour agir. M. Pauli conclut que ce type de problèmes a conduit à l’introduction de la LGZD en 1957, qui rend désormais le PLQ opposable aux tiers. La présidente s’interroge sur la possibilité de considérer ces situations comme des terrains d’expérimentation sur le plan juridique. M. Pauli répond que ces approches ne présentent pas le même niveau de fiabilité que celles relevant du droit public. 23/84 PL 13539-A La présidente demande si le Grand Conseil a la possibilité d’adopter des motions adressées à la commune. M. Pauli explique que, dans un tel cas, c’est le département compétent qui doit élaborer le PLQ si le Grand Conseil adopte une motion en ce sens. Un député PLR demande si, dans l’hypothèse où le déclassement est voté en troisième débat, la commune aurait l’intention de mettre en place un PLQ. M. Boesiger répond que, si un outil permet de répondre aux préoccupations soulevées précédemment, la commune serait favorable. Il rappelle que le dernier PLQ en zone de développement avait été élaboré après des consultations et des phases participatives avec les habitants, qui ont permis d’aplanir certaines difficultés. Cependant, il souligne qu’à l’avenir, si les propriétaires des parcelles concernées vendent et que les nouveaux propriétaires construisent avec des dérogations, cela pourrait entraîner des insatisfactions. M. Walser relève une incohérence entre l’image proposée, qui prévoit des gabarits à 15 mètres, et l’idée d’une zone 3. Il souligne que, si la structure de base n’est pas correctement définie, chaque propriétaire cherchera à construire un bâtiment atteignant la hauteur maximale autorisée par la loi, à moins que des restrictions ne soient imposées par un instrument contraignant. Il note également que la dynamique actuelle de ventes fréquentes témoigne de l’importance de l’appât du gain, plus marqué en zone 3 qu’en zone 4A. Il précise que les propriétaires actuels ne seront pas nécessairement les propriétaires futurs, lesquels pourraient faire valoir des droits différents selon le zonage applicable. La présidente se demande si le projet présenté par les associations de la commune est finalisé. M. Walser indique qu’aucun contrôle n’a été réalisé concernant la répartition des droits à bâtir, les distances aux limites, ou d’autres aspects techniques. Il précise que les bâtiments sont représentés sous forme de gabarits de 15 mètres, ce qui relève davantage d’un schéma indicatif que d’un plan rigoureusement contrôlé. M. Boesiger rappelle qu’il a précédemment qualifié ce projet d’ébauche. Il mentionne que cette situation crée une confusion parmi les habitants, qui se demandent si le document présenté constitue un PLQ. Il ajoute que les ventes de parcelles en cours suscitent des inquiétudes. La présidente s’enquiert du nombre de parcelles concernées par ce projet. M. Walser répond qu’il s’agit de 35 à 40 parcelles. PL 13539-A 24/84 Audition de M. Antonio Hodgers, conseiller d’Etat, département du territoire, 15 janvier 2025 M. Hodgers dit que le Conseil d’Etat (CE) a fait le PL comme cela avait été convenu et souhaité par le parlement. Il rappelle que la commune n’était pas encline à faire cette modification de zone (MZ). En effet, comme il s’agirait de la zone ordinaire (ZO), cela ne donnera pas accès à toute sorte d’outils. La présidente dit que la question a été évoquée d’avoir un potentiel PLQ. Elle souhaite l’avis du DT. M. Hodgers dit avoir été surpris par cette demande. En effet, il estimait que l’intérêt de la ZO était de pouvoir laisser faire le marché. La discussion avait commencé il y a quelques dizaines d’années avec les propos du député Benoît Genecand, qui en appelait à un « anarchisme urbanistique salutaire ». L’idée étant que le privé fait mieux en termes de planification que l’Etat, d’ailleurs qualifié de soviétique, en matière de zone de développement (ZD). Il est donc particulier de souhaiter une ZO et une planification publique en même temps. Selon sa compréhension, le principe de la ZO serait de laisser le privé planifier et d’éviter que l’Etat ne le fasse. Il souhaite donc comprendre la volonté de faire une planification alors que l’on souhaite quelque chose de libéral. Un député PLR répond qu’à l’époque pour les Corbillettes, mais aussi pour Seymaz-Sud maintenant, il y a une contrainte au niveau du prix (imposée par la ZD), mais qu’il reste possible d’y faire un PLQ, même en ZO, qui définirait les grandes lignes du développement et des emprises au sol. Il avait prévu que la position du DT serait celle que vient de présenter M. Hodgers. Il indique qu’il soumettra une proposition de motion ainsi qu’un plan d’affectation et des lignes d’implantation. Pratiquement, il s’agira de demander au CE, en concertation avec la commune et l’association des habitants, de définir un PLQ. M. Hodgers comprend que le député PLR souhaite les attributs d’une ZD sans la vérification des prix. Le député PLR répond par l’affirmative. M. Hodgers dit que cela existe au PAV, mais que cela ne se fait pas via une ZO. Il s’agit d’une ZD qui dit que sur les parcelles de fonds privés il n’y a aucune exigence en termes de LUP ou de ZD-LOC. La loi PAV le prévoit ainsi. Il comprend que la volonté est d’avoir tous les attributs d’une ZD, sans l’attribut des 3 tiers, et pas de contrôle de prix. Il dit que c’est singulier de faire un détour par la ZO et qu’il serait bien plus simple de faire quelque chose de similaire à la loi PAV, avec une ZD qui précise qu’il n’y a pas d’exigence dans cette zone en matière de LUP. 25/84 PL 13539-A Le député PLR dit que ce n’est pas un détour. Il figure en toutes lettres sur le site de l’Etat de Genève que le PLQ existe en ZO comme en ZD. Aussi, la motion demandera que soit élaboré un PLQ avec la commune ainsi que les propriétaires concernés. En ZO, il estime que la tâche incombera aux habitants et à la commune de définir ce qui sera fait, et il sera possible de construire plus et plus rapidement. S’il y avait un contrôle des prix, les propriétaires seraient lésés à un moment donné. Un député UDC demande si la loi PAV est antérieure à la loi des 3 tiers. M. Hodgers dit que la loi sur la ZD date de 1957 (loi Dupont). Sa logique était de dire que la création de richesse d’une parcelle privée est créée par les droits à bâtir, qui ne sont pas le fruit du travail du propriétaire, mais de la décision politique du parlement qui définit la localisation des droits à bâtir. Aussi, la fortune est faite par un choix de l’Etat, et ceci est d’autant plus flagrant pour les parcelles agricoles. Par conséquent, comme l’Etat dit au propriétaire qu’il a la chance que sa fortune soit multipliée par 80, il demande en échange qu’une partie soit rendue à l’intérêt public, c’est-à-dire une part de logement social, des espaces publics, une part pour une école, etc. Aussi, la fortune du propriétaire est multipliée, mais il doit rendre en échange à l’intérêt public. Il s’agit d’une sorte de contrat social derrière cette zone de développement. Ce contrat social est attaqué par de nombreuses personnes depuis une dizaine d’années, par des personnes qui souhaitent le beurre et l’argent du beurre, c’est-à-dire qu’elles souhaitent garder les droits à bâtir donnés par l’Etat, mais elles ne souhaitent pas rendre à la collectivité ce que prévoit la ZD, à savoir la mixité sociale avec les 3 tiers de logements. Il y a également les taxes d’équipement qui sont incluses et ne sont pas prévues par la ZO, ou encore les cessions gratuites pour faire des équipements publics comme des écoles (ce qui éviterait que la commune ait à racheter les terrains à 10 000 francs/m2). C’est aussi la raison pour laquelle il n’y a plus de grands projets en ZO depuis les années 1950. Ici, il est demandé qu’un PLQ soit fait afin de donner tous les attributs de la ZD à la ZO, sauf sur les 3 tiers. Ceci laisserait une totale spéculation, sans que la loi Longchamp puisse s’appliquer non plus. Aussi, les gens pourront s’accaparer 3 ou 4 PPE pour leurs amis, et pourront ensuite revendre à bon gré, car il n’y a pas de contrôle. Les attaques contre la ZD il y a une dizaine d’années sont venues au moment où la loi Longchamp a été promulguée. En effet, demander la ZO permet de s’éviter l’application de ladite loi. Mais, à nouveau, il s’agit de mettre à mal ce contrat social. François Longchamp expliquait qu’il fallait éviter la spéculation sur la PPE en ZD pour la classe moyenne, et que si les personnes achetaient ce serait pour y habiter. Il estime PL 13539-A 26/84 que la démarche s’apparente à choisir un menu au restaurant et à demander des modifications personnelles. Il considère qu’il faut choisir un menu et s’y ternir pour payer le prix qui correspond, ou choisir à la carte, avec le prix qui y correspond également. Un député UDC entend qu’il serait possible de faire comme dans la loi PAV avec une ZD dont certaines parcelles seraient soustraites à la règle des 3 tiers. Il demande si cela était possible uniquement parce que la loi PAV a été faite avant la règle des 3 tiers. M. Hodgers répond qu’il s’agit d’une lex specialis qui déroge à la lex generalis. Il considère que le cheminement est extrêmement compliqué si l’on souhaite simplement faire de la ZD, en soustrayant les 3 tiers. En effet, il y a ensuite la problématique des taxes d’équipements, ou des cessions pour la construction d’une école ou d’une crèche. Dans l’accord PAV, le principe qui avait été accepté par la gauche était de faire plus de LUP sur les parcelles publiques, et que les privés puissent faire ce qu’ils souhaitaient. Or, même en ZD, le privé n’a pas à faire les 3 tiers. Le député PLR apprécie la référence aux années 50 avec M. Dupont. Il est vrai qu’un déclassement d’une zone agricole en zone constructible ne nécessite pas le labeur du propriétaire et mérite une taxation. M. Hodgers dit qu’il n’a jamais parlé de taxation. Le député PLR dit que c’est la logique libérale qui veut que la personne qui s’enrichit soit taxée. Il se trouve que la redistribution évoquée devrait passer par une taxation, mais elle ne l’est pas. Il se trouve qu’il n’y a pas de taxation, car depuis toujours les paysans ont des terres, et il s’agit de leur outil de travail qui est rarement taxé. Or, il ne s’agit pas de déclasser de la zone agricole aujourd’hui. De la ZD avait été créée autour de la ZO (la ville), qui correspond à la 2e couronne, mais qui est en réalité de la pleine ville. Le problème est que la ZD baisse le prix d’une villa d’une personne qui habiterait par exemple à Seymaz-Sud. M. Hodgers dit que c’est tout à fait faux. Si les prémisses sont fausses, la conclusion le sera également. Aucun privé n’a jamais été lésé sur la valeur de son bien. Si cela avait été le cas, il aurait gagné devant les tribunaux. Le député PLR prend l’exemple de la parcelle d’Anières où se trouve le manège. A 1000 francs le mètre, à côté des villas qui sont à 4000 francs le mètre, il y aura un moment où les gens seront lésés. Par conséquent, les gens ne veulent pas construire. M. Hodgers rétorque qu’ils ne seront pas lésés, car ils doivent être dédommagés. En effet, l’art. 26 de la Constitution fédérale précise qu’« une pleine indemnité est due en cas d’expropriation ou de restriction de la propriété 27/84 PL 13539-A qui équivaut à une expropriation ». Il dit qu’il ne s’est jamais retrouvé face à une personne qui a pu dire qu’elle avait perdu de l’argent à cause de la ZD. Le député PLR mentionne la loi Longchamp. Il relève qu’en général l’Etat donne des appartements aux personnes lésées, comme une forme de dédommagement. M. Hodgers dit que cela se fait ainsi uniquement si les personnes le veulent. La directive Longchamp dit que c’est à la libre disposition du propriétaire privé, mais que, s’il souhaite de l’argent, il peut choisir cette option. Le député PLR dit qu’il souhaite faire les choses dans l’autre sens, à savoir que l’on ne se pose pas la question sur le fait que les gens garderont un appartement ou pas car, comme ils peuvent vendre au prix du marché, ils gagneront ce qu’il faut, mais ils peuvent décider de garder un appartement aussi. Mais, a priori, ils ne garderont pas un appartement qui peut se vendre très cher (entre 15 000 et 20 000 francs en PPE). Il y a un énorme contrôle de l’Etat sur l’aménagement du territoire à Genève (le canton le plus contrôlant) et le taux de vacance est le plus bas de Suisse. De plus, il y a eu une exportation du logement dans l’absolu, c’est bien la preuve que le système ne fonctionne pas. M. Hodgers dit que la raison découle du fait qu’il y a des blocages sur les modifications de zone et qu’il n’y a pas les droits à bâtir. Par ailleurs, il souligne que la PPE que le député PLR dit vouloir construire coûtera 30% plus cher qu’une PPE en zone de développement, et que la classe moyenne n’y aura pas accès. En effet, pour des prix entre 15 000 et 20 000 francs le m2, chacun comprend que cela devient du luxe. En effet, cela correspond à un petit 4-pièces à 2 millions. Le problème n’est plus de ne pas construire de LUP, mais de construire des appartements qui ne seront même pas accessibles à la classe moyenne. Il dit que c’est un choix politique. Or, l’accord sur le logement date d’il y a 4 ans et il était largement partagé. Son principe est que la mixité sociale est créée avec la mixité du logement, ce qui est une grande force du canton. Ici, on cherche à créer des appartements de luxe, dont les bénéfices iront vers les heureux propriétaires ciblés, sans que la commune arrive à suivre par rapport aux infrastructures publiques. Le député PLR dit que l’on essaie de faire croire qu’il n’y a pas de constructions sociales pour les gens les plus démunis. Or, il s’agit de fixer le curseur sur ce que sont ces gens. En effet, il rappelle que pour du LUP 4, il faut 240 000 francs de revenus annuels. Si des gens partent acheter à 13, 14 ou 15 000 francs le m2 sur le canton de Vaud, il s’agit tout de même de gens qui travaillent. La question est de savoir si ces gens se situent dans la classe moyenne, ou si la classe moyenne se situe à un quart de million. PL 13539-A 28/84 M. Hodgers dit que la définition de la classe moyenne se situe entre 70% et 150% du revenu médian. L’OCLPF a démontré que le prix du ZD-LOC était calibré par rapport à cela. Après, il y a peu de LUP 4 dans ce genre de périmètre. Cela s’est un peu fait au PAV pour aller dans le sens de mieux mitiger le LUP de base. Pour le reste, on tente de coller au mieux aux besoins de la population. Le revenu médian est autour de 6700 francs et, pour les ménages, c’est autour de 8400 francs. Il répète qu’un appartement à 15 000 ou 20 000 francs le m2 n’est pas accessible pour la classe moyenne. Il faut être transparent sur le souhait de construire pour les plus riches. Un député LC dit qu’il regrette la caricature faite par M. Hodgers de Benoît Genecand. En effet, la réflexion était plus complexe que de l’anarchie. A l’époque, ce dernier avait identifié plusieurs périmètres dans le canton où des tests pourraient être menés (Corbillettes et Seymaz-Sud). Il a toujours été clair dans sa vision que, loin d’être un développement anarchique, ce développement-là devait faire l’objet d’une zone directrice ou d’un instrument similaire à un PLQ. M. Dupont a été évoqué, mais l’on ne se trouve pas dans la situation où il y a un enrichissement clair d’une zone agricole à la ZD. La Seymaz-Sud est une zone villas et il n’y a pas automatiquement un gain des propriétaires. D’ailleurs, ceux-ci souhaiteraient rester dans leur propriété, mais simplement un développement leur serait proposé via la ZO. La loi Longchamp a été évoquée également, mais celle-ci ne s’applique pas dans la ZO. D’ailleurs, en ZD, les gens avaient tendance à acheter plusieurs appartements, ce qui était détestable, mais c’était précisément parce que les prix n’étaient pas ordinaires, avec des prix contrôlés par l’Etat. En ZO, personne n’a intérêt à faire cela, et si quelqu’un le faisait cela serait au prix du marché. Il ne comprend donc pas la référence à la loi Longchamp. Par rapport au PAV, il dit que l’art. 4B LGZD prévoit précisément que cela ne s’applique pas au PAV. Ce n’est donc pas une lex specialis, c’est la loi elle-même qui prévoit cela, ce qui ne sera pas le cas pour Seymaz-Sud. Il demande si M. Hodgers serait d’accord d’avoir une approche pragmatique qui irait jusqu’au bout de ce qu’avait souhaité M. Benoît Genecand à l’époque avec ce test à Seymaz-Sud, avec une taxe d’équipement et un instrument tel qu’une ligne directrice. M. Hodgers dit que les prémisses énoncées par le député LC sont en partie erronées. Les termes d’« anarchie urbanistique » ont été prononcés par Benoît Genecand en plénière. Cependant, ce dernier avait une fibre sociale plus prononcée et moins de considérations financières. La question était de laisser dans certains périmètres un certain libéralisme, et moins d’intervention de l’Etat. Il ne s’agissait pas de défendre des intérêts économiques purement sectoriels. Cependant, dans les faits, il faut que tous les propriétaires soient 29/84 PL 13539-A partants dans la ZO pour développer. Si un propriétaire n’est pas d’accord, il n’y a aucun outil pour le faire changer d’avis. Ensuite, ce n’est pas M. Benoît Genecand qui avait proposé les périmètres, mais il s’était adressé à l’office qui avait identifié ces deux zones. Il dit qu’il était partant pour le test, à condition que les communes suivent. Il précise qu’elles étaient d’ailleurs de droite. Quand les magistrats se sont fait expliquer tout ce que cela impliquait, plus personne n’était partant, et c’est ce qui se passe dans le cas présent. Sur le pragmatisme, il relève qu’il y a des ZO en ville qui ne bougent pas du tout, car il y a un propriétaire qui s’oppose et bloque les projets. Pour étudier comment cela se passe en ZO et se faire une vraie idée de ce que cela peut donner en matière d’urbanisme, il suffit de prendre toutes les ZO qui sont bloquées en ville et qui ne bougent pas. Il se dit ouvert aux tests, mais s’il existe de nombreux exemples et qu’ils ne sont pas analysés, il faut s’interroger. Sur le fond, la PPE coûte 30% de moins en ZD et il comprend que la majorité de droite ne souhaite pas faire de PPE à ce prix-là. Ceci découle selon lui de la prémisse du député LC qui dit que la PPE sera déjà chère à la base et les gens ne spéculeront donc pas dessus. Or, il s’agit de renoncer par ce biais à la politique forte du département qui est de favoriser l’accès à la propriété. Il dit que le DT a fait le travail en créant la MZ, mais il comprend que l’on souhaite tout à coup quand même garder l’Etat. Le député LC dit que le PL pourrait déjà être voté. Ensuite, il dit que la courte majorité de la commune qui s’est opposée s’est jouée au vote prépondérant du président du Conseil municipal. Il indique qu’il y a actuellement la volonté de prendre en considération ce que souhaite la commune, avec une taxe d’équipement et éventuellement un PLQ. M. Hodgers dit qu’il entend la démarche, mais que cela lui fait penser à ces clients qui souhaitent prendre un menu et changer tout ce qu’il y a dedans. Aussi, il pense que c’est le rôle de l’institution que de rappeler les avantages et les inconvénients de chaque choix qui est fait. Une députée PLR revient sur l’idée de ces personnes qui priveront la classe moyenne d’acheter en PPE. D’un côté, elle pense que ce n’est pas une mauvaise chose, car il s’agit de personnes qui ont des moyens, et qui laisseront en ZD les appartements pour les personnes qui ont un peu moins de moyens et ont besoin de la ZD pour acheter. De plus, ils paieront des impôts s’ils ont les moyens, ce dont Chêne-Bourg a besoin. Elle revient au fait que la commune devrait racheter des parcelles à 10 000 francs/m2 pour créer une école, par exemple. S’il y avait un déclassement de périmètre, elle demande s’il serait possible de décider qu’il y ait une partie en zone d’utilité publique pour en faire une école. Ceci baisserait le prix du m2 pour la commune. PL 13539-A 30/84 M. Hodgers demande si c’est prévu dans ce projet de loi. La députée PLR dit qu’elle parle d’un cas de figure. Même si c’était en ZD, il n’était pas prévu d’agrandir le périmètre avec une école. M. Hodgers dit que cela pourrait être n’importe quelle autre infrastructure publique, comme une crèche, une ludothèque, qui serait décidée ultérieurement. La députée PLR dit que, même s’il y avait une cession de terrain à la commune pour réaliser une crèche, tant que les droits à bâtir sont réalisés ailleurs, le terrain n’a plus de valeur. M. Hodgers dit que c’est à ce moment-là qu’une coordination totale des propriétaires est nécessaire, ce que ne peut pas faire le privé. C’est donc l’Etat qui est appelé à faire cela aussi. Il comprend qu’elle souhaite que l’Etat force les propriétaires à faire une cession. La députée PLR dit que la commune pourrait décider elle-même de faire un PLQ. M. Hodgers dit que les acteurs peuvent le faire, mais que le problème est la dureté foncière. En effet, il suffirait qu’un propriétaire s’oppose et il n’y aurait pas d’outil de contrainte. La députée PLR dit que c’est la même chose en ZD. M. Hodgers répond qu’il y a la clause d’intérêt public. La députée PLR dit que cela concerne la crèche ou l’école uniquement. M. Hodgers dit que cela peut tout concerner, jusqu’au centre de tri. Le PLQ est imposable aux tiers, rappelle-t-il. Par contre, ce que permet le PLQ, c’est de mitiger le fait qu’un propriétaire d’une parcelle où se fait un immeuble fait beaucoup de bénéfices alors que ce n’est pas le cas pour celui qui accueille une crèche. En effet, dans une ZD, l’Etat définit la globalité des droits à bâtir et les répartit de manière équitable entre tous les propriétaires, indépendamment de la localisation du terrain. D’ailleurs, le prix proposé dépassera la valeur de base et il y a une protection fédérale à ce propos. Cette répartition équitable ne se fait pas en ZO et les personnes doivent négocier. La députée PLR demande si l’on peut exproprier. M. Hodgers répond par l’affirmative pour la ZD. Avec le nouvel art. 6 LGZD voté par le parlement, l’expropriation est possible. Il dit être passé récemment devant le parlement pour dire que cela devait aussi se faire pour la ZD-LOC et la PPE. Parfois, de simples lettres de menace suffisent. Il affirme ne jamais avoir exproprié personne jusqu’à présent. 