17664_IN00186B_initiativepopulairecantonalerapportcommission.pdf

GRAND CONSEIL

IN 186-B

de la République et canton de Genève

Date de dépôt : 26 juin 2023

Rapport
de la commission de l’énergie et des Services industriels de
Genève chargée d’étudier l’initiative populaire cantonale 186
« L’assainissement des immeubles ne doit pas se faire sur le dos
des locataires »
Rapport de Christo Ivanov (page 7)

1.

2.
3.

4.

5.

Arrêté
du
Conseil
d’Etat
constatant
l’aboutissement de l’initiative, publié dans la
Feuille d’avis officielle le ................................... 2 septembre 2022
Arrêté du Conseil d’Etat au sujet de la validité de
l’initiative, au plus tard le ................................ 2 janvier 2023
Rapport du Conseil d’Etat au Grand Conseil sur la
prise en considération de l’initiative, au plus tard
le ......................................................................... 2 janvier 2023
Décision du Grand Conseil sur la prise en
considération de l’initiative et sur l’opposition
éventuelle d’un contreprojet, au plus tard le .... 2 septembre 2023
En cas d’opposition d’un contreprojet, adoption
par le Grand Conseil du contreprojet, au plus tard
le ......................................................................... 2 septembre 2024

ATAR ROTO PRESSE – 80 ex. – 08.23

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GRAND CONSEIL

IN 186

de la République et canton de Genève

Initiative populaire cantonale
« L’assainissement des immeubles ne doit pas se faire sur le dos
des locataires »
Les citoyennes et citoyens soussigné-e-s, électrices et électeurs dans le canton
de Genève, conformément aux articles 57 à 64 de la constitution de la
République et canton de Genève, du 14 octobre 2012, et aux articles 86 à 94
de la loi sur l’exercice des droits politiques, du 15 octobre 1982, appuient la
présente initiative législative portant sur la modification de la loi sur les
démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures
de soutien en faveur des locataires et de l’emploi), du 25 janvier 1996 (LDTR
– rs/GE L 5 20), et de la loi sur l’énergie, du 18 septembre 1986 (Len –
rs/GE L 2 30) :
Art. 1
Modifications
La loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons
d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l’emploi), du
25 janvier 1996 (LDTR – L 5 20), est modifiée comme suit :
Art. 6, al. 4 (nouveau)
4
Si les travaux sont financés en tout ou partie par le bonus conjoncturel à la
rénovation, alors ils ne peuvent pas donner lieu à un supplément de hausse de
loyer tel que prévu à l’alinéa 3 paragraphes 6 et 7.
Art. 9, al. 7 (nouveau)
7
Si les travaux sont financés en tout ou partie par le bonus conjoncturel à la
rénovation, alors ils ne peuvent pas donner lieu à un supplément de hausse de
loyer tel que prévu à l’alinéa 6 paragraphes 2 et 3.

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Art. 15, al. 1, 2e tiret (nouveau, les 2e à 4e tirets anciens devenant les 3e à
5e tirets)
1
L’Etat encourage l’entretien régulier des immeubles d’habitation et les
rénovations, notamment par :
– lorsqu’il s’agit de travaux énergétiques, des conseils et un
accompagnement pour améliorer l’efficacité énergétique du bâtiment
et passer aux énergies renouvelables, des indications sur les économies
réalisables, les coûts et les possibilités de subventions ;
Art. 16, let. a) (nouvelle teneur)
a) d’inciter les propriétaires à réaliser les travaux d’entretien et de
rénovation raisonnables, proportionnés et permettant l’assainissement
énergétique de leurs immeubles et des logements ;
Art. 17, al. 1, 2, 3 (nouvelle teneur), al. 4, 5 et 7 (abrogés, les al. 6 et 8
anciens devenant les al. 4 et 5)
1
Un crédit annuel est ouvert au Conseil d’Etat au titre de subvention cantonale
d’investissement pour encourager la rénovation et permettre la mise en œuvre
de ce bonus conjoncturel.
Budgets d’investissement
2
Ce crédit annuel est inscrit aux budgets du Canton pour 10 ans dès l’année
suivant l’entrée en vigueur la présente disposition.
Montant et financement
3
Le montant de ce crédit annuel correspond à la moitié de la part cantonale au
bénéfice de la Banque nationale suisse comptabilisée l’année précédente. Il est
financé par le budget du Canton. Ce montant vient s’ajouter à l’éventuelle part
non-dépensée du crédit des années précédentes, jusqu’à épuisement de ces
reliquats.
Art. 21, al. 2 (nouvelle teneur)
Montant de la subvention
2
En règle générale, la subvention n’excédera pas 20% du coût des travaux de
rénovation donnant droit à rémunération du capital investi et ne sera pas
répercutée sur les loyers.