31/84 PL 13539-A Un député LC dit que l’art. 6 concernait les servitudes croisées et que cela n’a rien à voir. La député PLR relève que ce n’est pas possible, elle cite l’exemple d’un quinquagénaire qui ne veut pas partir dans une ZD. M. Hodgers rappelle qu’on est à 60% LGL et qu’il y a une expropriation possible. Il lui semblait que cela avait été élargi. Le député LC n’est pas d’accord. M. Hodgers dit que cela a été fait sur la LGL. La députée PLR demande la confirmation au DT. M. Pauli dit que, s’agissant des terrains, la LGL (I 4 05) permet d’exproprier le terrain lui-même, mais pour du LUP uniquement, à partir de 5 ans après un PLQ. Ceci n’a jamais été fait, mais certains propriétaires ont été approchés parfois. S’agissant des servitudes, cela correspond à une clause d’utilité publique générale qui permet d’exproprier. C’est une loi ad hoc. M. Hodgers demande à M. Pauli quel est l’article de la LGL correspondant à la clause d’expropriation. M. Pauli répond qu’il s’agit des art. 7 et 8 LGL. Il est question de « logements d’utilité publique ». De tels logements sont exigés en ZD et non en ZO. La députée PLR demande s’il y aurait cette possibilité dans le cas d’un PLQ avec un immeuble qui déterminerait déjà la répartition des droits à bâtir. M. Hodgers dit que la majorité de la députée PLR n’était pas en faveur d’étendre cette clause afin qu’elle puisse se matérialiser pour tous types de logements, y compris la ZD-LOC et la PPE. Dans la genèse du projet, il dit qu’il estimait qu’une PPE était aussi du logement d’utilité publique. Une députée S relève que les masques tombent enfin, elle constate que la droite veut contourner l’accord sur le logement et l’art. 4A LGZD, en déclassant en ZO dans le but explicite de faire des bénéfices spéculatifs. En effet, le député PLR défend le bénéfice qui est issu de la spéculation sur la valeur du terrain, parce qu’il a été déclassé et que l’on peut construire. En effet, le prix d’une vente de villa que le propriétaire aurait pu obtenir est lui d’ores et déjà indemnisé en ZD. Ici, ce qui est proposé est de construire des logements que peuvent se permettre, au mieux, 7% de la population genevoise. En effet, selon les statistiques 2023 de l’OCSTAT, le prix au m2 de la PPE est 57% plus cher en ZO qu’en ZD. Il ne s’agit pas de 30% comme le mentionnait M. Hodgers, mais bien de 57%. Or, si c’est moins de 20% de la population qui peut se permettre d’acquérir une PPE en ZD, si le prix est 57% plus cher en ZO, on parle au mieux de 7% de la population qui peut acquérir une PPE en PL 13539-A 32/84 ZO. Elle constate que la droite promeut la construction de logements pour la partie la plus aisée de la population, une minorité ultrariche. Elle considère qu’il n’est pas normal de consacrer les terrains qui sont rares à Genève à cette minorité de la population, plutôt que de construire pour la majorité qui a besoin de logements locatifs. Il faut avoir le courage de dire que c’est un contournement de l’art. 4A LGZD et qu’il y a la volonté de construire pour la population aisée en ZO. Elle dit avoir demandé des chiffres sur ce qui s’était construit en ZO ainsi qu’en ZD, et elle souhaite savoir si M. Hodgers a eu un retour du DT à ce propos. M. Hodgers dit qu’il ne se rappelle plus des termes exacts de la demande. Il précise que l’on construit environ 80% en ZD. Il revient sur la réflexion de la députée PLR qui disait que les personnes qui achèteraient ici n’iraient pas acheter en ZD. Il rappelle que l’essentiel des biens en vente sur le canton est en ZO, ce qui sert déjà cette petite minorité de la population. La députée PLR dit que ce n’est pas du neuf. M. Hodgers répond que ce n’est pas neuf, mais que c’est tout de même une offre. Pour le neuf, il y aura ce blocage de prix pendant 10 ans, mais cela deviendra de la ZO de facto ensuite. L’essentiel des logements n’est pas contrôlé par l’Etat. L’idée du contrat social est de dire qu’au moins, lorsqu’on construit quelque chose de nouveau, il y a un une protection de l’Etat pendant un certain temps pour favoriser les classes moyennes. La députée PLR dit que les gens fortunés iront aussi acheter des appartements en ZD à bas prix. M. Hodgers estime que la population ayant beaucoup de moyens achète des logements qui ont plus de cachet. La députée S rebondit sur les propos de la députée PLR. En effet, elle entend qu’on parle du droit d’avoir un appartement de luxe rénové. En réalité, on devrait se concentrer sur le droit d’avoir un logement. Ensuite, sur les ZO évoquées par M. Hodgers où rien n’a bougé depuis des années, elle demande s’il peut lui fournir les exemples ultérieurement afin de faire un bilan de ce qui n’avance pas en ZO. M. Hodgers dit que, pour la ZD, il y a une relance tous les 5 ans. Il n’y a pas de liste toute faite des projets en ZO qui n’avancent pas. Discussion pour la présentation d’une motion de commission, 19 février 2025 La présidente informe que les députés ont reçu un courrier de la commune de Chêne-Bourg, qui souhaite accompagner ce texte d’une motion à caractère 33/84 PL 13539-A contraignant pour l’établissement d’un PLQ. Elle rappelle que la commission avait déjà longuement débattu de la possibilité d’établir un PLQ dans ce contexte, suscitant des réserves. Un député PLR réagit en mentionnant la position de la commune de ChêneBourg. Il estime que, même parmi ceux qui sont opposés à la zone ordinaire, il serait judicieux de suivre la proposition de la commune. Il ajoute que, si cette motion est acceptée, il trouverait logique que la commission la soutienne, car cela pourrait rassurer ceux qui s’opposent à la zone ordinaire. Un députée S demande si la taxe d’équipement public est incluse dans le projet de motion. Le député PLR répond que cela figure au point 10, sous les principes d’aménagement. Il propose de reporter la discussion, car le document n’était pas disponible. Il ajoute que, même s’il comprend l’opposition de certains députés à la zone ordinaire, la proposition de motion vise à atténuer ses effets. La députée S s’interroge sur la portée de cette motion, demandant si elle serait applicable et/ou contraignante pour tous les propriétaires et, notamment, dans quelle mesure elle s’appliquerait aux nouveaux propriétaires. En outre, elle se demande si cette motion pourra fournir la base pour le prélèvement de la taxe d’équipement et si une base légale suffisante existe. Elle exprime son opposition générale à cette motion, soulignant qu’il s’agit d’une tentative de faire croire qu’il est possible de réglementer la zone ordinaire, alors qu’il s’agit très précisément d’une zone non réglementée, puisque les prix ne seront pas réglementés (prix de location et de vente) et qu’il n’y aura pas de planification de la construction. En outre, selon elle, dans le périmètre concerné de SeymazSud, la majorité des propriétaires concernés n’ont aucune envie de construire, puisqu’ils souhaitent continuer à vivre dans leur villa. De plus, la motion ne propose aucun contrôle des prix de location et d’achat, les logements construits en zone ordinaire ne sont pas accessibles à la majorité de la population genevoise. Aucun LUP ne sera construit en zone ordinaire. Les prix en zone ordinaire sont bien plus élevés, elle rappelle que les prix au m² en PPE sont 57% plus élevés en zone ordinaire qu’en zone de développement, et que ces logements ne sont donc accessibles qu’à une minorité de la population genevoise : moins de 10% de la population genevoise pour ces PPE. Elle conclut en dénonçant la création de logements à des prix trop élevés, y compris pour la classe moyenne. La présidente déclare qu’elle comprend qu’il n’y aura pas de motion de commission. La députée S souligne qu’il est important de déterminer si cette motion a un caractère réellement contraignant ou non. PL 13539-A 34/84 La présidente propose alors d’auditionner le département pour obtenir des éclaircissements. Le député PLR rappelle que, au cours de la précédente législature, un projet visait à instaurer une zone ordinaire dans un autre secteur, mais qu’il avait été abandonné après des discussions avec le DT, en faveur d’un test en zone ordinaire. Il exprime son regret face à la situation actuelle, déplorant qu’un accord ait été trouvé pour abandonner la zone ordinaire ailleurs, sans aboutir ici. Il critique la gauche pour son refus de discuter des enjeux liés à la zone ordinaire et annonce qu’il soumettra la motion lors de la prochaine séance. La présidente indique qu’elle ne partage pas totalement l’avis exprimé par le député PLR, soulignant qu’elle n’a pas perçu un rejet définitif, mais plutôt des inquiétudes concernant la faisabilité légale et le fait que la motion pourrait lier les propriétaires privés. Un député Ve rebondit sur la question de la députée S, soulignant qu’il est essentiel de s’assurer que le projet présenté au Conseil d’Etat soit réalisable. Il s’interroge sur la manière dont la motion pourrait être contraignante pour les propriétaires concernés et souhaiterait savoir si la demande concernant la taxe d’équipement est bien formelle. Il exprime son souhait de voir un PLQ établi dans cette zone, tout en précisant qu’il ne souhaite pas qu’il soit en zone ordinaire. Revenant sur l’historique, il rappelle avoir été très clair quant à leur opposition à la zone ordinaire. Le député PLR précise qu’il ne demande pas de voter le projet de loi, mais propose une motion qui offrirait une forme de protection si le PL venait à être adopté. Il se dit ouvert à toute suggestion et souligne qu’il est possible de voter la motion sans pour autant approuver le PL. Selon lui, le PLQ permettrait de réduire les risques et répondrait aux préoccupations de la commune, qui n’est pas favorisée et a besoin d’attirer des contribuables. Il ajoute qu’il n’est pas nécessaire d’envoyer la motion en commission. Le député Ve affirme que tous ont intérêt à ce qu’un PLQ soit élaboré, quelles que soient les modalités de déclassement. Il met en garde contre le risque que certains s’engagent dans le projet sans garanties juridiques solides assurant sa réalisation conforme au plan. Il propose deux approches : soit organiser les auditions en amont, soit laisser le député PLR soumettre sa motion directement en plénière, tout en organisant l’audition de l’association des propriétaires. Il suggère également d’auditionner la commune, notant que la lettre qu’elle a envoyée contient des éléments importants. La commune semble en accord avec les principes et les gabarits proposés. Initialement, elle souhaitait une zone de développement 4, mais c’est la majorité de droite au Grand Conseil qui a demandé une zone 3. Selon lui, la commune accepte ce 35/84 PL 13539-A choix en termes d’image urbaine, mais insiste sur la nécessité d’un cadre juridique solide et incontestable. La présidente indique que les propos du député PLR ne lui paraissent pas contradictoires, mais relève le fait qu’il évoque la possibilité que la motion soit votée sans discussion préalable en commission. Le député PLR précise que si, au final, il n’y a pas de motion de commission, il pourra la déposer lui-même et qu’il a jusqu’au 4 mars pour le faire. Il ajoute qu’ils procéderont à toutes les auditions jugées nécessaires. La présidente estime qu’il serait préférable que les auditions aient lieu avant toute prise de décision. Un autre député PLR souligne que tous les membres sont réunis et que le département est présent. Il propose donc d’entendre dès à présent le DT sur le sujet, notant qu’il existe une certaine dissonance dans l’interprétation juridique entre les différentes parties. La présidente indique qu’elle n’est pas opposée à l’audition du DT. Elle précise que, si le DT est prêt à intervenir immédiatement, cela peut se faire, sinon, il faudra leur laisser le temps de se préparer. M. Pauli commence par clarifier la notion de motion. Il indique qu’il existe deux types : la motion ordinaire, à laquelle le Conseil d’Etat doit répondre dans un délai de 6 mois, et les motions qualifiées, enclenchant une action obligatoire du Conseil d’Etat. La question porte sur l’élaboration d’un PLQ par la voie de la motion, qui constitue une motion qualifiée. Il ajoute que la rédaction de l’art. 1 al. 4 LATR date d’un certain nombre d’années et il en fait la lecture. Il dit que, lorsque cette disposition a été adoptée, cela ne choquait pas car, même dans les PLQ de la LGZD, il y a souvent un avant-projet qui prend la forme d’une demande de renseignements. On se fonde là-dessus et on élabore. En 2015, il y a eu l’introduction du processus de concertation, qui implique une collaboration avec les communes, les associations, les propriétaires, les voisins… L’alinéa 4 veut une collaboration élargie, donc il est plus délicat de dire qu’on ne suit que l’avis des propriétaires. Il dit qu’il est possible que le Grand Conseil demande l’élaboration d’un PLQ, mais qu’il serait bien de s’inspirer de ce qui a été fait par les propriétaires. Il dit que ce sont les points de discussion généraux qui posent question de prime abord. Il explique que, dans la LGZD, l’article 3 prévoit l’établissement d’un PLQ, tandis que l’article 4 encadre ce PLQ par un règlement spécifique. En revanche, dans la LExt, aucun règlement n’est prévu pour accompagner le PLQ. Il rappelle qu’à l’époque, certains éléments étaient simplement ajoutés en légende. Il mentionne également que l’article 19 de la LExt, qui prévoyait PL 13539-A 36/84 une contribution d’équipement, n’est plus appliqué depuis longtemps et est tombé en désuétude. Il en fait ensuite la lecture. Il souligne que, lors de l’élaboration d’un PLQ, il serait nécessaire de constituer un groupe d’experts pour fixer la valeur du terrain. Ce groupe procéderait à une estimation de la valeur avant l’exécution des travaux et à une autre après leur achèvement, tout en évaluant le coût des travaux. Il précise que ce système est complexe, basé sur le coût effectif, contrairement à la LGZD, qui applique un système forfaitaire. Un député PLR indique qu’il reçoit des questions concernant la problématique du coût des réseaux thermiques structurants. Il précise que, bien que la loi permette leur financement, celle-ci n’est plus appliquée. Il considère toutefois qu’il est normal que les propriétaires participent aux coûts supportés par la collectivité. M. Pauli intervient en expliquant qu’il n’est pas possible d’appliquer dans un PLQ le système forfaitaire de la LGZD alors que la LExt prévoit un système différent. Il expose les trois cas de figure pour l’élaboration des PLQ : par le DT, la commune ou le Grand Conseil. Pour le DT, il n’est pas explicitement exigé que le PLQ réponde aux exigences légales, alors que c’est expressément mentionné lorsque la commune l’élabore. Concernant les réseaux thermiques, il précise que même dans la LGZD, qui fonctionne avec un système forfaitaire, il faut fournir des démonstrations comptables. Il souligne que la modification de la LExt pour l’aligner sur la LGZD ne serait pas simple. Il rappelle que la taxe d’équipement est prévue à l’article 19, alinéa 2, de la LAT, qui n’inclut pas les réseaux thermiques. Il explique que la taxe d’équipement permet aux communes de financer les infrastructures, plus précisément les voies de communication, justifiant ainsi leur perception de cette taxe. Suite à cette modification de la LGZD de 2004, cette taxe a été appliquée en principe de manière forfaitaire, mais sous certaines conditions les frais effectifs pouvaient entrer en ligne de compte. Si un propriétaire contestait le montant de la taxe en raison de l’absence de prestation de la collectivité, la commune devait alors fournir les justificatifs financiers. Depuis le 1er janvier 2017, la taxe d’équipement n’est plus fondée que sur des frais forfaitaires. La présidente demande si une clarification de la LExt pourrait être envisagée. M. Pauli répond par l’affirmative, en ce sens qu’il est toujours loisible au législateur de proposer des modifications de loi. Tout au plus, il note que l’extension du cadre de la taxe d’équipement LGZD à celui de la LExt présenterait des difficultés, au contraire de l’abrogation de l’art. 19 LExt, 37/84 PL 13539-A tombé en désuétude. Il est par ailleurs exclu d’étendre la taxe d’équipement aux réseaux thermiques structurants. En tout état, il s’agit là de débats qui sortent du cadre du PL 13539. Audition de M. Boesiger, conseiller administratif, et de M. Walser, responsable du service de l’urbanisme, de la commune de Chêne-Bourg, 12 mars 2025 M. Boesiger rappelle que, lors de leur dernière séance, la discussion portait sur la manière d’accompagner le déclassement afin d’en faire un outil permettant d’atteindre les objectifs fixés par la commune, à savoir une planification cohérente et des gabarits assurant un développement modéré, malgré la proximité immédiate de la gare, qui représente un facteur d’attractivité important. Depuis cette discussion, il précise que des échanges directs ont eu lieu avec les représentants des associations d’habitants, et il souligne que leurs relations sont excellentes, en dépit de certaines divergences. Il indique que l’association des habitants leur a présenté l’image directrice qu’elle a élaborée, accompagnée d’une série d’éléments constituant la base d’un règlement destiné à encadrer cette image. A l’issue de ces échanges, il précise que la commune s’est positionnée, affirmant son adhésion aux principes d’aménagement et aux gabarits présentés dans l’image directrice et l’ébauche de règlement, estimant qu’ils correspondent à leur vision globale du développement de la zone. Il souligne cependant que des questions subsistent, notamment la nécessité d’obtenir une garantie juridique liant le déclassement en zone 3 ordinaire à une obligation d’élaborer un PLQ, ainsi qu’à un règlement précis et à un processus incluant une concertation formalisée. Il conclut en indiquant que la motion éventuelle et le projet de loi devront offrir un cadre solide et juridiquement incontestable, condition essentielle pour envisager toute future démarche de développement dans cette zone. Un député Ve relève qu’il existe un décalage notable entre le premier courrier reçu et le second. Il demande si les conditions évoquées signifient que la commune lèvera son opposition. M. Boesiger répond que, si la garantie leur est donnée qu’un PLQ sera élaboré, et que le règlement de ce PLQ précisera les gabarits souhaités par les habitants et la commune, alors ils lèveront leur opposition. Le député Ve indique qu’il partage cette position, mais souligne qu’ils n’ont pas encore trouvé les moyens concrets de répondre à cette demande. Il ajoute qu’une fois le déclassement en zone 3 effectué, il subsiste un risque que le PLQ qui en découlera prévoie des gabarits correspondant aux 27 mètres autorisés dans cette zone. PL 13539-A 38/84 M. Walser reconnaît qu’ils n’ont pas encore de solution définitive, mais il exprime le souhait que ces deux éléments (déclassement et PLQ) soient solidement liés. Il explique que cela pourrait se faire via un lien explicite entre le projet de loi et le futur PLQ, en faisant référence à ce dernier dans le texte législatif. M. Boesiger indique qu’en termes d’objectifs de développement du territoire, l’image proposée leur convient. Cependant, selon eux, l’outil adéquat pour concrétiser cette image est le classement en zone de développement, avec les gabarits correspondant à la zone 4A. Il précise que le dossier est désormais entre les mains du législatif et qu’ils attendent du département qu’il clarifie les aspects juridiques et examine si d’autres outils pourraient permettre d’atteindre ces objectifs tout en offrant des garanties suffisantes. Il ajoute que, si un promoteur a la possibilité de construire un bâtiment de 27 mètres, il est fort probable qu’il saisisse cette opportunité. Le député Ve relève que la question de la répartition des catégories de logements n’a pas été abordée. Il s’interroge sur l’absence d’une répartition plus équilibrée entre les différentes catégories de logements. M. Boesiger indique que leur commune a déjà contribué de manière significative au développement du territoire cantonal. Il rappelle que leur position initiale était de maintenir la zone en zone 5. Toutefois, ils cherchent aujourd’hui des solutions. Il souligne qu’en se référant aux dernières statistiques, certaines zones présentent des poches de précarité. Selon lui, leur commune a trouvé un équilibre qui peut être préservé, même si cela ne passe pas nécessairement par la promotion d’une catégorie spécifique de logements. Un député PLR fait remarquer qu’en matière de centimes additionnels, leur commune est à 46, tandis que celle de Chêne-Bougeries, voisine, est à 32, ce qui constitue déjà une forme de contribution en termes d’infrastructures. Il souligne également qu’en se référant aux statistiques de l’OCSTAT, le taux de bénéficiaires de prestations complémentaires est plus élevé que la moyenne cantonale. Il demande, si l’outil envisagé est une motion accompagnée d’un règlement, si ce règlement est jugé satisfaisant ou s’il doit encore être développé. M. Boesiger répond que le règlement doit effectivement être développé. Il précise que les deux éléments essentiels sont les gabarits et la planification. Il souligne qu’au sein du PLQ, la question de la répartition des droits à bâtir est centrale, et que la motion doit clairement mentionner l’obligation d’élaborer un PLQ. Il ajoute qu’entre-temps de nombreux habitants expriment des doutes et s’interrogent sur la manière dont ces droits à bâtir seront répartis, en 39/84 PL 13539-A l’absence de PLQ pour le moment. La préoccupation principale, selon lui, concerne l’éventuelle obligation faite aux propriétaires de construire. Le député PLR souligne qu’il n’existe actuellement aucun PLQ. Selon lui, la question à trancher est de savoir s’il convient d’adjoindre au projet de loi une motion rendant l’établissement d’un PLQ contraignant. Il précise qu’au moment de demander l’autorisation, les propriétaires pourraient s’y opposer relativement facilement. Il reconnaît qu’il s’agirait d’une première, mais estime qu’il n’y a pas lieu de s’inquiéter. M. Boesiger réagit en soulignant qu’il ne faudra pas manquer cette première opportunité. Il indique qu’au 13 avril, il ne sera peut-être plus en fonction, mais que ce qui lui importe aujourd’hui, ce sont les responsabilités qu’il assume quant au développement de ce territoire. Il insiste sur le fait que leur responsabilité commune est de trouver une base légale solide, garantissant un développement encadré et sécurisé de cette zone. Le député PLR indique qu’ils peuvent s’engager à avancer vers un vote en plénière avant le mois de juin. M. Boesiger souligne que le développement de leur commune s’est considérablement accéléré. Il rappelle qu’il y a 40 ans, on voyait encore des panneaux portant l’inscription « Chêne-City ça suffit ». Il précise qu’ils œuvrent aujourd’hui pour faire en sorte que « Chêne-City » adopte une forme urbaine équilibrée et agréable à vivre. Une députée S souligne que, selon elle, le problème fondamental lié à la zone ordinaire réside dans l’absence de contrôle sur les prix de vente des villas, des appartements en PPE ou des loyers. Elle précise qu’en zone ordinaire, la PPE coûte plus de 50% de plus qu’en zone de développement. Elle indique que la motion ne résout pas la question du coût du logement et demande quelle est leur position à ce sujet. M. Boesiger répond que, de leur point de vue, la zone de développement aurait effectivement mieux permis d’atteindre leurs objectifs. Il précise qu’ils sont confrontés à une proposition de déclassement en zone 3 ordinaire et qu’ils cherchent à poser des conditions garantissant un développement cohérent du territoire. La députée S indique qu’elle comprend la logique avancée, mais rappelle que la zone de développement ne se limite pas aux seules quotes-parts. Elle encadre également la PPE et le contrôle des loyers. Elle précise que, selon les juristes du département, il n’est pas possible de conférer un caractère contraignant aux éléments relatifs à la taxe d’équipement ou au développement du PLQ. Elle ajoute que cela ne constituerait qu’une déclaration d’intention et qu’il n’est pas envisageable de créer une zone ordinaire « sur mesure ». PL 13539-A 40/84 M. Boesiger confirme que cette question est au cœur de leurs préoccupations. Il précise que, lors de leurs derniers échanges avec l’association des habitants, ils ont conclu qu’une base légale spécifique serait nécessaire pour intégrer la taxe d’équipement. Un député Ve demande s’ils ont des échanges directs avec le département du territoire concernant leurs demandes. M. Boesiger explique que ces discussions existaient lorsqu’un groupe tripartite, réunissant l’Etat, les représentants des habitants et la commune, avait été mis en place. Il précise que ce groupe a été désactivé une fois que le dossier est devenu un objet législatif. Depuis, le groupe tripartite ne s’est plus réuni et les échanges directs avec le DT ont cessé. Le député Ve remarque que l’image directrice suscite des attentes, mais également de la confusion, certains pensant qu’il s’agit déjà du PLQ. Il souligne qu’il existe souvent de nombreuses esquisses en amont d’un PLQ, et qu’au final, l’image définitive diffère fréquemment du premier projet présenté. Il ajoute qu’une partie des réponses ne pourra pas venir uniquement de leur côté. M. Boesiger illustre ses propos en évoquant deux PLQ élaborés dans le cadre de processus participatifs, avec des résultats contrastés. Il explique que l’un de ces PLQ n’a pas donné de résultats très concluants, tandis que l’autre, le PLQ Baud, grâce au processus participatif, a permis d’adapter l’image initiale et de répondre de manière satisfaisante aux aspirations et besoins exprimés par les habitants. Il conclut que c’est précisément pour cette raison qu’ils insistent sur la nécessité d’un PLQ incluant un processus participatif. Le député Ve souligne que le respect strict de l’image initiale ne peut pas être garanti, contrairement à ce que semble attendre l’association des représentants des habitants. M. Boesiger confirme que ce point a été clairement expliqué aux représentants des habitants. Il précise toutefois que l’élaboration d’un PLQ permettrait d’aboutir à une image plus probante. Audition de M. Yves Leyss, président de l’Association Seymaz-Sud, de M. Bram Berkers, vice-président de l’Association Seymaz-Sud, de Mme Lauren Baddeley, architecte-urbaniste, et de Me Michel Schmidt, avocat et conseiller juridique de l’Association Seymaz-Sud, 26 mars 2025 M. Leyss suggère de faire un bref rappel, car leur audition précédente datait de fin août 2024 à propos de la motion 2436. Il commence par une situation géographique de Seymaz-Sud, sur la commune de Chêne-Bourg, à gauche de la gare. La zone mesure à peu près 35 000 m². La zone Seymaz-Sud a été 41/84 PL 13539-A définie comme une zone à densifier en raison de sa proximité avec la gare. En 2016, le Conseil d’Etat (ci-après CE) a déposé un PL pour modifier la zone en zone de développement (ci-après ZD) 4A. Ce projet de loi 11883 s’appuyait sur le plan no 29929-512. Il souligne que, le 5 mars 2021, le Grand Conseil a adopté la M 2436 pour une densification optimale et une réalisation rapide du projet au lieu-dit « Seymaz-Sud » en invitant le Conseil d’Etat à modifier le plan no 29929-512 pour que les terrains formant le périmètre de la ZD 4A soient plutôt affectés à la 3e zone ordinaire. Le 25 septembre 2024, le CE dépose au Grand Conseil un nouveau projet de loi 13539 prévoyant la modification des limites de zones. L’Association Seymaz-Sud regroupe la quasi-totalité des propriétaires du périmètre concerné (plus de 80%). Il précise que tout le monde aurait préféré rester en zone villas, mais la proximité de la gare a fait qu’il n’y avait pas vraiment le choix et qu’il fallait densifier. L’association avait mandaté des experts et fait une proposition d’implantation qui fasse du sens et puisse satisfaire tout le monde. Le canton a des besoins de densification et la commune, au contraire, souhaite limiter les gabarits. Ensuite, il y a deux types de propriétaires : ceux qui veulent rester pendant une génération ou deux, et puis ceux qui doivent vendre pour une raison X ou Y. Il y a donc 4 groupes qu’il faut satisfaire. La remarque qui avait été faite lors de l’audition en août est qu’il n’est pas vraiment possible d’intégrer un dessin dans la loi afin de l’appliquer ; un effort a donc été fait pour traduire les principes de développement dans un PL. Des réunions ont été faites par groupe de maisons, puis une assemblée générale a été à nouveau convoquée pour s’assurer que le projet corresponde aux besoins de tous. Le schéma d’implantation a été voté à l’unanimité, moins une abstention de l’un des membres de l’association. Pour ceux qui ne sont pas dans l’association, les 3/4 ne sont pas opposés, et deux seulement sont plutôt opposés. L’inquiétude qui ressort pour tout le monde est de savoir si le travail qui a été fait sera applicable avec la loi. C’est dans ce contexte que M. Schmidt a été mandaté, afin de faire une analyse des options possibles. M. Schmidt rappelle que le Grand Conseil avait demandé à ce que la zone soit modifiée en zone ordinaire (ci-après ZO), en lieu et place de ZD. Le CE a lui-même déposé un PL sur une ZO, la question est donc de savoir comment orienter l’aménagement de territoire en ZO. L’art. 1 al. 4 LExt (L 1 40) prévoit très clairement que le Grand Conseil a la compétence d’adopter une motion pour inviter le CE à élaborer un PLQ en ZO. Suite à cette motion qui pourrait être votée en parallèle de la modification de ZO, le CE aurait une durée d’une année pour établir un PLQ. En effet, c’est le CE qui ira dans les détails de tout ce qui pourrait être fait sur ce territoire et ce quartier spécifique. PL 13539-A 42/84 Une motion devrait être déposée et, dans l’idéal, elle devrait être votée en parallèle du PL en ZO pour donner une sorte d’obligation au CE d’élaborer un PLQ pour que cela se passe au plus vite. Dans cette optique-là, il a été recommandé aux propriétaires concernés de proposer un site d’aménagement et un plan d’affectation qui pourrait être annexé à la motion. Cela aurait l’avantage de donner des orientations au CE pour qu’il puisse aller encore plus vite dans l’élaboration du PLQ. Il précise que le CE aura une marge d’appréciation et de manœuvre sur ce domaine-là, parce qu’il s’agit de sa compétence propre. Par contre, ces principes que le Grand Conseil pourrait voter lui donneront des orientations pour réunir les propriétaires concernés et puis tenter d’obtenir le maximum d’accords pour que la densification puisse être réalisée rapidement. Comme lors des ZD, une fois que le PL aura été voté, il aura une dynamique et les propriétaires seront évidemment consultés et l’Association Seymaz-Sud a bon espoir que des accords pourront être rapidement trouvés. Il relève les craintes qui ont été portées à ses oreilles, à savoir que des tours puissent pousser lorsque la ZO sera décidée. Ceci n’est pas du tout envisageable pour la simple et bonne raison qu’il y a une disposition légale qui est bien connue sous le terme de « refus conservatoire », prévue dans l’art. 13B LaLAT (L 1 30). En résumé, celle-ci indique que, si vous avez des projets de construction qui dérogent à une planification territoriale cantonale, l’Etat peut s’opposer à ces projets de construction en refusant de délivrer une autorisation de construire sollicitée. Ensuite, après la décision de refus qui peut déjà être rendue après des mois d’instruction de la demande, l’éventuel projet serait encore bloqué pendant deux années lors desquelles le PLQ devrait être adopté. Comme, en l’occurrence, le CE aurait une année pour établir un PLQ, ce délai pourrait être respecté. Ce d’autant plus que la quasi-totalité des habitants du quartier et des propriétaires poussent en avant pour aller dans cette direction. En conséquence, le refus conservatoire donnerait la compétence au canton, respectivement au département, de refuser des projets qui seraient contraires aux orientations qui seraient votées par le Grand Conseil. En résumé, une motion pourrait être votée par le Grand Conseil en parallèle du PLQ. Cela créera une dynamique auprès du CE, qui aura une année pour faire un PLQ en mettant tout le monde autour de la table et en ayant déjà des orientations s’agissant de la direction à prendre. Le DT pourra refuser des projets contraires à ces orientations. L’objectif serait qu’un PLQ sorte de terre rapidement, avec la quasi-totalité des propriétaires concernés qui sont d’accord, et puis une dynamique constructive où tout le monde viendra autour de la table avec des objectifs optimaux, pour tous les partis politiques, quels qu’ils soient. 43/84 PL 13539-A M. Leyss rappelle que ces principes ont été présentés à la commune. Celle-ci est favorable sur le principe et sur les formats. En revanche, ils veulent s’assurer que cela se fasse conjointement avec le déclassement en ZO. Les grandes lignes d’implantation sont données, et ce sera au DT d’aller dans les détails. Mme Baddeley indique que les diverses discussions avec les habitants et propriétaires ont permis de faire remonter les thématiques qui leur tenaient à cœur pour pouvoir se projeter dans un développement. Comme cela a été dit au départ, la situation dans ce quartier-là est extrêmement diverse. Des gens souhaiteraient rapidement aller de l’avant, tandis que d’autres ont envie de rester sur le long terme. Le but est d’essayer de trouver des compromis urbanistiques qui permettent aux uns et aux autres de s’accepter, notamment dans des temporalités qui sont très différentes. Au vu du territoire relativement contigu, il y a une certaine dureté foncière à prendre en compte. Dès le départ, il y avait une volonté d’urbanisme en îlot, progressif, et non de créer de grands ensembles. La densification devait pouvoir se faire par parcelle et il devait y avoir des hauteurs et des gabarits qui soient raisonnables. Premièrement, la garantie de cette structure en îlot de taille moyenne permettrait d’envisager une plus grande flexibilité et un travail à la parcelle. De plus, cette structure en îlot se base sur les accès existants, ce qui est beaucoup plus simple. Ensuite, cela permet de densifier en périphérie plutôt que d’avoir des blocs au milieu du secteur qui, en réalité, offrent moins de surfaces habitables. L’idée était de définir des aires d’implantation qui garantissent ces principes. L’image représente des aires qui sont beaucoup plus larges que ce qui est nécessaire. Ceci laisse une certaine liberté aux propriétaires comme dans tout plan urbanistique. Ensuite, elle souligne que les arbres majeurs ont été relevés dans tout le secteur et que des secteurs de pleine terre ont été prévus afin d’être arborisables. Ensuite, elle précise qu’avec la densification progressive des espaces, des passages doivent être laissés et les propriétaires ont été sensibilisés à cela. S’agissant des gabarits, la question est très sensible et il est clair que les gens ne veulent pas se retrouver avec des bâtiments trop hauts en limite de propriété. M. Leyss dit que c’est l’avis de la commune également. Mme Baddeley ajoute qu’il y a aussi eu la volonté de pouvoir réduire la hauteur du mur pignon (en limite de propriété), dans les cas où les propriétaires ne développeraient pas en même temps, de sorte à éviter un trop gros impact sur le voisin. En effet, la hauteur de 15 mètres correspond tout de même à 5 étages. Elle aborde ensuite la question de la densité. Il semblerait qu’une PL 13539-A 44/84 moyenne de 1,2 IUS soit adaptée dans le quartier. Il y aurait la possibilité d’avoir un IUS de 1,5 sur le haut. Le point suivant concerne le fait que les propriétaires souhaitent pouvoir déroger au règlement de stationnement sur fonds privés. En effet, des petites opérations sont prévues (parcelles de 800 à 1500 m2) et en considérant une urbanisation échelonnée, il n’est pas possible de leur demander de suivre ce règlement. Cela impliquerait pour certains de construire 2 niveaux de souterrain. De plus, le quartier se situe à proximité des meilleures voies de transports collectifs et de mobilité douce du canton. M. Leyss ajoute que la proposition d’une taxe pour les équipements de la commune récolte le soutien de l’ensemble des propriétaires (membres de l’association). Il fait un résumé des éléments importants. Du côté des propriétaires, il y a le souhait de respecter la temporalité et les enjeux de chacun. La liberté d’action de chacun est importante et chacun doit pouvoir construire comme il le souhaite, mais dans la limite des critères qui ont été définis. Les styles différents sont importants, car cela donne une vie au quartier. Ensuite, il souligne que ce sont des petites opérations immobilières et non de gros ensembles. Cela risque de coûter un peu plus cher, mais permettra d’avoir un quartier extrêmement convivial. Il relève que les propriétaires habitent dans le quartier depuis longtemps, voire plusieurs générations et que, même s’il a des changements, ils ont envie d’y rester. Il ne s’agit pas de personnes qui souhaitent réaliser une opération financière et s’en aller. La convivialité est un point essentiel. Il rappelle que Chêne-Bourg est une commune qui a une capacité financière peu élevée, et que le taux de logements sociaux y est élevé. D’ailleurs, un immeuble de LUP sera construit à 500 mètres de Seymaz-Sud prochainement. Le projet permettrait de faire une bonne mixité, ce qui serait intéressant pour la commune. Un point non négligeable concerne le fait que les appartements seront dédiés à la classe moyenne. En