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Art. 2
Modifications à une autre loi
La loi sur l’énergie, du 18 septembre 1986 (LEn – L 2 30), est modifiée comme
suit :
Art. 15, al. 13bis (nouveau)
Répercussion du coût des travaux sur les loyers
13bis
Si les travaux sont financés en tout ou partie par le bonus conjoncturel à la
rénovation, alors ils ne peuvent pas donner lieu à un supplément de hausse de
loyer tel que prévu à l’alinéa 12 lettres a et b et à l’alinéa 13.
Art. 3
Entrée en vigueur
La présente loi entre en vigueur le 1er janvier de l’année qui suit celle de sa
promulgation.

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EXPOSÉ DES MOTIFS
La réduction des émissions de CO2 et des gaz à effet de serre est nécessaire
pour éviter une augmentation de la température de la planète et ses
conséquences dévastatrices comme l’augmentation du niveau des océans
(www.ipcc.ch/sr15). En Suisse, les effets du réchauffement climatique sont
déjà bien visibles : fonte des glaciers et du pergélisol ; périodes de sécheresses
avec des températures élevées ou à l’opposé, fortes précipitations qui
entraînent des crues, des glissements de terrain et des laves torrentielles. La
combustion
des
énergies
fossiles
doit
être
diminuée
(www.iea.org/reports/net-zero-by-2050). A Genève et en Suisse, les
immeubles mal isolés doivent être assainis et les chauffages à fuel ou au gaz
remplacés par des énergies renouvelables. La votation du 13 février 2022 en
faveur du développement des réseaux thermiques structurants montre que la
population genevoise soutient la transition énergétique.
La lutte contre le réchauffement climatique doit aller de pair avec
l’amélioration de la protection des locataires. L’accès au logement et la qualité
des immeubles échappent au choix individuel des locataires. La politique
climatique doit intégrer cette réalité et le fait que se loger est un besoin
fondamental. Elle doit se faire avec les locataires et non pas contre eux. Un
engagement plus important de la collectivité est nécessaire pour soutenir des
assainissements efficaces et respectueux des locataires.
Avec cette initiative populaire, l’ASLOCA propose de remettre en fonction
un mécanisme qui a fait ses preuves : le bonus conjoncturel à la rénovation. Ce
fonds, prévu dans la principale loi de protection des locataires à Genève, la loi
sur la démolition, transformation et rénovation de maisons d’habitation
(LDTR), est épuisé depuis longtemps. L’initiative prévoit de réalimenter ce
fonds durant 10 ans, par un montant annuel qui correspond à la moitié de la
part du Canton aux bénéfices de la Banque nationale (BNS). Faire ce lien avec
la BNS est politiquement juste puisque cette dernière obtient ses bénéfices
aussi par des investissements dans des secteurs polluants. Il est financièrement
correct, puisqu’il permet de ne pas peser trop lourdement sur le budget du
Canton et ainsi de ne pas prétériter d’autres politiques publiques comme la
santé ou l’éducation. Ce lien se résume toutefois à un mécanisme de calcul,
pour éviter de compliquer l’établissement du budget. Le montant serait inscrit
aux budgets annuels du Canton.
Les propriétaires qui le souhaitent pourraient ainsi obtenir un soutien
financier puisé dans ce bonus conjoncturel, pour financer les travaux
nécessaires. La subvention couvrirait en principe 20% du coût des travaux (au

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lieu de 15% auparavant lorsque ce fonds était encore doté). En contrepartie de
ce soutien, les locataires des immeubles concernés seraient mieux protégés
qu’aujourd’hui. La part des travaux couverte par la subvention serait déduite
du coût des travaux que le bailleur peut faire supporter aux locataires à cause
du droit fédéral. Le bailleur qui ferait appel à ce bonus devrait aussi s’engager
à ne pas faire payer à ses locataire le supplément de majoration de loyer prévu
au-delà du plafond fixé par la LDTR, et ainsi à ne pas imposer un loyer
supérieur aux besoins prépondérants de la population. L’initiative ne modifie
cependant pas la durée du contrôle et du plafonnement des loyers prévus dans
le droit actuel (3, 5 ou 10 ans).
Pour que les travaux soient le plus efficients possibles, l’initiative
permettrait aux propriétaires d’obtenir, s’ils le souhaitent, des conseils et un
accompagnement pour améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments, pour
passer aux énergies renouvelables ou pour obtenir des indications sur la
manière de réaliser des économies, sur les coûts et les possibilités de
subventions.