conclusion, l’Association Seymaz-Sud souhaite qu’il y ait un préavis favorable pour le déclassement en ZO, et en même temps qu’il y ait un déclassement avec la motion pour s’assurer qu’il ait un développement qui soit harmonieux. Après discussion avec les propriétaires, il est raisonnable de penser que, d’ici 5 ans, un tiers des propriétaires vendront et qu’il y aurait déjà la construction de 100 à 150 logements. L’intention de départ (lors du déclassement en ZO 3), était de permettre de développer et de construire rapidement, à côté d’une gare. Un député Ve revient sur le refus conservatoire, en lien avec la durée d’adoption d’un PLQ. En effet, le refus conservatoire est de maximum 2 ans. 45/84 PL 13539-A Il demande quelle est la durée moyenne d’une élaboration de PLQ dans le canton. M. Schmidt répond que c’est précisément pour cette raison que l’exposé précis a été fait ce soir. En effet, les propriétaires sont prêts à aller discuter avec le canton pour que ce PLQ soit élaboré rapidement et puisse entrer en vigueur. Il dit être conscient des durées très longues pour élaborer les PLQ dans le canton, mais c’est précisément parce que les propriétaires ne sont pas d’accord et qu’il y a des procédures dilatoires et des oppositions. Là, en l’occurrence, la quasi-totalité des propriétaires sont d’accord, sous réserve de deux personnes du périmètre, et ils viennent avec des principes relativement précis, de sorte à travailler avec le département afin que le PLQ puisse être adopté dans l’année. Le député Ve demande ce qui se passera si par hypothèse il n’y a pas de PLQ qui entre en force dans la durée des 2 ans (par rapport au refus conservatoire). M. Schmidt répond que les propriétaires reprendront légalement leurs droits. Le député Ve dit que la ZO sera donc en force après les 2 ans et qu’un propriétaire pourrait décider de faire une tour sans que l’on puisse s’y opposer. M. Schmidt rappelle que la demande d’avoir une ZO émane du Grand Conseil. A sa connaissance, c’est le CE lui-même qui a déposé un projet de loi pour une ZO. Ce qui est expliqué à ce jour c’est que l’association est venue avec un travail passablement détaillé, et des arguments précis ont été donnés sur le fait qu’une collaboration avec département pourrait se faire rapidement pour aboutir à un PLQ. Si ce travail n’est pas fait, le risque est beaucoup plus important, parce qu’il y aurait potentiellement le vote d’une ZO sans propriétaire d’accord, et dans ce cas-là il y aurait un risque. Le député Ve dit que la question est de savoir si cette expérience ZO 4B est possible ou non. Il comprend qu’au-delà des 2 ans, il y a un risque avéré qu’il ne soit plus possible de cadrer la zone. Mme Baddeley dit que c’est similaire en ZD. M. Schmidt dit que la configuration est similaire en ZD. Si un projet d’autorisation de construire est déposé et qu’il n’y a rien qui se passe, le propriétaire peut aussi récupérer ses droits. Le refus conservatoire s’applique de la même manière en ZD. Mme Baddeley précise qu’il lui semble d’ailleurs que les critères de la zone primaire restent tant que le PLQ n’est pas adopté. PL 13539-A 46/84 M. Schmidt rappelle que, d’après la loi, si le Grand Conseil vote la motion pour faire la modification de zone en ZO, le CE a une obligation d’élaborer un PLQ dans l’année, pas dans 10 ou 15 ans. Le député Ve entend qu’il y aurait un consensus des propriétaires, mais il relève que les oppositions peuvent venir d’ailleurs, de la commune, ou des voisins. Il dit qu’il est d’ailleurs fréquent que le département donne des PLQ en opposition à la commune. M. Schmidt répond que, dans le cas d’espèce, la commune est d’accord. Ensuite, dans l’hypothèse d’une procédure de recours contre l’éventuel refus conservatoire, soit la décision de refus du canton de la demande d’autorisation de construire pour un projet dérogatoire, le délai des 2 ans est suspendu et donc prolongé. De plus, il y a bon espoir que les personnes qui s’opposeraient pour d’autres raisons échouent et que les droits de réaliser le PLQ soient sauvegardés. Le député Ve dit que des principes ont été définis et qu’il s’agit de les respecter. Or, le département devra peut-être s’en écarter pour diverses raisons et les propriétaires pourraient considérer que les principes qui ont été décidés ne sont plus respectés. Il demande comment seront gérés ces problèmes d’interprétation. M. Schmidt dit que cette question est juridiquement fondée. Il semble tout à fait évident que ces principes doivent permettre d’orienter le département dans son travail, c’est-à-dire qu’il puisse réaliser le PLQ dans l’année qui lui est imposée d’un point de vue légal, mais que l’élaboration du PLQ relèvera de sa compétence, comme il l’a dit. Même s’il y avait un vote d’une motion comprenant des annexes avec ces principes, ceci n’est pas inscrit dans le marbre. Il dit qu’il ose toutefois espérer que le département suivra la volonté du Grand Conseil et des propriétaires concernés autant que possible, vu les orientations claires qui lui auront été transmises. M. Leyss ajoute que la volonté est que cela se construise rapidement. Avec les principes proposés, il y a quasiment la certitude qu’un quart ou un tiers sera construit dans les 5 ans. Les propriétaires qui souhaitent construire pousseront aussi pour aller dans le sens d’une réalisation rapide. M. Schmidt dit qu’il y a eu beaucoup de modifications de zone en ZD ces dernières années. Si le Grand Conseil avait été refroidi en raison d’une ou deux oppositions, rien ne se serait jamais construit. Un député S entend que le tiers ou le quart des propriétaires souhaitent construire rapidement. Il demande ce qu’il adviendrait des deux tiers restants, car a priori ils ne seraient pas construits sur le long terme. 47/84 PL 13539-A M. Schmidt répond que le but est de créer une dynamique positive. L’association a fait un gros travail. En incluant les propriétaires dans la discussion, on se rend compte que la motivation est importante. L’objectif reste de permettre à tout le monde de faire ce qu’il souhaite. Il rappelle qu’en ZD les timings sont beaucoup plus longs. Cela peut prendre des dizaines d’années et lorsque les propriétaires ne souhaitent pas vendre, ils y restent des années, à moins d’une expropriation par l’Etat. M. Leyss dit que les délais en ZD peuvent aller jusqu’à 20 ans. Dans le cas présent, un tiers serait construit dans les 5 ans, et le tiers suivant arriverait dans les 10 à 15 ans. C’est-à-dire que lorsqu’en ZD la première pierre est posée, ici, deux tiers seraient déjà sortis de terre. Le dernier tiers prendra du temps, mais c’est le cas partout et le projet présent permettrait une forte accélération. Une députée S dit que l’on se trouve dans une situation d’urgence au niveau du logement et que l’on ne peut se permettre le luxe de voir comment une ZO échoue. Elle assure que rien ne se construira, entre ceux qui veulent donner à leurs petits enfants et les oppositions qui se développeront en cours avec le temps. Il y aura des changements de propriétaire qui s’opposeront à ce qui a été adopté. L’autre problème fondamental concerne le coût de ce qui sortira. En effet, le gros problème de la ZO pour le parti socialiste est qu’il n’y a aucun contrôle des coûts (vente et location). La classe moyenne est mentionnée mais, en réalité, les prix qui ressortiront correspondront à de la classe moyenne supérieure, ce qui ne concerne qu’une toute petite partie de la population. Ensuite, sur le plan juridique, la motion n’a aucun effet contraignant. Il n’y a que le principe d’un PLQ, mais il n’y a pas de contrainte sur les éléments précis qui ressortent de la motion. M. Schmidt demande si la députée S a participé aux discussions avec les habitants. La députée S répond par la négative. M. Schmidt en déduit que la députée S affirme que rien ne se construira alors qu’en réalité elle n’a parlé avec personne sur le périmètre. La députée S relève qu’il ressort de la présentation que de nombreuses personnes souhaitent rester. M. Schmidt dit que les personnes autour de la table ont eu des dizaines de réunions et de discussions avec les habitants et les propriétaires. Il estime qu’il n’est intellectuellement pas correct de dire que rien ne se construira, sans jamais en avoir parlé avec les habitants du quartier. Ensuite, sur le fait que cela ne s’adressera qu’à une toute petite partie de la population, il estime que le raisonnement est erroné, car il ne sera pas possible d’imposer des loyers qui ne répondent pas aux loyers que la population peut se permettre. Le but sera de PL 13539-A 48/84 permettre à la population de vivre dans ces appartements, et l’association considère que cela permettra de loger la classe moyenne. Sur le plan juridique, les choses sont très claires, les principes d’orientation donneront des incitations au canton et des discussions auront lieu avec le canton. Le but est d’aller rapidement, d’un commun accord avec le CE, pour construire des logements qui répondent aux besoins des populations. S’opposer à ce projet aurait l’effet exactement contraire, c’est-à-dire que cela ne permettrait pas de réaliser rapidement les logements. M. Leyss rappelle qu’il n’est pas juriste. C’est le Grand Conseil qui fait les lois et, s’il y avait une solution pour rendre cela contraignant, l’idée serait la bienvenue. La députée S répond que la solution pour rendre cela contraignant consiste à faire de la ZD. Il s’agit d’un très bon outil pour construire les logements à des prix accessibles pour la majorité de la population. L’obligation de faire un PLQ est contraignante, mais pas le reste, et il faut être très clair avec la commune. M. Schmidt dit qu’il ose espérer que le département ici présent n’ira pas complètement à l’encontre de ce qui a été voté par le Grand Conseil. La députée S évoque ensuite la répartition des droits à bâtir. A priori, certains propriétaires ne sont pas contents de leur répartition, qui ne peut pas être équilibrée en ZO par rapport à la ZD. Il y a donc une inégalité de traitement entre propriétaires. Par ailleurs, le projet ne prévoit pas du tout d’équipements publics. M. Schmidt dit qu’il ne peut pas y avoir plus d’égalité que ce qui est prévu. En effet, le projet est prévu avec une densification à la parcelle et l’indice de densité (1,2) est similaire pour chaque parcelle. Par ailleurs, lorsque les propriétaires ne pourront potentiellement pas exploiter leurs droits à bâtir de 1,2 en raison de la forêt ou autres, le CE devra élaborer un cahier de répartition des droits à bâtir, avec des reports possibles, comme cela se fait en ZD. Au niveau des équipements publics, il n’y en a effectivement pas pour le moment, mais il rappelle qu’il y aura un fine tuning avec le département, et cela pourrait être décidé à ce moment-là. L’Association Seymaz-Sud ne propose pas un plan de quartier figé dans le marbre, mais bien des principes généraux d’aménagement qui peuvent accélérer le processus avec le CE pour élaborer un PLQ. Un député LC remercie les auditionnés pour le projet. Il relève que la gauche, par dogmatisme, préfère casser un beau projet, plutôt que de le voir se réaliser. C’est un paradoxe de parler des délais de construction, mais d’être prêts à préférer que rien ne se construise. Ensuite, parler de logements pour la 49/84 PL 13539-A classe moyenne et moyenne supérieure ne doit pas être quelque chose de honteux. Or, on connaît le clientélisme de la gauche dans la commune qui veut développer du LUP et qui ne se préoccupe aucunement des ressources. Il demande quel était le projet de logement LUP prévu dans le secteur. M. Leyss dit que le projet se situe en dehors du secteur. Le député LC demande s’il y aura le respect de l’art. 4A LGZD. M. Leyss répond qu’il n’est pas au courant des détails du projet. Audition de M. Antonio Hodgers, conseiller d’Etat, 26 mars 2025 La présidente précise que M. Hodgers est auditionné sur le PL 13539 et la proposition de motion d’un député PLR. Elle évoque le courrier reçu à ce jour relatif à ce PL venant d’autres propriétaires du quartier. Elle indique que la commission a souhaité réentendre le conseiller d’Etat avant le vote sur le principe de la motion. Elle lui cède la parole. M. Hodgers réaffirme la position du gouvernement qui est de plutôt de privilégier une ZD 4, ce qui avait été convenu avec la commune et aussi ce qui est demandé dans la lettre de ces habitants propriétaires. Ces démarches d’associations ne revêtent pas la neutralité de l’Etat. Il n’y a pas la légitimité démocratique des autorités de l’Etat, car les propriétaires, avec toute leur légitimité, ne peuvent pas la remplacer. D’ailleurs le peuple s’est exprimé sur ce principe à l’occasion de l’initiative Urbadem. La position du CE est que suivre ce qui a toujours été convenu avec la commune est dans l’ordre usuel. Maintenant, de manière subsidiaire, s’il se trouvait une majorité de la commission pour aller de l’avant sur une ZO, il serait demandé a minima d’adopter les amendements qui ont été rédigés par M. Pauli, de manière neutre, afin que le texte ait un minimum de cohérence légale. En l’état des premières analyses, la motion telle que rédigée pose des problèmes de conformité au droit ; soit elle ne serait pas appliquée, soit elle serait contestée en cas d’application. Un député UDC demande si le CE prend en considération le risque qu’il ne se passe rien si le secteur était laissé ZD 4. M. Hodgers répond que le CE considère, après analyse, que ce sera beaucoup plus long en ZO. En effet, il n’y a pas d’outils de contrainte ni de cession publique. Il y a des exemples en ville de Genève qui durent depuis des décennies et qui n’avancent pas, car il suffit d’un seul propriétaire pour tout bloquer. Ici, il y a la lettre de 3 propriétaires, ce qui signifie que les blocages sont déjà annoncés. Ensuite, il y a la problématique des cessions de droit public afin qu’il y ait des reports de droits à bâtir pour construire des équipements et PL 13539-A 50/84 des espaces publics. Il dit que sa crainte est inverse en réalité. Il pense que le projet pourrait aller plus vite avec un projet plus consensuel avec la commune. Il rappelle que la question initiale concernait la peur des pertes financières. Or, il défie quiconque de lui trouver un cas où un propriétaire a perdu de l’argent. Quand bien même l’Etat voulait passer par-dessus cela, la Constitution fédérale protègerait la valeur vénale des propriétaires. Il y a plutôt une frustration par rapport à la perspective de gain, mais ce gain est très théorique si le PLQ ne se fait jamais. Un député Ve revient à la question du refus conservatoire qu’il avait posée à l’avocat de l’association. La motion dit qu’il faut faire un PLQ extrêmement rapidement et ce serait, selon eux, plus contraignant que dans une ZD. Or, l’on sait que cela prend souvent du temps. La question était de savoir ce qui pouvait se passer dans cette zone grise entre le déclassement et le moment où le PLQ entre en force. Il suppose que des projets pourraient être déclenchés par certains propriétaires. M. Pauli dit qu’une fois le déclassement en zone 3 annoncé, il n’est plus question de faire de la villa. En revanche, si quelqu’un propose un projet d’immeuble (pour autant que cela réponde aux critères de la zone 3), le département devra délivrer l’autorisation. Si le projet ne s’imbrique pas dans le PLQ, un refus conservatoire pourrait être déclenché (12 mois de mise à l’enquête publique et 12 mois pour l’adopter). Certes, l’art. 1, al. 4 évoque un délai de 12 mois pour élaborer le PLQ et le mettre à l’enquête publique. Mais il s’agit d’un délai d’ordre et cela prendra le temps nécessaire pour conduire la phase de concertation. En reprenant le projet proposé, le délai de 12 mois ne serait pas si éloigné de la réalité, mais s’il s’avère que pour une raison ou une autre il fallait s’écarter du projet, il serait difficile de tenir le délai des 2 ans. On pourrait imaginer que tout le travail réalisé sur le PLQ soit réduit à néant, car le département est obligé de délivrer une autorisation sur un projet. Ce problème n’existe pas en ZD. Ensuite, il ajoute qu’il n’y a pas de base légale existante pour organiser la cession gratuite pour les terrains réservés aux équipements publics. Eventuellement, un PLQ en ZO pourrait prévoir des reports de droits à bâtir, mais lorsque l’autorisation est délivrée, il n’est pas possible de la délivrer « à condition qu’une partie du terrain soit cédée ». S’il n’y a pas d’accord sur le prix, la procédure peut être longue. Un PLQ est possible en ZO, mais c’est plus compliqué qu’en ZD. 51/84 PL 13539-A Audition de M. Jean-Charles Pauli, secrétaire général adjoint, département du territoire, 2 avril 2025 M. Pauli explique qu’en cas de dépôt d’une demande d’autorisation de construire conforme dans une zone ordinaire, le département du territoire doit émettre un refus conservatoire pour pouvoir s’y opposer. Ce refus ouvre un délai de 12 mois pour mettre à l’enquête un projet de plan localisé de quartier, et un délai de 2 ans pour son adoption. A défaut de respecter ces délais, le propriétaire retrouve la libre disposition de son terrain. Il précise que ce délai peut être prolongé en cas de référendum. Il ajoute qu’en zone de développement, le mécanisme est différent : le DT peut s’opposer par un simple refus, car cette zone fait office de zone réservée. Il souligne que, dans une zone ordinaire, on court le risque qu’un PLQ soit court-circuité par une autorisation de construire. Concernant la question de la taxe d’équipement, il précise qu’il n’est pas envisageable de l’exiger, car elle repose sur une base légale obsolète. En revanche, sur une base volontaire, il serait possible de la mettre en place si les propriétaires sont d’accord. Toutefois, si un propriétaire refuse, il n’existe actuellement aucun fondement légal pour la leur imposer. Un député PLR indique qu’une demande d’autorisation de construire met environ un an à être traitée, et que l’office peut la refuser si le DT travaille sur un projet de PLQ. M. Pauli précise qu’il s’agirait alors d’un refus conservatoire, ce qui ouvre un délai d’un an pour la mise à l’enquête publique du PLQ, puis de deux ans pour son adoption. Le député PLR conclut que cela donne en réalité un délai de trois ans. M. Pauli explique que le délai de 12 mois pour la mise à l’enquête d’un PLQ est un délai d’ordre. Il souligne que le projet concerné n’a pas encore fait la tournée des services et qu’il nécessite des préavis. Il ne peut donc pas garantir que le délai de 12 mois sera suffisant avec le processus de concertation. Toutefois, si le projet est viable, il estime que ce délai peut être respecté et qu’il n’est pas irréaliste. Le député PLR rappelle que l’audit de la Cour des comptes a relevé que le temps moyen nécessaire à l’adoption d’un PLQ est de 2,4 années. Il souligne que, même si ce délai est long, il reste inférieur au délai total de trois ans évoqué précédemment. M. Ferretti reconnaît qu’à l’heure actuelle, il est honnêtement impossible de respecter un délai de trois ans. Il explique que, lorsque l’on additionne les étapes de concertation, les préavis des différents services, de la commission d’urbanisme et de la commune, il devient irréaliste de concevoir un projet et PL 13539-A 52/84 de le mettre à l’enquête publique en une année. Il ajoute que la Cour des comptes exige le respect des engagements AIMP, ce qui implique de désigner un mandataire et d’établir un cahier des charges en collaboration avec la commune. Selon lui, même si la loi prévoit un délai d’ordre d’un an, il n’est pas tenable en pratique. Il précise qu’un rapport produit il y a deux ou trois ans estimait plutôt à 3,5 ans le délai moyen pour l’élaboration d’un PLQ. Il insiste sur le fait qu’il ne s’agit pas d’un manque de volonté, mais de la conséquence du nombre élevé d’intervenants impliqués. Le député PLR répond que les délais mentionnés concernent des cas où l’on part entièrement de zéro. M. Ferretti précise qu’en l’occurrence, c’est quasiment