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Rapport de Christo Ivanov
L’IN 183 est intitulée « L’assainissement des immeubles ne doit pas se
faire sur les dos des locataires ».
La commission de l’énergie et des Services industriels de Genève a
examiné cette IN lors de ses séances des 10 février, 10 mars, 26 mai et 9 juin
2023 sous la présidence de Mme Claude Bocquet et de M. Alberto Velasco.
Les procès-verbaux ont été rédigés par Mme Fanny Gueret et M. Clément
Magnenat.
Ont par ailleurs assisté aux séances :
– M. Antonio Hodgers, conseiller d’Etat, DT ;
– Mme Béatrice Stückelberg Vijverberg, secrétaire générale adjointe, DT ;
– M. Cédric Petitjean, directeur général de l’OCEN, DT.
Séance du 10 février 2023
Auditions de Mme Carole-Anne Kast et M. Christian Dandrès, initiants et
membres du comité d’initiative de l’ASLOCA
La présidente souhaite la bienvenue aux auditionnés et les présente. Elle
les informe qu’elle a ajouté un second point à l’ordre du jour pour connaître
leur avis sur le PL 13199 modifiant la loi sur l’énergie (LEn) (L 2 30) (Pour
des décomptes individuels de chauffage et d’eau chaude).
Mme Kast informe que l’ASLOCA a lancé cette initiative au début de
l’année 2022, car il leur semble important de pouvoir anticiper au maximum la
question des budgets des ménages liés avec les besoins énergétiques pour se
chauffer. Aujourd’hui, on sait que, pour certains logements, les charges de
chauffage, avec les augmentations, peuvent représenter un poste non
négligeable dans leur budget. On sait également que les objectifs du canton en
matière de politique climatique sont très ambitieux, ce qu’ils saluent.
Toutefois, ces objectifs devront nécessiter des investissements considérables
de la part des propriétaires immobiliers publics ou privés.
Dans ce contexte, la question qui se pose est celle du financement de ces
investissements. Plus particulièrement, pour l’ASLOCA, de la manière de
s’assurer que cet investissement ne soit pas source de difficulté économique
par le biais des hausses de loyer. A cet égard, ils ont déposé cette initiative qui
prévoit un financement pour les propriétaires en échange du fait que les
locataires ne voient pas leur situation péjorée par cet investissement.

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M. Dandrès indique que cette initiative s’inscrit notamment dans le cadre
du bonus conjoncturel, alimenté par le passé par deux crédits qui sont
aujourd’hui épuisés. Ils aimeraient le voir réalimenter sur des montants
équivalents à la moitié de la part cantonale au bénéfice de la BNS pendant
10 ans. Le mécanisme de distribution du fonds est le même que ce qui figure
déjà dans la loi, à savoir par une commission composée de personnes de terrain
qui connaissent la réalité des locataires, des propriétaires et des constructeurs.
L’idée est de subventionner des travaux qui peuvent être efficients en
contrepartie de la part des subventionnés d’une suppression de la part
additionnelle prévue au-delà des plafonds LDTR, à savoir 3500 francs par
pièce et par année.
Ils aimeraient accompagner cette subvention de conseils aux propriétaires.
Il s’agit d’un projet inspiré de problématiques constatées sur le terrain.
L’ASLOCA a pu suivre de nombreux chantiers et a constaté que, malgré une
subvention, les résultats escomptés n’étaient pas toujours présents. Notamment
parce que les montants étaient versés en amont, qu’il n’y avait pas
nécessairement d’accompagnement des propriétaires ou des maîtres d’ouvrage
dans le cadre du chantier ni d’évaluation faite pour vérifier le résultat
escompté.
Un commissaire (PLR) remercie les auditionnés de leur présentation. Il
souhaite connaître les conditions d’octroi de la subvention aux propriétaires.
Est-ce que les propriétaires devront venir « à livre ouvert » pour la demander
ou est-ce que ce sera sur la base de travaux planifiables et planifiés ?
M. Dandrès indique que la pratique du bonus conjoncturel date un peu.
Selon certaines personnes siégeant dans la commission d’attribution de ce
bonus, la dynamique était plutôt positive. Un dialogue se créait entre la
commission, les services et le propriétaire pour atteindre les objectifs de la loi,
à savoir éviter des travaux somptuaires et réaliser des travaux les plus efficients
possible. En parallèle, il n’y a pas des décennies de recul sur les travaux
énergétiques. La HES qui travaille dessus depuis quelques années arrive à faire
des propositions. Il y a également des professionnels, malheureusement peu
nombreux, pour la transition énergétique. En résumé, il ne s’agissait pas d’une
approche inquisitoriale contre les propriétaires.
Mme Kast précise qu’ils aimeraient simplement réactiver une logique qui
existait déjà. Auparavant, cela concernait la simple rénovation, contrairement
à aujourd’hui où l’on vise une rénovation énergétique. La LDTR prévoit des
possibilités de déplafonner, mais « à livre ouvert ». A partir du moment où l’on
n’est pas dans cette logique de déplafonnement et qu’on s’inscrit dans la
pratique du début des années 2000 avec ce bonus conjoncturel à la rénovation,
selon elle, il n’y a pas de raison que cela se déroule autrement que par le passé.

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Elle fait remarquer que c’est un niveau de détails qu’on ne peut pas mettre dans
une initiative.
M. Dandrès ajoute qu’il y a un double contrôle, à savoir un contrôle
correspondant à la fourchette supérieure de ce que prévoit l’ordonnance du
Conseil fédéral par rapport aux travaux sur ce qui est répercutable sur les
locataires en termes de coûts. Il s’agit d’un contrôle automatique fait par
l’administration au moment où le propriétaire sollicite l’autorisation de
construire.
A cela s’ajoute un mécanisme social qui est un plafonnement temporaire
des montants des loyers à un montant par pièce et par année, temporaire, à
savoir 3 ans pour des chantiers concernant la rénovation d’appartements, 5 ans
pour des chantiers qui touchent l’enveloppe du bâtiment, 10 ans pour des
travaux de grande importance (démolition ou construction). Ce mécanisme
existe depuis des décennies dans la LDTR. Toutefois, il existe des soupapes, à
savoir que, si le propriétaire n’arrive pas à atteindre le rendement auquel il
pourrait prétendre sous l’angle du droit fédéral, il peut demander de dépasser
le montant en question. Ces situations sont cependant très rares.
Un commissaire (PLR) les remercie de ces réponses. Il se questionne sur le
financement de cette mesure par des fonds de la BNS.
M. Dandrès répond qu’il s’agit d’une modalité de calcul. La logique
sous-jacente, ce sont des crédits d’investissement. Il fallait déterminer un
montant. Dans la mesure où ils voulaient éviter de trop péjorer le budget de
l’Etat, ils ont décidé de prendre un apport extérieur au budget cantonal, à savoir
la part de la BNS.
Un commissaire (EAG) demande une précision concernant le manque
d’accompagnement lorsque le fonds était performant.
Mme Kast répond que, lorsque le fonds existait, les rénovations n’étaient
pas forcément énergétiques. Ils n’ont donc pas énormément de recul sur ces
dernières. Il y a cependant quelques immeubles qui ont été monitorés en
rénovation qui permettent de voir qu’on peut parfois être déçu. Elle donne un
exemple à propos d’un changement de vitrage. Si on fait un tel changement,
mais que les cadres des fenêtres sont très mal isolés, l’investissement ne va pas
rendre énergétiquement tout ce qu’il aurait dû.
Malgré un tel effort, il manque parfois une approche globale pour obtenir
le résultat attendu. C’est pourquoi ils aimeraient avoir un meilleur
accompagnement des propriétaires lorsqu’ils envisagent d’investir de l’argent
pour améliorer énergétiquement leur patrimoine. De plus, tout le monde n’est
pas toujours au courant des derniers progrès technologiques, des aides
étatiques fédérales ou cantonales. Il leur semble donc important d’avoir une