le cas. Le projet existant n’a pas été présenté aux habitants ni aux associations concernées. Il manque l’avis de la commune, et aucune consultation des services de l’Etat n’a encore eu lieu. Il faut donc commencer par établir un cahier des charges pour identifier les enjeux du projet. Il ajoute qu’il y aura certainement de nouveaux ajustements à intégrer, des problématiques à résoudre, et des questions de faisabilité à examiner. Il indique avoir compris que, parmi les propriétaires, un tiers souhaite construire immédiatement, un tiers plus tard, et un tiers ne souhaite pas construire du tout. Le PLQ devra donc organiser la répartition des terrains pour permettre la construction. Il souligne qu’un temps de négociation sera nécessaire avec environ 80 propriétaires. Le député PLR dit comprendre la complexité du travail, mais estime que le délai évoqué revient à consacrer une législature entière à un seul projet. Il juge cette réponse inacceptable, en rappelant qu’un délai de quatre ans pour un PLQ est particulièrement long en comparaison nationale. M. Ferretti reconnaît que, dans les cas les plus difficiles, les délais peuvent s’allonger jusqu’à dix ans, pour des raisons justifiées. Il conclut en disant qu’ils ne peuvent pas, par souci de transparence, garantir que le travail pourra être réalisé en une année, mais qu’ils sont prêts à essayer. La présidente propose de passer aux prises de position des groupes. Le député PLR indique partir du principe qu’il n’y a pas de volonté de déposer une motion de commission. Il estime que la gauche, contrairement à ce qu’elle affirme régulièrement, refuse dans ce cas précis de mettre une contrainte sur la zone ordinaire. La présidente répond qu’on leur a indiqué que l’ajout de contraintes ne serait pas faisable. Elle précise qu’elle n’était pas opposée à une motion de commission au départ, et qu’elle s’y oppose désormais, mais pas pour les raisons évoquées par le député PLR. 53/84 PL 13539-A Une dépotée S intervient pour dire que le député PLR a bien compris que le parti socialiste s’opposera à une motion de commission, mais qu’il en a mal interprété les raisons. Elle explique que cette motion donne l’illusion qu’il est possible de réglementer la zone ordinaire, alors que ce n’est pas le cas. Les principes évoqués ne sont pas contraignants, ni pour les propriétaires actuels ni pour les futurs. Par conséquent, le développement de projets qui ne respectent pas ces principes ne pourra pas être empêché. Elle ajoute que leur opposition repose également sur le fait que les logements qui seront construits dans ce cadre seront inaccessibles financièrement pour une grande partie de la population genevoise, qu’il s’agisse de logements locatifs ou de propriétés par étage (PPE). Elle précise que le prix au mètre carré pour la PPE en zone ordinaire est en moyenne supérieur de 57%, et que les écarts sont également très importants pour les logements locatifs. Elle conclut en soulignant qu’il n’y aura aucun contrôle ni sur le calendrier de construction, ni sur la qualité, ni sur les prix. Un député Ve indique qu’il rejoint l’avis exprimé par la députée S. Il se dit curieux d’entendre les positions des différents groupes concernant la motion de commission. Il annonce qu’il votera contre le principe même d’une motion, ainsi que contre le projet de loi. Il souligne que la position exprimée par la commune lui semble importante : celle-ci était favorable à une zone de développement de type 4, mais uniquement dans la mesure où le cadre juridique était solide. Il ajoute qu’à ce stade, il n’a pas été convaincu par la démonstration d’un cadre juridiquement solide, et que c’est précisément ce point qui l’inquiète. Un député MCG indique qu’au sein du MCG, un véritable débat est encore nécessaire au sein de leur caucus, prévu lundi. Il explique que différentes visions de l’aménagement du territoire coexistent au sein du groupe et il demande le report du vote à mercredi prochain. Un député LC appuie cette demande et propose également un report d’une semaine. Il rappelle qu’à l’époque, plusieurs zones avaient été identifiées par Benoît Genecand, notamment celle évoquée aujourd’hui ainsi que la zone des Corbillettes. L’idée était alors de procéder à des déclassements tests sur de petits périmètres afin d’expérimenter la zone ordinaire et d’évaluer si un développement plus efficace et harmonieux pouvait en découler. Il poursuit en précisant que l’accord trouvé à l’époque était que la zone des Corbillettes ne passerait pas en zone ordinaire, mais que les efforts seraient concentrés sur Seymaz-Sud. Il dit ne pas être surpris que le député Ve revienne sur ses engagements, rappelant qu’il avait déjà agi de la sorte sur une zone 4A. Il estime que la gauche, à travers sa position actuelle, refuse de rééquilibrer la population dans une commune qui en a pourtant besoin. Il souligne qu’il existe PL 13539-A 54/84 déjà une forte concentration de logements sociaux à Chêne-Bourg, et affirme que la gauche cherche des électeurs à travers cette stratégie. La présidente annonce le report du vote. Elle ajoute qu’il ne reste quasiment plus d’objets à traiter. Un député PLR indique qu’il transmettra la motion avec les modifications proposées par le département. Il ajoute qu’il entend les arguments de la députée S concernant les prix. Il reconnaît qu’en zone ordinaire, il n’y aura pas de contrôle des prix, mais qu’ils espèrent ainsi favoriser une construction plus rapide. Un député Ve dit apprécier modérément les attaques directes du député LC. Il conteste avoir manqué à ses engagements concernant la zone 4A, affirmant au contraire que c’est l’un des projets qu’ils ont réussi à mener ensemble ces dernières années. Il rappelle que la nécessité des zones de développement résulte d’un vote populaire, tant que la pénurie de logements persiste. Il indique que certains cherchent à contourner les règles pour imposer la zone ordinaire et affirme qu’il n’y a jamais eu d’accord sur la création d’une zone ordinaire à Seymaz-Sud. Il propose de faire les tests dans les zones ordinaires existantes. Il conclut en disant qu’il n’existe aucune raison de penser que la construction irait plus vite en zone ordinaire. Le député LC reconnaît qu’ils étaient effectivement d’accord sur la zone 4A, jusqu’à ce que le député Ve revienne sur une interprétation qu’il considère comme claire de cette zone, à savoir la présence d’au minimum 20% de PPE en pleine propriété. Il explique que, le député Ve ayant remis en question ce qui avait été convenu à l’époque – et l’accord n’ayant pas été formalisé dans un procès-verbal –, il n’a pas été possible d’établir la volonté du législateur. C’est pourquoi il a dû déposer un projet de loi visant à inscrire explicitement dans la loi cette exigence de 20% de PPE en pleine propriété. Il accuse le député Ve de s’être opposé à ce projet de loi avec ce qu’il qualifie de mauvaise foi manifeste. Il conclut en disant qu’il prend acte de ce qui s’est passé et qu’il sait désormais à qui il a affaire. La présidente rappelle que les attaques personnelles ne sont pas admises. La députés S fait remarquer que la droite cherche à contourner la zone 4A LGZD, qui permettait de garantir un certain équilibre, en lui préférant une zone ordinaire. Elle souligne que c’est précisément là que réside le problème : ce qui se construit en zone ordinaire se construit mal, ou ne se construit pas du tout. Elle estime que contourner la zone 4A LGZD revient à ne pas respecter les engagements pris, ni ce qui avait été expliqué à la population. Elle remercie le député PLR pour son honnêteté d’avoir reconnu le problème des prix, 55/84 PL 13539-A rappelant que moins de 10% de la population peut se permettre un logement en zone ordinaire. Le député PLR rappelle que, suite à l’acceptation de l’initiative sur la zone de développement à laquelle se réfère la gauche, la première entité à s’y être opposée fut une association, en l’occurrence un syndicat bien connu, qui portait un projet de développement à Onex. Il souligne que les premiers à vouloir contourner cette exigence étaient justement des partisans de l’initiative. Il indique que, depuis 2013, ils ont exprimé à plusieurs reprises leur volonté de mener un test en zone ordinaire, qui permettrait de traiter l’ensemble des problématiques évoquées, à l’exception de celle du prix. Il estime que, tant qu’aucun test n’a été réalisé, on ne peut pas affirmer que cela ne fonctionnera pas. Il ajoute que la commune concernée a donné un avis très clair : elle se considère déjà comme une commune pauvre, et voit dans la zone ordinaire un moyen de générer des recettes fiscales pour le ménage communal. La présidente précise que ce n’est pas de manière péremptoire que certains affirment que le projet en zone ordinaire ne fonctionnera pas, mais sur la base des outils juridiques présentés, qui laissent apparaître un risque conséquent d’échec. Le député PLR répond en affirmant que la présidente est, selon lui, à gauche des amoureux du communisme, ce qu’il dit comprendre, ajoutant qu’il n’y voit aucun problème. Il insiste sur le fait que le projet peut fonctionner en zone ordinaire, à condition de se donner les moyens de l’expérimenter. La présidente lui répond qu’il n’a pas à qualifier les députés d’amoureux du communisme. Elle rappelle que le texte a été démonté point par point par les différents intervenants auditionnés, et conclut en annonçant que la motion sera soumise au vote le 16 avril. Discussion et vote, 16 avril 2025 La présidente indique que les discussions finales ainsi que le vote sur le PL 13539 ont été reportés à plusieurs reprises. Elle exprime l’espoir que le vote puisse avoir lieu aujourd’hui. Un député PLR annonce que le PLR acceptera ce projet de loi. Il précise que le groupe entend adjoindre la proposition de commission, bien que celle-ci n’ait pas obtenu le soutien unanime de la commission, au moment venu en plénière. Il rappelle que la motion de commission vise à demander au Conseil d’Etat d’établir obligatoirement un PLQ pour cette zone, afin de fixer une taxe d’équipement et de permettre à la commune d’accompagner le développement de cette parcelle. PL 13539-A 56/84 La présidente propose d’adjoindre la proposition de motion en tant que support de travail. Un député S indique qu’il lui semble qu’un débat a déjà eu lieu et qu’il s’agissait simplement d’attendre la position du caucus. Il suggère qu’il serait peut-être plus judicieux de demander si certains groupes ont changé de position, et de donner la parole à ceux qui ne se sont pas encore exprimés. La présidente indique qu’elle a prévu une heure dédiée à cet échange et qu’elle ne voit aucun inconvénient à ce que chaque groupe puisse s’exprimer. Le député S indique que la manière de procéder, fondée sur une motion pleine de bonnes intentions mais dépourvue d’effets contraignants, n’est pas un projet auquel le parti socialiste peut adhérer. Il reconnaît la volonté de construire rapidement des logements, mais souligne qu’il s’agira de logements coûteux, qui ne répondent pas aux besoins de la majorité de la population genevoise. Il ajoute qu’il faudrait construire avec les équipements publics nécessaires, de manière équitable et contraignante pour les propriétaires. Il estime que le PLR et plus largement la droite semblent en voie de réunir une majorité autour de cette approche, mais qu’on risque d’en constater l’échec dans quelques années. Un député PLR déclare qu’il ne comprend pas la position du parti socialiste, notamment leur opposition à un PLQ qui permettrait, entre autres, le recouvrement de la taxe d’équipement. Il juge illogique qu’ils ne soutiennent même pas la motion de commission, bien qu’il comprenne leur opposition au projet de loi. Il ajoute qu’une motion de commission adoptée à l’unanimité aurait constitué un signal fort adressé au Conseil d’Etat. La présidente précise que la motion n’impose rien au Conseil d’Etat, si ce n’est d’en prendre connaissance. Le député PLR explique que, lorsque M. Pauli traitera les autorisations de construire, il lui sera plus facile de les rejeter si un vote unanime de la commission a eu lieu. Il précise qu’un vote majoritaire n’a pas le même poids. Il souligne que la force institutionnelle est bien plus importante en cas d’unanimité, ce qui influencera l’appréciation du juge. Le député S affirme que la construction en zone ordinaire est destinée à une classe très aisée. Il souligne que l’on se trouve à proximité d’une gare du Léman Express, un nœud de transports publics majeur, et pourtant on construit pour une minorité de la population. Concernant la motion, il précise que le problème ne réside pas dans son contenu, mais dans les effets qu’elle produira. Selon les explications du département du territoire, la motion n’est pas contraignante : elle pourrait éventuellement freiner certains propriétaires, mais cela ne serait que temporaire. Les mécanismes proposés sont trop peu 57/84 PL 13539-A contraignants. Ainsi, qu’elle soit adoptée à la majorité ou à l’unanimité ne change rien. Il conclut en rappelant qu’il s’agit d’une parcelle précieuse pour le canton. Une députée S indique qu’elle n’a pas suivi l’ensemble des travaux, mais qu’elle connaît ce dossier, qui remonte à la législature précédente. Elle précise qu’en principe, elle est favorable à la construction de logements ainsi qu’à l’élaboration de PLQ. Elle interroge le département du territoire sur la portée juridique de cette motion, et souhaite savoir si elle est contraignante et si elle fixe les conditions d’aménagement indépendamment du type de logements. M. Ferretti explique qu’à partir du moment où la loi est votée, une période d’une année de refus conservatoire s’applique à toutes les autorisations de construire en zone ordinaire. Si les délais sont respectés, un PLQ pourra entrer en force. En revanche, si ces délais ne sont pas tenus, il ne sera plus possible d’invoquer l’existence d’un PLQ en cours pour s’opposer aux demandes d’autorisation de construire. Il souligne que c’est précisément là que réside le risque. Les délais prévus par la loi étant extrêmement courts, il existe un véritable danger que la zone se développe sans tenir compte de la vision portée par le PLQ. M. Pauli explique que, lorsqu’un propriétaire dépose un projet en zone ordinaire, l’élaboration d’un PLQ reste facultative. Le Grand Conseil peut, certes, voter pour demander au Conseil d’Etat de mettre en place un PLQ. Il souligne le risque d’une course contre la montre entre les propriétaires et le Conseil d’Etat. Il ajoute que le fondement d’une séance publique pour un PLQ n’est pas applicable dans le cadre d’une zone ordinaire, dès lors que le potentiel constructible est déjà établi. La députée S demande si la motion a un caractère contraignant. M. Ferretti répond que, lorsqu’un PLQ est en cours d’élaboration, une période d’une année de refus conservatoire peut être appliquée. Ce refus impose alors de déposer une enquête publique dans l’année suivant la notification du refus conservatoire. Un député PLR déclare que ce qui le frappe dans les débats, c’est l’évocation d’une iniquité et du fait que le projet ne concernerait qu’une infime partie de la population, alors même que la demande pour ce type de construction en zone ordinaire est bien réelle. Il souligne l’existence d’un déséquilibre dans l’accès à la propriété, une asymétrie qui constitue, selon lui, une réalité concrète. Il estime que qualifier la situation d’inéquitable revient à adopter exclusivement la lecture du parti socialiste. L’objectif est de tester une approche moins antagoniste, de proposer une forme de bâti qui, sans être parfaite, présente l’avantage d’être réalisable dans des délais plus courts. Il PL 13539-A 58/84 insiste sur le fait que le véritable déséquilibre réside dans la difficulté d’accéder à la propriété, et qu’il convient d’encourager ce type d’initiative. Un autre député PLR indique que la motion demande au département du territoire d’élaborer un PLQ. Il rappelle que le vote d’une motion engage le Conseil d’Etat à s’exécuter dans un délai de six mois. Selon lui, refuser la motion sous prétexte que l’Etat ne remplira pas la tâche demandée par une décision unanime du parlement n’est pas un argument recevable. Il juge surprenant que l’on considère que l’Etat ne soit pas en mesure de faire le nécessaire dans les délais impartis. Un député LC explique que les propriétaires acceptent un déclassement en zone ordinaire, mais refusent un déclassement en zone de développement. Il souligne que la classe moyenne est prête à accéder à la propriété, comme en témoigne le grand nombre de demandes pour les projets de construction aux Cherpines. Il dit ne pas comprendre la position du parti socialiste, dont le refus repose sur le fait que la motion ne serait pas assez contraignante. Selon lui, ce projet constitue un test permettant d’accélérer les démarches. Il annonce que Le Centre votera en faveur de ce projet. Un député UDC indique que ce projet de loi vise une modification de zone, et que le consensus trouvé entre les propriétaires permettra une construction réfléchie et cohérente. Il annonce que l’UDC soutiendra à la fois le projet de loi et la proposition de motion, lesquels contribuent à dynamiser l’aménagement du territoire en vue d’une réalisation rapide sur cette parcelle. Un député Ve rappelle que, dans les zones de développement, un tiers des logements est réalisé sous forme de PPE. Dans ce cadre, les logements restent abordables car les prix sont encadrés, ce qui explique la forte demande. En revanche, en zone ordinaire, les prix relèvent d’une autre catégorie, transformant les PPE en produits « de luxe », accessibles uniquement à une minorité de la population. Il souligne qu’il existe déjà des zones ordinaires en zone villas, notamment dans le quartier des Charmilles, où rien ne bouge, car les propriétaires ne parviennent pas à s’accorder sur les prix. Il estime que le « laboratoire » évoqué par un député PLR est trop risqué, en particulier à seulement 50 mètres de la gare du CEVA. Il indique que la raison principale du refus de signer cette motion réside dans leur désaccord avec la démarche, qu’il considère comme un leurre. La motion n’offre, selon lui, pas de garanties suffisantes. Il précise que seule une partie des propriétaires adhère à l’image proposée, qui a été développée avec des architectes et l’association Pic-Vert, mais que cette image ne constitue pas un projet de développement complet. Il rappelle que plusieurs exemples d’images similaires n’ont jamais pu être concrétisés en PLQ. Les propriétaires, selon lui, restent fortement attachés à cette image, sans qu’elle ait de valeur juridique suffisante pour garantir un 59/84 PL 13539-A projet abouti. Il ajoute qu’il est illusoire de penser que le déclassement en zone ordinaire pourra offrir la sécurité que le PLQ ressemblera à cette image. Il évoque également la position de la commune, qui souhaite une zone de développement 4 et s’est opposée au déclassement en zone ordinaire. La commune a indiqué qu’elle lèverait son opposition uniquement si elle obtenait des garanties juridiques solides, incluant un PLQ et une taxe d’équipement. Or, aucune démonstration n’a été faite prouvant que la motion permettrait le recouvrement de la taxe d’équipement, et la levée des servitudes croisées. Pour toutes ces raisons, il estime que cette motion donne une fausse impression de sécurité, alors que les analyses juridiques démontrent le contraire. Un député S remercie le député PLR d’avoir souligné l’imprécision du terme « iniquité ». Il affirme que, compte tenu de la demande à Genève, toute construction trouve preneur. C’est précisément pour cette raison, selon lui, qu’il faut s’interroger sur le type de logements que l’on souhaite construire. Il se dit surpris du silence du MCG dans ce débat. Il rappelle que Genève est la lanterne rouge en matière d’accession à la propriété, notamment en raison de la rareté du foncier. Il estime qu’il est nécessaire de trouver