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personne au sein même de l’Etat apte à accompagner le projet afin qu’il soit
efficient et que l’argent soit investi au mieux.
Un commissaire (S) remercie les auditionnés pour leur présence et leur
exposé. Il demande s’ils sont ouverts à un contreprojet sous divers angles.
Il se pose la question du financement, plus précisément de savoir s’il est
possible d’imaginer d’autres mécanismes que celui-ci, ne serait-ce que
supplétif. Sa seconde question porte sur les mécanismes de subvention tout en
se référant aux longs travaux menés par la commission sur le PL 12593 qui a
déjà fait deux allers-retours depuis le début de la législature. Dans ce contexte,
ils ont eu l’occasion de creuser les enjeux de subventionnement de la
Confédération associés aux subventions des cantons. Le bonus conjoncturel
augmenté en général à 20% tel que formulé donne l’impression que le critère
d’efficience énergétique du projet n’est pas forcément prévu. Il demande s’il
s’agit d’une lecture incomplète de sa part ou s’il existe un risque par rapport
au subventionnement de la Confédération.
M. Dandrès répond que, lorsqu’on rédige une initiative législative, on
travaille dans un cadre assez contraint, notamment en lien avec l’unité de la
matière. Comme la chancellerie l’a confirmé, cette initiative respecte l’unité
de la matière. Ils ont essayé d’inscrire ces objectifs dans un cadre qui leur
semblait le plus large possible, à savoir le bonus conjoncturel. Concernant la
question des 20%, ils ont pensé qu’il était judicieux de passer de 15 à 20% en
guise de contrepartie à l’effort demandé aux propriétaires qui est plus
important que par le passé.
Mme Kast ajoute qu’elle aimerait plaider pour les contreprojets intelligents
de manière générale. Evidemment que si on demande à des initiants s’ils sont
prêts à accepter un contreprojet qui réunit un large consensus au sein du
parlement et qui atteint les mêmes objectifs que ceux poursuivis, mais de
manière meilleure, les initiants qui refuseraient seraient vraiment « stupides ».
S’ils arrivent à obtenir un contreprojet qui atteint les buts poursuivis par les
initiants, qui le fait de manière plus adéquate comme le préopinant l’a évoqué,
qui n’est pas vidé de sa substance et qui réunit une majorité parlementaire, ils
ne pourront qu’applaudir.
Un commissaire (S) comprend que, sur le principe, M. Dandrès et Mme Kast
sont ouverts à l’idée d’un contreprojet. Concernant la partie financement, il
trouve le mécanisme de la BNS intéressant, mais, s’il n’y a pas d’argent, le
fonds n’est pas alimenté. Il demande si M. Dandrès et Mme Kast ont des
objections contre le principe d’un mécanisme de financement supplétif.
M. Dandrès explique que le problème lié au versement des bénéfices de la
BNS est une question de politique fédérale et pas uniquement économique. Le

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choix de continuer à alimenter les réserves pour déficit tout en ponctionnant
les dividendes qui devraient être versés aux actionnaires est à son avis
problématique.
Cependant, la marge de manœuvre au niveau cantonal est relativement
faible. Il s’agit d’une initiative rédigée avant la crise qui était difficile à prévoir.
Le but est d’avoir les moyens financiers attribués à cette finalité. Si on veut les
sécuriser, il faut qu’on soit dans une fourchette qui soit celle qu’ils avaient
envisagée. Concernant les contreprojets, il est important d’avoir les différents
objectifs en tête. Toutefois, il ne faut pas oublier la notion d’efficience.
Un élément important dans ce système d’attribution du bonus est la
commission composée de représentants de l’Etat, d’associations immobilières,
d’associations de locataires, d’associations patronales de la construction et
d’associations syndicales de la construction. Il s’agit donc de personnes
disposant de savoir-faire techniques, d’expertise du terrain et de
compréhension d’un point de vue social. Selon eux, cette commission peut
grandement aider à ce que cet argent soit dépensé de la manière la plus
intelligente possible et pas uniquement sous un angle énergétique.
Un commissaire (S) demande quel est le montant imaginé alloué à ce
mécanisme de subvention d’investissement.
M. Dandrès répond qu’ils envisageaient un montant entre 20 et 50 millions
de francs par année.
Un commissaire (S) ajoute que le PL 12593 qui a obtenu une égalité en
commission prévoyait un fonds doté de 50 millions de francs sur 10 ans.
Un commissaire (LC) explique qu’il est indéniable que la rénovation des
bâtiments est quelque chose de considérable. Ils sont conscients d’enjeux
colossaux qui concernent tant les propriétaires que les locataires. Il demande
s’ils pensent qu’avec de l’argent reçu de Berne, de la BNS, on pourrait faire
valoir un effet multiplicateur.
M. Dandrès explique que Berne n’a pas son mot à dire là-dessus, car cet
argent est dû au canton.
Mme Kast ajoute que cet argent entre dans le budget de l’Etat, donc dans un
fonds qui a cet effet multiplicateur.
M. Dandrès précise qu’il s’agit d’une modalité de calcul. Il ne pense pas
que cela puisse poser problème, car le Programme Bâtiments existe. Il s’agit
d’argent purement cantonal.
Un commissaire (LC) indique qu’ils ont parlé en long et en large des
activités qui peuvent être faites pour les rénovations énergétiques. Avec la