des solutions concrètes et regrette que le département du territoire oppose un refus. A ses yeux, il ne s’agit pas de mener des expériences, mais de répondre aux besoins réels de la population. Concernant le délai de six mois, il le juge irréaliste. Il reconnaît que les propriétaires ont un intérêt à ce que la zone reste ordinaire, mais rappelle que l’objectif doit être de répondre aux besoins de l’ensemble de la population. Il conclut en soulignant la nécessité de clarifier les objectifs de la commission, et invite à une réflexion à long terme : quel type de construction vise-t-on ? Qu’est-ce qui sera considéré comme un succès, ou comme un échec ? Un député PLR déclare que l’horizon évoqué devrait permettre au député S de sortir de ce qu’il qualifie de situation kafkaïenne. Il rappelle que l’objectif est de construire des logements en pleine ville, à proximité des transports publics. La question de savoir pour qui ces logements seront destinés peut, selon lui, rester ouverte, d’autant plus que la commune de Chêne-Bourg présente un taux d’aide sociale, un taux de chômage et un centime additionnel supérieurs à la moyenne cantonale. Dans ce contexte, la commune a besoin de recettes fiscales pour assurer la redistribution. Il ajoute que si Chêne-Bourg a refusé la zone de développement, c’est parce qu’elle souhaite préserver la zone villas, ce qui explique pourquoi cet exercice est mené à Chêne-Bourg et non à Cologny. Il poursuit en affirmant que, si les seules craintes concernent la taxe d’équipement et la typologie des logements, il ne comprend pas le refus d’une motion qui oblige l’exécutif à prendre ces éléments en compte. Il juge cette position incompréhensible, ajoutant que Kafka serait fier d’eux. Il réaffirme la PL 13539-A 60/84 volonté de construire rapidement du logement à proximité des infrastructures de transports, et conclut que, si ces logements profitent à des personnes aisées, tant mieux, car cela alimente un système de redistribution dont la courbe, à Genève, est parmi les plus élevées de Suisse. Il conclut en disant que l’objectif final est de construire des logements pour des personnes qui paient des impôts, lesquels pourront ensuite être redistribués au bénéfice de la collectivité. La présidente rappelle que les outils applicables en zone de développement ne peuvent pas être transposés tels quels à la zone ordinaire, qu’il s’agisse des droits à bâtir ou des taxes d’équipement. Elle ajoute que ce n’est pas en répétant qu’une position est incompréhensible qu’elle le devient effectivement. Le député PLR répond qu’une position incompréhensible est, par définition, impossible à expliquer. Il exprime le souhait de savoir quelle est la zone ordinaire dotée d’un PLQ dans le quartier de la Servette. Un député LJS affirme qu’il est convaincu de la nécessité de construire en ville aujourd’hui, plutôt que de miter le territoire, comme cela se fait aux Cherpines, sur des terres agricoles du canton. Il annonce que le parti LJS votera en faveur du projet de loi. A propos de la motion, il souligne que la majorité des propriétaires y est favorable et que la commune a validé l’image directrice. Celle-ci est consciente que le changement sera important, mais la densité sera limitée à une zone 4A. Il indique que les propriétaires sont d’accord, et que la commune a activement participé à la planification de l’aménagement du territoire sur cette petite zone, ce qui justifie, selon lui, l’intérêt de mener un essai à cet endroit. Il exprime sa confiance dans ce projet et conteste l’argument selon lequel le temps poserait problème, espérant que cela ne repose pas sur une insuffisance de moyens ou de disponibilité du département du territoire. Il estime que, si les propriétaires et la commune agissent de bonne foi, toutes les conditions sont réunies pour réussir cette expérience. Il précise que la zone est actuellement classée en 5 et qu’un passage en 4A lui conférerait une plus grande valeur. Enfin, il conclut que si cet essai ne devait pas aboutir, cela resterait sans conséquences majeures étant donné la taille modeste de la parcelle concernée. Un député MCG déclare que le MCG est favorable à la construction. Il annonce que le MCG soutiendra à la fois le projet de loi et la motion. Un député Ve répond à la question du député PLR en précisant que la zone concernée se situe entre l’avenue d’Aïre et les voies ferroviaires. Il confirme qu’il n’existe effectivement pas de PLQ dans cette zone, soulignant qu’en réalité, la pratique du PLQ en zone ordinaire est quasi inexistante. Le principal risque réside dans la fragilité de l’accord entre les propriétaires, qui repose sur la position d’une association et d’une assemblée ponctuelle. Il rappelle que les 61/84 PL 13539-A propriétaires peuvent changer et que cet accord n’est pas figé dans le temps. Il ajoute que de nombreuses zones villas ont déjà été densifiées via des déclassements en zone de développement, citant notamment les exemples du Mervelet et de la Servette. Dans ces cas, les propriétaires sont soumis à un cadre légal contraignant. Il souligne également que ce domaine est largement encadré par la jurisprudence. Il ajoute que c’est précisément cette insécurité juridique qui l’inquiète dans le cadre du projet. En cas de litige – par exemple sur la taxe d’équipement –, ce seront les juges qui devront trancher. Il estime que les juges pourraient considérer qu’en zone ordinaire, l’intérêt public n’est pas suffisamment démontré, ce qui pourrait compromettre la légitimité de certaines exigences. Un député S rappelle qu’il a posé la question des objectifs liés au déclassement en zone ordinaire, et que la seule réponse qu’il a reçue est que l’objectif était de construire – un objectif certes partagé par tous. Cependant, il estime que se contenter de dire « si cela échoue, au moins on aura essayé » ne fonctionne pas, car, sans objectifs clairs, il sera impossible d’évaluer si l’essai a échoué ou non. Il regrette que ce travail de définition des objectifs n’ait pas été mené, et souligne qu’il est essentiel de se fixer des critères pour juger du succès ou de l’échec du projet. Concernant le PLQ en zone ordinaire, il affirme qu’il est pratiquement impossible à mettre en œuvre. Il estime que cela ne relève pas forcément d’un manque de volonté de la part de l’Etat, mais plutôt d’une réalité : certains propriétaires voudront construire et d’autres non. A ses yeux, la contrainte qu’impose la zone de développement est positive, car, même si elle rallonge les délais, elle permet d’atteindre un niveau de qualité supérieur. Il ajoute avoir entendu que la commune de Chêne-Bourg a déjà participé à l’effort de construction, et interroge dès lors la logique : si le fait qu’une commune ait participé est mis en avant, cela signifie-t-il que d’autres communes, qui n’ont pas participé, devraient également être mises à contribution ? Il pose ainsi la question de la répartition équitable de l’effort de construction entre les communes. Un députés S exprime sa déception face au ton du débat. Elle souligne qu’on ne peut pas faire le procès de la zone de développement, qui a pourtant montré son utilité dès les années 1950, portée à l’époque par une initiative issue du PDC. Elle rappelle qu’aujourd’hui, ces zones se réduisent, et qu’il devient de plus en plus difficile de trouver des terrains à bâtir. Elle regrette que certaines idées soient prises en otage, alors que leurs initiateurs portaient une véritable vision pour le développement du canton. Elle s’interroge sur les limites de la ville, qui, selon elle, s’étendent jusqu’aux Cherpines. Elle invite les membres de la commission à relire le premier rapport sur les modifications de zone rédigé par M. Amsler, élu PLR, un rapport largement suivi par les PL 13539-A 62/84 partis de droite. A l’époque, seuls un député UDC (pour des raisons liées à la défense des terres agricoles), les Verts ainsi qu’un socialiste (en raison de la présence de la coopérative des Charrotons) s’y étaient opposés. Elle insiste sur le fait que cela ne constitue pas un mitage du territoire. Elle rappelle qu’il est utile de se remémorer cette histoire politique et qu’ils sont les héritiers de cette volonté de développement aux Cherpines. Elle comprend que des désaccords subsistent sur les zones concernées, qu’il s’agisse de zones ordinaires ou de développement, mais estime qu’il ne faut pas caricaturer le PLQ. Elle conclut en affirmant qu’il faut respecter la volonté de certains de construire, et admet que les contradictions traversent tous les partis. Un député S affirme qu’il y a 15 à 20 ans, un accord aurait probablement été trouvé. Il relève que le véritable problème réside dans les délais de réponse du Conseil d’Etat, qui sont en moyenne de deux ans, et peuvent parfois aller jusqu’à quatre ans. Il souligne qu’en réalité, personne ne peut contraindre le Conseil d’Etat à répondre dans un délai de six mois, malgré ce que prévoient certains textes. Il regrette l’absence du conseiller d’Etat lors des travaux de la commission et exprime le souhait de savoir s’il est réellement possible d’élaborer un PLQ et d’obtenir une réponse du Conseil d’Etat dans un délai maximal de six mois. M. Pauli indique que M. Hodgers a été assez clair sur sa position et qu’il soutient les modifications proposées par l’office de l’urbanisme. Il précise que, si cette motion est adoptée, elle deviendra une motion qualifiée, ce qui engagera le Conseil d’Etat à agir. Le projet de PLQ devra alors être présenté à la commission avant sa mise à l’enquête publique. Il rappelle que la loi prévoit un délai d’ordre de 12 mois pour ce processus. Toutefois, il souligne que le département du territoire réalisera bien ce PLQ, mais pas nécessairement dans le délai imparti. Il conclut en mentionnant qu’une large majorité des propriétaires soutient le projet. Un député PLR remercie M. Pauli de sa réponse précise apportée au député S. Il rappelle, en s’appuyant sur Montesquieu, que le pouvoir législatif est un pouvoir fondamental. Il souligne que, compte tenu des contraintes territoriales, aucune grande opération de construction n’a été réalisée depuis le projet du Lignon. Il estime que bâtir en zone ordinaire, là où le foncier est rare et cher, permettrait d’accélérer les processus de construction par rapport à ceux en zone de développement. Il évoque la parcelle mentionnée par son collègue Ve, sur laquelle un PLQ aurait pu être mis en place à l’époque. Il rappelle qu’un consensus avait été trouvé aux Corbillettes, mais que les acteurs ont changé depuis, ce qui a entraîné la perte de cet accord. Il souligne que la bonne foi, principe fondamental en matière législative, doit guider l’action. Il 63/84 PL 13539-A affirme que c’est à la demande expresse du député S qu’il se voit aujourd’hui dans l’obligation d’expliquer à la gauche qu’il est pertinent d’élaborer un PLQ. Un député Ve indique qu’il lui semble que de nombreuses zones de développement ont été créées à partir de zones villas. Il interroge le département du territoire pour savoir si, à l’inverse, des zones ordinaires ont connu un développement à partir de zones villas. M. Pauli explique que la zone ordinaire a été introduite en 1929. Entre 1929 et 1957, certaines zones ordinaires ont effectivement connu un développement. Il précise que, entre 1945 et 1960, la population a fortement augmenté, ce qui a conduit le Grand Conseil à instaurer une zone 3 sur des terrains de type villas situés en périphérie urbaine, ainsi qu’à créer des zones d’affectation différée. Il rappelle que le Grand Conseil a, à cette époque, délégué son pouvoir au Conseil d’Etat, en lui confiant la mission d’élaborer des PLQ détaillés. Aujourd’hui, dans le cadre du projet de loi en discussion, l’objectif est d’instaurer directement une zone 3, sans passer par la zone d’affectation différée. M. Pauli ajoute que, lorsqu’on parle des zones de développement instaurées en 1957, les constructions se sont principalement réalisées sur des zones villas, et non sur des zones agricoles. Il précise toutefois que, dans le cas du Lignon, un déclassement de zone agricole a été nécessaire. Un député PLR propose d’examiner en détail les chiffres afin de déterminer ce qui a été construit en zone agricole, en zone villas et en zone de développement. Il rappelle que le projet du Lignon a permis la création de nombreux logements sur des terrains initialement agricoles. M. Pauli rappelle qu’il y a eu par la suite des zones agricoles, notamment à Onex et à Meyrin. Le député Ve affirme que les deux situations existent. Le développement en zone villas est une réalité, et il est faux de croire le contraire. Il cite notamment des exemples à Champel et à la Servette. Il souligne que lorsqu’on intervient sur du terrain déjà bâti, la situation devient complexe, et que la zone de développement offre alors les outils nécessaires pour mener à bien les projets. Il mentionne à ce titre le PLQ du Cèdre, situé en zone ordinaire, adopté en 1992, dont le chantier n’a été ouvert que l’année dernière. Un député LJS répond à une députée S en précisant qu’il n’est pas opposé au développement. Il estime toutefois que les Cherpines constituent l’une des plus belles terres agricoles du canton et regrette que le tram y circule désormais à travers les champs. Il réaffirme son soutien à un développement rapide, et ajoute que, si toutes les parties parviennent à un accord, il sera possible de PL 13539-A 64/84 construire rapidement, dans l’intérêt et pour le bien-être de l’ensemble des habitants. Un député S affirme qu’il ne faut pas confondre vitesse et précipitation. Il rappelle que la zone de développement permet la construction de différents types de logements. Il revient ensuite sur la question de la bonne foi concernant l’accord Seymaz-Sud. A ce sujet, il indique qu’en collaboration avec une députée S, ils ont effectué des recherches dans les anciens procès-verbaux afin de vérifier l’existence de cet accord et la possibilité de s’y référer. Or, ils n’ont trouvé aucune trace d’un tel accord, et les personnes présentes à l’époque, il y a quinze ans, n’en ont pas eu connaissance non plus. Selon lui, s’ils souhaitent imposer des contraintes en matière de construction, ils utilisent le mauvais outil. Un député PLR déclare que le moment le plus étonnant du débat, selon lui, a été l’intervention d’un député Ve mentionnant le PLQ du Cèdre. Il rappelle que les Verts de la Ville de Genève se sont indignés de l’abattage du cèdre concerné. Il souligne que les Verts se sont opposés au projet, d’abord via le Conseil administratif de la Ville, puis en mobilisant l’office du patrimoine et des sites ainsi que l’office de la nature, tentant ainsi de bloquer le PLQ par tous les moyens. Il considère que cette attitude illustre l’incohérence de la défense des Verts dans ce débat. Il conclut en proposant de passer au vote. Le député Ve réagit aux propos du député PLR sur la construction rapide. Il souligne que, même en zone de développement sur des terrains initialement classés en zone villas, les projets aboutissent. Le pari de certains est de prétendre qu’en zone ordinaire, les démarches iront plus vite. Il cite à cet égard l’exemple d’un PLQ de 1992, dont le chantier n’a débuté que récemment, pour démontrer que la zone ordinaire n’est en aucun cas un gage de rapidité. 2) Opposition de la commune de Chêne-Bourg Traitement de l’opposition A la forme Par courrier recommandé du 1er novembre 2024, reçu le 7 novembre 2024 en Chancellerie, la commune de Chêne-Bourg (ci-après l’opposante) a déclaré former opposition au présent projet de loi et au plan N° 30217-512, visé à l’article 1. Conformément à l’art. 16 al. 6 LaLAT 1, pendant un délai de 30 jours à compter de la première publication, toute personne, organisation ou autorité 1 Loi d’application de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire, du 4 juin 1987 (RSG L 1 30 ; LaLAT) 65/84 PL 13539-A qui dispose de la qualité pour recourir contre le changement d’affectation visé par le projet de loi peut déclarer son opposition, par acte écrit et motivé, au Conseil d’Etat. En vertu de l’art. 60 al. 1 let. e LPA 2, ont en outre qualité pour recourir les autorités, personnes et organisations auxquelles la loi reconnaît le droit de recourir. Selon l’art. 35 al. 3 LaLAT, les communes et les associations d’importance cantonale ou actives depuis plus de trois ans qui, aux termes de leurs statuts, se vouent par pur idéal à l’étude de questions relatives à l’aménagement du territoire, à la protection de l’environnement ou à la protection des monuments, de la nature ou des sites ont qualité pour recourir. Il ne fait pas de doute que la qualité pour agir de la commune de Chêne-Bourg doit être admise. Déposée en temps utile, l’opposition est dès lors recevable à la forme. Au fond A) Considérations générales De manière générale, il sied de rappeler que l’art. 1 al. 1 LAT stipule que « la Confédération, les cantons et les communes veillent à une utilisation mesurée du sol et à la séparation entre les parties constructibles et non constructibles du territoire. Ils coordonnent celles de leurs activités qui ont des effets sur l’organisation du territoire et ils s’emploient à réaliser une occupation du territoire propre à garantir un développement harmonieux de l’ensemble du pays. Dans l’accomplissement de leurs tâches, ils tiennent compte des données naturelles ainsi que des besoins de la population et de l’économie ». La Confédération, cantons et communes doivent également soutenir par des mesures d’aménagement les efforts qui sont entrepris aux fins notamment « d’orienter le développement de l’urbanisation vers l’intérieur du milieu bâti, en maintenant une qualité de l’habitat appropriée » (art. 1 al. 2 let. abis LAT), mais également de « répartir judicieusement les lieux d’habitation et les lieux de travail et de les planifier en priorité sur des sites desservis de manière appropriée par les transports publics » (art. 3 al. let. a LAT). Les autorités cantonales et communales sont tenues d’appliquer les principes et les objectifs du Plan directeur cantonal (ci-après PDCn), notamment en veillant à ce que les plans d’affectation du sol soient conformes 2 Loi sur la procédure administrative, du 12 septembre 1985 (RSG E 5 10 ; LPA) PL 13539-A 66/84 audit PDCn et à son concept de l’aménagement cantonal (art. 26 al. 2 LAT et 11 al. 1 LaLAT). S’agissant du canton de Genève, le PDCn 2030, adopté par le Grand Conseil le 20 septembre 2013 et approuvé par le Conseil fédéral le 29 avril 2015, a fait l’objet de trois mises à jour, dont la première a été adoptée par le Grand Conseil le 10 avril 2019 et approuvée par le Département fédéral de l’environnement, des transports, de l’énergie et de la communication (DETEC) le 18 janvier 2021. Il convient de rappeler que le chiffre 1 du concept du PDCn 2030 intitulé « mettre en œuvre le développement vers l’intérieur et garantir l’utilisation optimale des surfaces », préconise que « la politique d’urbanisation vise en priorité l’urbanisation « vers l’intérieur », en poursuivant la densification des tissus déjà bâtis. Elle vise une densification prononcée et différenciée des zones à bâtir afin de garantir leur utilisation optimale, tout en tenant compte des caractéristiques des sites et des nuisances incommodantes. La densité sera forte dans le centre urbain et les secteurs proches des principales interfaces de transports publics, intermédiaire dans les quartiers de la couronne urbaine sans valeur patrimoniale ou modérée dans les quartiers présentant une valeur patrimoniale et les zones à bâtir des villages. Outre l’urbanisation de la couronne urbaine et l’intensification du renouvellement urbain, la mutation progressive de secteurs de la zone 5 par modification de zone est priorisée. Le déclassement de secteurs bien desservis – ou appelés à l’être – par les transports publics, situés en périphérie de la proche couronne ou le long des voies structurantes permettra de créer de nouveaux quartiers denses d’habitat ou d’affectations mixtes répondant aux besoins de la population ». Le périmètre concerné par la présente procédure de modification des limites de zones est identifié par la carte du schéma directeur cantonal du PDCn 2030, dans sa version mise à jour, en tant que périmètre susceptible de faire l’objet d’une « densification différenciée à dominante habitation de la zone 5 » et renvoie à la fiche de mesures A03. La fiche A03 précitée, intitulée « Étendre la densification de la zone 5 par modification de zone », préconise de promouvoir l’extension de la ville dense par déclassement de secteurs de la zone 5, de réaliser des quartiers denses dans des secteurs bien desservis par les transports publics, développer de la mixité sociale, générationnelle et fonctionnelle. Le projet de loi litigieux répond à la fiche de mesure C04 du PDCn 2030 dans sa version mise à jour intitulée « construire une politique du paysage » dont les objectifs sont de « préserver, requalifier, organiser et mettre en valeur la charpente et le maillage paysagers du canton dans un contexte 67/84 PL 13539-A transfrontalier et d’urbanisation soutenue ». Cette fiche identifie le périmètre dans le but de préserver et de mettre en valeur la pénétrante de la Seymaz. Le projet loi querellé répond également à la fiche de mesure P06 du grand projet « Chêne-Bourg – Chêne-Bougeries » dont les enjeux sont notamment de mettre en place « un réseau RER transfrontalier, avec la réalisation du réseau ferroviaire Léman Express constitu[ant] l’opportunité d’un développement urbain mixte autour de la halte de Chêne-Bourg permettant de renforcer la centralité des Trois-Chêne déjà bien desservie en transports publics et de relier des quartiers aujourd’hui séparés par la voie ferrée ». Il répond enfin à la fiche de mesure A17 intitulée « mettre en œuvre les grands projets et les projets urbains prioritaires » qui prévoit de « planifier le développement de vastes périmètres, souvent intercommunaux, nécessitant une coordination complexe des projets et des processus participatifs. Les grands projets et les projets urbains prioritaires contribu[a]nt de façon significative à produire des logements, à préserver les espaces de nature, à construire des espaces publics de qualité, à développer la ville des courtes distances et à améliorer la mobilité ». La carte n° 1 annexe aux fiches A01 à A08 identifie le secteur concerné de Seymaz-Sud comme un grand périmètre de densification différenciée de la zone 5. S’agissant de la planification directrice communale, le Plan directeur communal (ci-après PDCom) de la commune de Chêne-Bourg, adopté par le Conseil municipal le 14 décembre 2010 et approuvé par le Conseil d’Etat le 16 mars 2011 prévoit au niveau de sa fiche B2 intitulée « Seymaz-Sud » une densification par modification des limites de zones, mais indique que le déclassement est préconisé en zone de développement 4A, sinon au besoin en zone de développement 3 3. Un addendum sur la stratégie d’évolution de la zone 5 a été adopté le 21 novembre 2023 par le Conseil municipal et approuvé par le Conseil d’Etat le 17 avril 2024 indiquant au sujet du secteur Seymaz-Sud que « le processus de modification de zone étant en cours, le périmètre n’est pas pris en compte dans la stratégie d’évolution de la zone 5. En cohérence avec Chêne-Bougeries, dont les terrains bordiers de la Seymaz sont également prévus pour être densifiés par MZ, la commune de Chêne-Bourg préconise, à l’instar du PDCom de Chêne-Bougeries, l’établissement d’un PDQ (plan directeur de quartier) intercommunal, portant sur un périmètre de part et d’autre de la Seymaz, de manière à assurer un développement coordonné 3 PDCom de Chêne-Bourg, fiche B2 « Seymaz-Sud », p. 181 PL 13539-A 68/84 autour de cette infrastructure écologique majeure. Cette vision directrice aurait en outre l’avantage de définir quelle berge est à préserver pour la nature et quelle berge est accessible, les points de franchissement, etc. C’est sur la base de ce PDQ, mené de manière concertée, que les périmètres à densifier par MZ et les périmètres à maintenir en zone 5 devraient être définis » 4. Le projet de loi querellé répond à ces objectifs en prévoyant la création d’une zone 3 en lieu et place de l’actuelle zone 5 qui régit le secteur concerné. Il permettra l’usage d’une densité supérieure à celle de 0,3, applicable en zone villas (cf. art. 59 al. 1 LCI 5), en offrant la possibilité d’y implanter des bâtiments de hauteur plus importante et de réaliser de nouveaux logements, avec des gabarits de construction allant à 21 mètres, voire 27 mètres pour permettre la construction de logements supplémentaires (art. 27 al. 6 LCI) et de développer des équipements publics. Il va donc dans le sens d’une densification vers l’intérieur voulue par la LAT et qui est conforme au PDCn 2030 comme démontré ci-avant. De surcroît, le périmètre du projet de loi querellé se situe à proximité de la gare du Léman-express et de l’arrêt des trams 12 et 17, ce qui va également dans le sens de la LAT qui demande de planifier l’urbanisation en priorité sur des sites desservis de manière appropriée par les transports publics. Enfin, le projet de loi litigieux contribue à participer à la lutte contre la pénurie de logement qui sévit toujours à Genève. Pour rappel, la situation sur le marché du logement est toujours aussi tendue : en 2024, toutes les catégories de logements ont été déclarées en situation de pénurie par le Conseil d’Etat. Le nombre de logements vacants recensés à Genève lors de l’enquête annuelle du 1er juin 2024 est de 1 144. En d’autres termes, après s’être élevé à 1,58% en 1998, le taux de vacance n’atteint plus que 0,46% en juin 2024, étant entendu que le taux de vacance au-delà duquel le marché du logement est considéré comme détendu est, à Genève, de 2%. C’est la raison pour laquelle le PDCn 2030, qui a force obligatoire pour les autorités en vertu des art. 9 al. 1 LAT et 5 al. 6 LaLAT, a notamment pour objectif la construction de 50 000 logements d’ici 2030 6. Il préconise ainsi, au chiffre 2 de son concept de l’aménagement cantonal, intitulé « Mettre à disposition les surfaces nécessaires pour répondre aux besoins de logement », d’ » anticipe[r] le développement démographique en mettant à disposition les 4 5 6 PDCom de Chêne-Bourg, addendum – stratégie d’évolution de la zone 5, p. 13 Loi sur les constructions et les installations diverses, du 14 avril 1988 (RSG L 5 05 ; ci-après LCI). PDCn 2030, 1re mise à jour, Concept de l’aménagement cantonal, p. 13 69/84 PL 13539-A surfaces nécessaires pour détendre le marché du logement et être en mesure d’accueillir jusqu’à 100 000 habitants supplémentaires entre 2011 et 2030 sur le territoire du canton, de façon à permettre une mise en œuvre effective des objectifs de planification » 7. En définitive, l’adoption du projet de loi querellé entre pleinement dans les objectifs de planification directrice du PDCn 2030 et tout du moins dans les intentions de densification du PDCom de Chêne-Bourg. B) Réponses à l’argumentation de l’opposante L’opposante conteste le bien-fondé de la création d’une zone 3 sur le périmètre en raison « des conséquences négatives de ce choix pour le développement futur ». Selon elle, une zone 3 ne permettrait pas la perception d’une taxe d’équipement, créerait une iniquité dans la répartition des droits à bâtir, ne donnerait pas de garantie quant aux cessions au domaine public et rendrait les servitudes de passage ou d’usage public difficile voire impossible à obtenir. L’opposante indique encore que l’absence de contrôle démocratique et concerté de la forme urbaine qu’engendrerait le régime de la zone ordinaire serait inacceptable au vu du nombre important de propriétaires et des enjeux forts du périmètre. Les instruments de planification à disposition de la zone ordinaire ne permettraient ainsi ni de cadrer ni de garantir un développement harmonieux du périmètre. Enfin l’opposante soutient que le gabarit usuel de la zone 3 (27 m.) ne pourrait pas s’insérer dans le secteur visé par le projet de loi querellé, qui serait contraint d’un point de vue spatial (faible épaisseur entre l’Avenue de Bel-Air et la Seymaz et exigence d’assurer des relations et des transitions harmonieuses avec le bâti des quartiers résidentiels connexes). Une densité et des gabarits plus modérés seraient selon l’opposante plus appropriés. Elle demande enfin qu’il soit tenu compte du préavis défavorable du Conseil municipal rendu sous la forme d’une délibération lors de sa séance du 14 mai 2024. Ce faisant, l’opposante remet en cause le choix en opportunité opéré par l’autorité de céans qui a adopté, le 5 mars 2021, la motion M 2436 intitulée « pour une densification optimale et une réalisation rapide du projet au lieu-dit « Seymaz-Sud » », consistant à opter pour une zone ordinaire 3 plutôt qu’une zone de développement 4A, afin de construire plus de logements (270 logements en zone 3 contre 150 logements en zone de développement 4A). 7 PDCn 2030, 1re mise à jour, Concept de l’aménagement cantonal, p. 16 PL 13539-A 70/84 Cette motion a entendu donner suite aux 38 oppositions exprimées par une grande majorité des propriétaires des terrains concernés à l’encontre du projet de loi 11883, proposant pour l’essentiel la création d’une zone de développement 4A, au lieu-dit « Seymaz-Sud » portant sur le même périmètre que le plan N° 30217-512, visé à l’article 1 du projet de loi litigieux. Selon l’Association des propriétaires de la zone Seymaz-Sud, du plateau de Bel-Air à Chêne-Bourg, les oppositions étaient motivées par les restrictions au droit de propriété apportée par la zone de développement, en particulier celles portant sur le prix de vente des terrains en cause, plusieurs propriétaires ayant acheté leurs villas entre 2007 et 2017 « à un prix nettement supérieur au prix qui serait imposé par l’Etat dans la perspective d’un déclassement en zone de développement » 8. Ces considérations avaient amené ladite association, regroupant les 80% des propriétaires de villas de ce périmètre, lors de son assemblée générale du 20 février 2017, à voter à l’unanimité le soutien d’un projet de déclassement en zone ordinaire 3, même s’ils auraient souhaité préserver ce secteur en zone villas 9. En adoptant la motion M 2436, le 5 mars 2021, en application de l’art. 15A al. 5 LaLAT, l’autorité de céans a entendu donner suite aux velléités de construire manifestées par ces propriétaires. Celles-ci, loin de s’être démenties, semblent au contraire s’être renforcées ensuite de la procédure d’adoption suivie par le projet de loi querellé, ainsi qu’en témoignent l’élaboration par ceux-ci d’un plan d’implantation et de principes d’aménagement validée par l’association précitée le 7 janvier 2025, en vue de l’élaboration par les autorités d’un projet de plan localisé de quartier. En optant pour la zone ordinaire 3 proposée par le projet de loi litigieux, au terme d’une pesée de l’ensemble des circonstances et intérêts publics et privés pertinents, l’autorité de céans entend, dans ce cas particulier, favoriser le critère de la disponibilité juridique des terrains, en allant dans le sens des propriétaires opposés à la zone de développement, ce qui devrait permettre de construire plus rapidement, afin de contribuer à diminuer la grave crise du logement qui sévit à Genève. Ceci dans la mesure où ce choix de catégorie de zone permet de libérer les propriétaires, désireux de construire, des contraintes de prix (contrôle indirect des prix) et des catégories de logements (art. 4A al. 1 LGZD) liées à la zone de développement et donc de rendre leurs terrains plus rapidement disponibles pour la construction de bâtiments conformes à la zone 3. Dans le cas particulier, et encore une fois au terme d’une pesée des intérêts en présence, l’autorité de céans est d’avis que l’intérêt de la disponibilité juridique des terrains pour la construction, condition par ailleurs préconisée par l’art. 15 al. 4 let. d LAT pour la création des zones à bâtir, doit l’emporter 8 9 M 2436, p. 3 M 2436, p. 3 71/84 PL 13539-A sur les garanties de cadrage de l’urbanisation future offertes par la zone de développement, demandées par l’opposante. Cela étant dit, l’autorité de céans observe que le projet de loi litigieux a donné lieu au dépôt d’un projet de motion 3121 visant à ce que le Grand Conseil fasse usage de son droit d’initiative en matière de PLQ (art. 1 al. 4 LExt 10). Ce projet de motion invite le Conseil d’Etat « à élaborer, en liaison avec les propriétaires concernés, un projet de plan localisé de quartier » dont les bases pourraient être celles ressorties des discussions organisées par l’association des propriétaires de la zone Seymaz-Sud qui ont abouti à un plan d’implantation et des principes d’aménagement annexés à la proposition de motion. L’adoption éventuelle de cette motion 3121, qui pourrait intervenir simultanément ou successivement à celle du projet de loi litigieux, serait de nature à répondre, au moins partiellement, aux préoccupations de l’opposante quant à l’absence d’instrument de planification à disposition en zone ordinaire permettant de cadrer ou de garantir un développement harmonieux du secteur. A défaut, il sera toujours loisible à l’opposante de faire usage de son propre droit d’initiative en matière de PLQ et demander l’élaboration d’un PLQ concernant son territoire, en collaboration avec le département, la commission d’urbanisme, dans le cadre d’un processus de concertation avec les particuliers intéressés à développer le périmètre (art. 1 al. 3 LExt), une fois la loi adoptée. Ainsi, il apparaît probable qu’un PLQ soit élaboré une fois le projet de loi querellé adopté par l’autorité de céans, permettant ainsi de garantir un développement harmonieux du périmètre et notamment une répartition équitable des droits à bâtir, deux préoccupations soulevées par l’opposante. En tout état, l’adoption du projet de loi en cause permettra d’atteindre l’un des intérêts publics visés, à savoir, d’orienter le développement de l’urbanisation vers l’intérieur du milieu bâti (art. 1 al. 2 let. abis LAT) en augmentant la densité des zones à bâtir et par la même occasion le parc de logements collectifs afin de répondre ainsi à la crise du logement qui sévit à Genève. Il résulte de ce qui précède que l’opposition formée à l’encontre du projet de loi est infondée et doit être rejetée, dans la mesure où elle est recevable. 10 Loi sur l’extension des voies de communication et l’aménagement des quartiers ou localités, du 9 mars 1929 (RSG L 1 40 ; ci-après LExt) PL 13539-A 72/84 Votes 1er débat La présidente met aux voix l’entrée en matière du PL 13539 : Oui : 10 (2 UDC, 4 PLR, 1 LJS, 1 LC, 2 MCG) Non : 5 (3 S, 2 Ve) Abstentions : – L’entrée en matière est acceptée. 2e débat La présidente procède au vote du 2e débat : Préambule pas d’opposition, adopté Art. 1 pas d’opposition, adopté Art. 2 pas d’opposition, adopté Art. 3 pas d’opposition, adopté Un député PLR propose un amendement à l’art. 4. La présidente met aux voix l’amendement du député PLR à l’art. 4 : L’opposition à la modification des limites de zones formée par la commune de Chêne-Bourg est rejetée, dans la mesure où elle est recevable, pour les motifs exposés dans le rapport de la commission chargée de l’examen de la présente loi. Oui : 10 (2 UDC, 4 PLR, 1 LJS, 1 LC, 2 MCG) Non : 3 (1 S, 2 Ve) Abstentions : 2 (2 S) L’amendement est accepté. La présidente indique que l’article 4 dans le projet de loi initial devient l’article 5. 3e débat La présidente met aux voix l’ensemble du PL 13539 ainsi amendé : Oui : 10 (2 UDC, 4 PLR, 1 LJS, 1 LC, 2 MCG) Non : 5 (3 S, 2 Ve) Abstentions : – Le PL 13539, tel qu’amendé, est accepté. 73/84 PL 13539-A Date de dépôt : 3 juin 2025 RAPPORT DE LA PREMIÈRE MINORITÉ Rapport de Caroline Renold En bref Une minorité de la commission vous invite à refuser fermement le projet de loi 13539 qui propose le déclassement de terrains en zone villas de la commune de Chêne-Bourg, au lieu-dit « Seymaz-Sud » en zone ordinaire (ZO). Le déclassement et le type de zone sont un enjeu technique mais fondamental en matière d’aménagement du canton et de droit au logement. Il s’agit de savoir comment le territoire constructible du canton, une denrée rare et limitée, est utilisé et pour qui on y construit. La population genevoise est écrasée par une pénurie endémique et des loyers excessifs et en hausse constante. Elle a ainsi besoin que soient construits des logements à coût abordable et qu’ils soient construits rapidement. La seule manière d’atteindre cet objectif est de construire en zone de développement, qui permet de construire de manière planifiée, le plus rapidement possible, des logements pour toute la population, à des prix contrôlés et abordables. Ceci est d’autant plus le cas pour une zone située au centre de l’agglomération genevoise, à proximité d’une gare CFF. Déclasser en zone ordinaire signifie construire moins de logements (et moins vite), des logements qui ne sont pas accessibles financièrement aux trois quarts de la population. Au lieu-dit « Seymaz-Sud », la commune souhaitait déclasser en zone de développement 4A. La majorité de droite s’y oppose et a donné mandat par une motion 2436 au Conseil d’Etat de déclasser en zone ordinaire. Un déclassement en zone ordinaire a pour seul résultat d’enrichir les milieux immobiliers et les propriétaires de la zone, qui pourront spéculer en bénéficiant de la crise du logement sur le canton. Zone ordinaire, zone de non-droit La zone ordinaire n’est pas un outil de politique du logement au bénéfice de la population. Elle ne permet ni le contrôle des loyers ou des prix, ni la PL 13539-A 74/84 construction pour les besoins de toute la population, ni la planification et coordination de la construction. La zone de développement est l’outil d’aménagement qui permet de construire du logement abordable, correspondant aux besoins de la population, à des prix et loyers contrôlés. Rappelons les différences principales de la zone de développement et de la zone ordinaire 11 : Zone ordinaire Zone de développement Typologie de logement totalement libre, aucune contrainte quant au type de logement à construire. Aucun contrôle sur le nombre de locaux commerciaux vs logements construits. Seuls seront construits des logements de haut standing, pour les plus aisés, inaccessibles à la majorité de la population du canton de Genève. En application de l’art. 4A LGZD, fruit d’un compromis politique entre toutes les forces politiques, est garanti un équilibre entre les types de logements construits, qui répondent aux besoins de l’ensemble de la population genevoise : 1/3 de logements d’utilité publique (LUP), dont la moitié au moins de HBM 1/3 de logements locatifs LGZD, accessibles à tous mais dont les loyers sont contrôlés 1/3 au libre choix des constructeurs, mais au moins 20% de propriété par étage (PPE) PLQ facultatif Pas de planification des bâtiments, des voies de communication et des espaces publics, y compris des espaces verts : morcellement de l’urbanisme. PLQ obligatoire Vision cohérente du quartier, des besoins d’ensemble en logement, en équipement public, en espace vert, en commerce. Planification parcelle par parcelle Les propriétaires doivent s’entendre s’ils veulent construire au-delà des limites de leur parcelle. Vu le nombre parcelles, important de petites processus de concertation très long. Très certainement construction de nombreux petits bâtiments étroits grignotant tout espace vert. Blocage possible par un seul propriétaire. Répartition des droits à bâtir Cohérence dans les constructions grâce aux remaniements parcellaires. Répartition des droits à bâtir entre propriétaires de villa, égalité de traitement entre les propriétaires. 11 Tableau repris quasi intégralement du rapport de minorité de Caroline Renold sur le PL 10843-C, dont les enjeux sont identiques. 75/84 PL 13539-A Prix du terrain libre Répercussion du coût du terrain sur les prix des logements qui seront plus chers et ne seront dès lors pas abordables. Libre cours à la spéculation foncière. Prix du terrain contrôlé Lutte contre la spéculation immobilière, coût abordable des logements à la sortie. Prix de location des logements libre Prix des loyers soumis à tous les excès du marché, contrôle des loyers dépendant uniquement du locataire qui doit contester le loyer initial en application du droit fédéral, étant précisé que très peu de locataires effectuent cette démarche, par crainte ou par mécompréhension du droit. Loyers des logements locatifs contrôlés Prix de vente des logements libre En 2023, les prix au m2 des PPE étaient 57% plus élevés en ZO qu’en ZD 12. Limite l’accès à la propriété à la classe des revenus les plus élevés. Prix de vente des logements contrôlé Permet de rendre la propriété accessible à la classe moyenne supérieure. Pas d’indice de densité minimale fixé par la loi 13 Mauvaise utilisation du sol, mitage du territoire. Indice de densité minimum LGZD 1,8 en ZD3, 1 en ZD 4A 14 Convention de droit privé sur base volontaire Pas de financements des équipements publics et pas de planification des équipements publics rendus nécessaires par les nouvelles constructions (écoles, routes, etc.). Taxe d’équipement (PLQ) et cession gratuite du domaine public pour les équipements publics en échange du report des droits à bâtir Permet de financer les équipements publics nécessaires pour accompagner la construction de logements. Aucun instrument pour éviter un blocage des constructions Un propriétaire de parcelle peut empêcher le développement de la zone. Droit de préemption, notamment si le développement de la zone et la construction de logements LUP sont compromis 12 13 14 OCStat, https://statistique.ge.ch/domaines/infographies.asp?filtreI=05_05, prix du m2 en zone de développement : 6587 Fr ; prix du m2 en zone ordinaire : 10 352 Fr. Plan directeur cantonal fixe un objectif d’un indice de densité minimum de 1 à 1,8 Art. 2A LGZD PL 13539-A Un propriétaire peut posséder plusieurs logements, sans y habiter. Inégalité dans l’accès au logement, spéculation des propriétaires fonciers. 76/84 Application de la loi Longchamps : le propriétaire doit vivre dans son logement sauf exception. Possibilité de relogement des propriétaires de villa dans des logements dans toute la zone de développement. Les « avantages » de la zone ordinaire recherchés par la droite majoritaire dans la commission sont ainsi les suivants : – Produire des logements à des loyers ou des prix exorbitants, puisqu’il n’existe aucun mécanisme de contrôle des prix des logements en zone ordinaire. Ceci est au bénéfice (1) des milieux immobiliers surfant sur la spéculation immobilière pour obtenir des gains massifs des opérations immobilières moins contrôlées qu’en zone de développement et (2) des propriétaires des terrains existants, en permettant la vente de terrains à des prix spéculatifs. Rappelons qu’il n’y a aucune justification à protéger le gain hypothétique et spéculatif qu’espère obtenir le propriétaire d’une villa dans une zone à développer. Ce gain n’est lié à aucun investissement, aucun travail – le prix de l’investissement et de l’inflation étant toujours payé au propriétaire d’une parcelle qui sera développée – mais est uniquement lié à la rareté du terrain et au besoin de construire du logement, il est donc uniquement spéculatif. – Construire des logements inaccessibles aux bas revenus et à la classe moyenne, soit l’écrasante majorité de la population. En effet, aucun logement LUP n’est construit en zone ordinaire, car les marges ne sont pas assez intéressantes pour les promoteurs. De plus, les prix des loyers n’étant pas contrôlés en zone ordinaire, les loyers sont inaccessibles à la classe moyenne. Il en est de même des prix de vente des PPE. Ces logements ne devront en effet pas répondre au besoin prépondérant de la population. Les promoteurs pourraient ainsi construire des logements de grand luxe, de plusieurs étages. A proximité d’une gare CFF et d’un cours d’eau lieu d’agrément, ce risque est presque une certitude. – Construire de manière non planifiée, sans réflexion globale, sans réflexions sur les infrastructures publiques, et sans financement de ces dernières. – Repousser aux calendes grecques la construction de logements. En effet, les propriétaires de parcelles doivent s’entendre pour construire au-delà de leur parcelle et ceci peut prendre énormément de temps. Si un seul propriétaire s’oppose à la construction, l’ensemble du projet est bloqué, et il n’existe aucun instrument permettant de passer outre l’opposition de cet 77/84 PL 13539-A unique propriétaire. De plus, de nombreux propriétaires de villa n’ont aucune envie de quitter leur parcelle et s’opposent par tous les moyens possibles à la construction de nouveaux logements. La zone ordinaire garantit ainsi que l’on ne construira pas, ou peu et mal, et au plus tôt dans des décennies. Rappelons en outre que la commune ne souhaite pas une zone ordinaire mais une zone de développement 4A, comme elle l’avait inscrit dans son plan directeur communal et comme ceci a été rappelé par son Conseil administratif en février 2025 encore. Une majorité ne respecte pas ses engagements Ce projet de loi, déposé par le Conseil d’Etat contraint et forcé par une motion parlementaire, constitue en un contournement manifeste du compromis politique large trouvé entre les acteurs intéressés et entériné par l’art. 4A LGZD. L’art. 4A LGZD réglemente quelle typologie de logements doit être construite en zone de développement et prévoit la règle des trois tiers : en zone de développement, doivent être construits un tiers de logements d’utilité publique LUP dont la moitié de HBM, un tiers de logements locatifs libres à loyers contrôlés et un tiers laissé à la libre disposition du constructeur dont 20% de PPE. Cette répartition est le fruit de concessions réciproques des milieux locataires et immobiliers et des différents partis politiques. Il a été porté par tous les partis politiques. Il permet de s’assurer que le territoire rare du canton et les constructions qui y sont construites permettent de répondre aux besoins prépondérants de la population genevoise. Ce compromis a été soutenu par tous les partis politiques et notamment par les partis de la majorité qui, aujourd’hui, dans ce projet de loi et dans d’autres, le rend inopérant en contournant la zone de développement et en prétendant déclasser en zone ordinaire. Les partis de la majorité – PLR, UDC, LJC, MCG, LC – trahissent les accords et les compromis conclus et la paix du logement trouvée par le biais de cet art. 4A LGZD, retardant ainsi la construction des logements dont la population a cruellement besoin. Ces partis violent leur engagement pour la paix du logement à Genève. La motion M 3121 : un cache-misère La majorité de droite qui se rend bien compte que la population n’est pas dupe et qu’elle n’a aucun intérêt à un déclassement en zone ordinaire tente de nous faire croire qu’il serait possible de réglementer la zone ordinaire en lui PL 13539-A 78/84 adjoignant une motion censée permettre une planification et une prise en charge d’une partie des frais publics de raccordement. Ceci n’est que gesticulation politique. Cette motion ne permet de s’attaquer à aucun des problèmes de la zone ordinaire. Pire : elle entretient l’illusion qu’on pourrait « domestiquer » la zone ordinaire alors que la zone ordinaire est précisément une zone de non-droit. Cette motion ne règle en rien la question fondamentale de l’accessibilité des logements construits. En effet, cette motion ne propose nullement de contrôler les prix des loyers ou des logements PPE, ou de réglementer la typologie des logements construits. Les motionnaires défendent que du logement soit construit pour une partie privilégiée et ultra-minoritaire de la population. La motion prétend imposer une taxe de raccordement aux propriétaires, afin de pallier la problématique du financement des infrastructures publiques. Mais il n’existe pas de base légale suffisante pour prélever une telle taxe en zone ordinaire – les chevronnés juristes du département l’ont clairement indiqué. La motion ne peut rien changer à cela, puisqu’elle ne peut être une base suffisante à elle seule pour imposer le prélèvement d’une taxe. Cette motion apporte une seule plus-value : elle impose le développement d’un plan localisé de quartier (PLQ), et permet ainsi une planification coordonnée des constructions. La coordination s’arrête toutefois là, puisqu’aucun des outils indispensables de la zone de développement ne sera à disposition pour mettre en œuvre une planification de quartier : report des droits à bâtir, annulation des servitudes, droit de préemption en cas de propriétaire bloquant le développement, densité minimale, etc. A défaut de coordination et d’instruments permettant de s’opposer aux blocages, les constructions ne verront probablement pas le jour, ou alors, pas avant des décennies. Plus généralement, la manière de faire proposée par cette motion est fondamentalement erronée : elle propose de faire des zones de non-droit en matière d’aménagement, en créant une zone ordinaire particulière. Elle bazarde les principes d’aménagements qui permettent au canton de réaliser plusieurs milliers de logements par an et s’apprête à gaspiller plusieurs hectares dans un secteur où la collectivité a beaucoup investi (gare et renaturation de la Seymaz). Ce faisant, la motion fait fi des principes de légalité et d’égalité de traitement en droit de l’aménagement genevois. En ce sens, la motion est contraire au droit supérieur. 79/84 PL 13539-A En conclusion, le PL 13539 comme la M 3121 doivent être vigoureusement rejetés, ils sont nocifs pour la construction de logements à Genève et prétéritent les droits de la population de se loger à prix abordable. PL 13539-A 80/84 Date de dépôt : 30 mai 2025 RAPPORT DE LA SECONDE MINORITÉ Rapport de David Martin Le présent rapport de minorité est déposé par la minorité Verte afin d’exprimer notre opposition au projet de loi 13539 visant à déclasser la zone villas dite « Seymaz-Sud » en zone ordinaire 3 (ZO). Nous serions en revanche favorables à une zone de développement 4, comme prévu initialement en accord avec la commune de Chêne-Bourg. En effet, construire plus de logements dans ce secteur directement voisin de la gare de Chêne-Bourg semble une évidence. Et la zone de développement 4 – à savoir une densité modérée – peut se justifier, compte tenu de la proximité directe de la Seymaz et de son cordon boisé. C’est donc le principe de la zone ordinaire que nous critiquons ici et que nous combattons dans le présent rapport. Contrairement à ce que prétend la majorité, la zone ordinaire n’offre aucunement une garantie de rapidité, bien au contraire. Sans les instruments éprouvés de la zone de développement, les risques de blocages ou de développement incontrôlés sont très nombreux. Cette modification de zone nous semble incompatible avec les objectifs de justice spatiale, de mixité sociale et de développement urbain cohérent, maîtrisé et harmonieux. Un principe plébiscité par la population en 2019 : la priorité à la zone de développement En 2019, le peuple genevois s’est clairement exprimé en faveur de la zone de développement, en acceptant à près de 60% l’initiative populaire cantonale 162 « Construisons des logements pour toutes et tous : une priorité en période de pénurie ! ». Cette initiative a conduit à la modification de la loi d’application de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LaLAT – L 1 30), par l’introduction de l’article 12A, qui dispose : « En période de pénurie de logements, soit lorsque le taux de logements vacants est inférieur à 2%, et afin de favoriser la création de logements répondant aux besoins prépondérants de la population, le Conseil d’Etat ne peut proposer que des modifications de limites de zones 81/84 PL 13539-A soumises à la loi générale sur les zones de développement, du 29 juin 1957, à l’exception des périmètres qui ne sont pas destinés au logement. » Ce principe vise à garantir que les projets d’urbanisation s’inscrivent prioritairement dans un cadre maîtrisé, avec des logements abordables et des outils de planification appropriés. Bien qu’il corresponde à une marge de manœuvre à disposition du Grand Conseil, le PL 13539, en instaurant une zone ordinaire sur un périmètre aussi stratégique, entre donc en contradiction directe avec la volonté populaire exprimée en votation, à savoir que les terrains à densifier soient destinés à du logement abordable et à l’intérêt général. Une absence totale de contrôle des prix : un risque spéculatif évident Le principal reproche que nous adressons à ce projet est l’absence de tout mécanisme de contrôle des prix. En zone ordinaire, ni les loyers ni les prix de vente en PPE ne peuvent être maîtrisés. Cette situation ouvre grand la porte à une spéculation immobilière sur des terrains stratégiques du canton. Les prix de vente estimés atteignent des niveaux tels qu’ils rendent ces logements inaccessibles à la grande majorité de la population genevoise. Selon les données de l’OCSTAT, les PPE en zone ordinaire se vendent en moyenne 57% plus cher que celles en zone de développement. Si l’on considère que moins de 20% des ménages genevois peuvent déjà accéder à la propriété en ZD, ce pourcentage chute à moins de 10% en ZO. L’argument selon lequel ce projet permettrait de loger la classe moyenne ne repose sur aucune garantie objective. Il constitue, au contraire, une réservation d’un potentiel foncier rare au profit d’une minorité très aisée. Un contournement du contrat social en matière de logement Le modèle genevois repose sur un principe de redistribution équilibré dans les zones de développement : un tiers de logements d’utilité publique, un tiers en location libre et jusqu’à un tiers en PPE. Ce mécanisme garantit une mixité sociale, des logements abordables et des moyens pour les équipements publics. En ZO, aucun de ces instruments n’est applicable. Le PL 13539 permettrait donc à des intérêts privés de capter la valeur foncière générée par le déclassement, sans réelle contrepartie pour la collectivité. Cela constitue un contournement manifeste de la philosophie de l’aménagement genevois et une remise en cause de la politique du logement telle que définie par la LGZD. Comme l’a rappelé M. Hodgers, conseiller d’Etat, lors de son audition en commission : « Le projet consacre un enrichissement privé sans aucune des PL 13539-A 82/84 contreparties prévues en zone de développement. On veut les droits à bâtir, mais pas la mixité, pas les logements sociaux, pas les équipements publics. » Un urbanisme d’apprentis sorciers En ZO, la planification repose sur des initiatives individuelles ou des accords entre propriétaires. Cela fragilise la capacité de l’Etat et des communes à orienter le développement du quartier. L’absence de règles contraignantes sur les gabarits, les servitudes, les accès ou les équipements pose un risque réel de fragmentation urbaine, voire de blocage total. Le PL 13539 est certes accompagné d’une motion appelant le Conseil d’Etat à élaborer un plan localisé de quartier (PLQ) pour encadrer le développement du périmètre. Toutefois, il y a de sérieux doutes sur la force contraignante de cette motion. Comme l’a rappelé M. Pauli, secrétaire adjoint à la direction juridique de l’office de l’urbanisme (DT) : « en zone ordinaire, on court le risque qu’un PLQ soit court-circuité par une autorisation de construire ». En effet, « le refus conservatoire ouvre un délai d’un an pour mettre à l’enquête un PLQ, mais au-delà, si les délais ne sont pas respectés, le propriétaire retrouve ses droits à bâtir, ce qui limite la portée effective de cet outil ». De plus, l’Association Seymaz-Sud qui regroupe une partie des propriétaires de villas du périmètre s’est dite favorable à un PLQ, pour autant qu’il soit conforme à une image directrice jointe à ladite motion. Mais l’expérience de l’élaboration de PLQ montre que la forme d’une première image évolue forcément beaucoup dès qu’elle est confrontée à la faisabilité technique et juridique – on peut citer par exemple la façon dont seront gérés le stationnement et les accès pompiers, ce qui n’est pas renseigné par l’image elle-même. Et si l’image change, est-ce que les propriétaires seront toujours aussi favorables au PLQ, respectivement une taxe d’équipement ? Cette insécurité juridique est d’autant plus problématique que la taxe d’équipement envisagée pour financer les infrastructures publiques n’a elle non plus aucune base légale en zone ordinaire. Le DT lui-même a rappelé que les outils de coordination (taxe d’équipement, cessions gratuites, échanges de droits à bâtir) ne sont disponibles qu’en ZD. En ZO, leur application dépend d’accords volontaires entre privés et reste donc pour le moins aléatoire. M. Pauli a par ailleurs précisé : « La levée des servitudes croisées en zone ordinaire ne peut intervenir que si l’intérêt public est suffisamment démontré, ce qui est juridiquement difficile à établir dans un périmètre non planifié ». Le développement de Seymaz-Sud risquerait ainsi d’être dicté par les logiques marchandes et non par l’intérêt général. 83/84 PL 13539-A Une position locale insuffisamment prise en compte La commune de Chêne-Bourg a inscrit ce site en zone de développement 4 dans son plan directeur communal. M. Jean-Luc Boesiger, conseiller administratif de Chêne-Bourg, rappelait encore dans un e-mail de février 2025 : « Nous restons, bien entendu, convaincus que la solution soutenue par notre Conseil administratif, à savoir un déclassement en zone de développement 4A, est celle qui convient le mieux à notre vision du développement territorial de la commune. » Face à l’entêtement de la majorité de droite du Grand Conseil pour la zone ordinaire, le Conseil administratif a conditionné son entrée en matière pour de la zone ordinaire à la mise en place « d’un cadre solide et juridiquement incontestable, condition préalable essentielle à toute future démarche visant un développement de la zone » et permettant en particulier de garantir l’adoption d’un PLQ et d’une taxe d’équipement. Or, le dispositif proposé ne permet ni l’un ni l’autre avec un degré suffisant de certitude. Comme l’a souligné M. Boesiger dans une déclaration reprise par la presse : « Nous essayons de croire que le Grand Conseil va présenter des garanties légalement contraignantes et valables, mais nous avons des doutes. (…) Nous préférons accompagner le développement que le subir en jouant aux apprentis sorciers. » (Le Temps, 26 mars 2025). Vers un référendum ? Le secteur Seymaz-Sud – voisin de la gare de Chêne-Bourg – est un périmètre stratégique pour la construction de logements accessibles et abordables pour la population genevoise. Modifier la zone d’affectation est donc une bonne chose, mais certainement pas en zone ordinaire. L’impératif de construire des logements ne fait aucun doute, mais cela ne saurait justifier un renoncement aux principes de solidarité, de justice sociale et de maîtrise publique qui fondent la politique genevoise d’aménagement et qui sont inscrits dans la LGZD depuis son adoption en 1957 ! Nous appelons donc à un retour à une zone de développement 4A, permettant une densification planifiée, équilibrée et conforme aux intérêts de l’ensemble de la population genevoise. L’acceptation du PL 13539 dans sa forme actuelle créerait un inquiétant précédent dans le canton : celui de permettre un déclassement et un gaspillage de foncier sans les instruments de régulation et de redistribution habituels. Cela pourrait ouvrir la voie à d’autres projets de zone ordinaire, affaiblissant à terme la capacité des autorités à planifier le développement du territoire dans un cadre équilibré et durable. PL 13539-A 84/84 Pour l’ensemble de ces raisons, la minorité Verte appelle au rejet du PL 13539 tel que présenté. Si ce projet est voté par le Grand Conseil, il est fort probable qu’un référendum soit lancé…