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nouvelle loi et les contraintes données aux propriétaires, il pense que cela sera
plus sérieux et plus incitatif à faire plus que le minimum syndical.
Les coûts peuvent donc être colossaux. Il demande pourquoi l’initiative se
limite à une subvention de 20%, car eux sont allés plus loin.
M. Dandrès répond qu’ils ont souhaité partir d’un système qui existait et
qui a fait ses preuves, à savoir le mécanisme de la LDTR prévoyant 15%. Le
but n’est pas de révolutionner ce dernier, mais de l’augmenter un peu compte
tenu de l’effort supplémentaire demandé aux propriétaires. Ils ne veulent pas
que l’Etat se substitue complètement à la responsabilité du propriétaire qui voit
son bien s’améliorer par ces investissements.
Mme Kast ajoute qu’il s’agit d’une question d’équilibre. Il faut rappeler que
dans tous les autres domaines immobiliers, lorsqu’un propriétaire n’est pas aux
normes, il doit s’y conformer sans pouvoir répercuter les travaux sur le loyer
des locataires. Le domaine énergétique constitue le seul domaine dans lequel
le propriétaire améliore son propre bien, lui fait donc prendre de la valeur et
peut, pour se mettre aux normes, répercuter ses investissements sur le loyer des
locataires, partiellement à Genève grâce au mécanisme de la LDTR. Face à
l’enjeu, elle comprend qu’une pulsion étatique forte est nécessaire, sans
toutefois tout prendre en charge. Elle ne serait pas contre un taux plus élevé si
les objectifs de l’initiative sont poursuivis.
Un commissaire (LC) comprend que le but de l’ASLOCA est que les
travaux ne soient pas reportés sur les locataires. Il y a une limite à déterminer
sur ce qui pourrait être considéré comme acceptable par l’ASLOCA et par ceux
qui vont en faire les frais.
Un commissaire (EAG) signale qu’en comparaison avec le reste de la
Suisse, Genève est le canton dans lequel il y a eu le moins de rénovations
d’immeubles. Il constate que ce bonus ne fonctionne donc pas aussi bien que
ça. Il demande s’il est judicieux de repartir avec ce même mécanisme.
M. Dandrès répond que, si les chiffres sur le Programme Bâtiments sont
publics, il peut les envoyer. Le rendement immobilier à Genève est important,
beaucoup d’argent a été investi. Il a d’abord été investi sur l’acquisition des
immeubles. Cela a abouti à cette bulle à laquelle on est confronté aujourd’hui.
Lorsque les prix ont atteint un plafond, l’idée des rénovations a commencé à
germer dans les politiques d’investissement de valeur institutionnelle. Il y a eu
un développement massif d’investissement dans ce domaine. On avait atteint
sur certains immeubles le maximum de la demande solvable.
Dans la pratique, ils ont constaté que, sur les loyers les plus élevés pour des
appartements conventionnels, les propriétaires avaient de la peine à trouver des
locataires capables de les payer.

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Mme Kast ajoute qu’en plus de pouvoir être capable de les louer, il faut
également trouver les logements intéressants. Il ne faut pas oublier que ces
fonds ont été épuisés, mais pas renouvelés. Ils ont demandé plusieurs fois de
les réalimenter sans succès. Il faudrait demander au Conseil d’Etat pourquoi
ils ne veulent pas réintégrer ce mécanisme.
Un commissaire (Ve) demande une précision concernant ce mécanisme
d’investissement en se référant à l’art. 17 al. 1-2.
Mme Kast répond que l’investissement alimente le fonds. Le fonds est
ensuite distribué selon certains critères et peut-être à l’aide d’une commission
à des projets publics ou privés.
Un commissaire (Ve) demande un éclaircissement du concept « donnant
droit à rémunération du capital investi » (art. 21 al. 2).
M. Dandrès explique que, la plupart du temps, les travaux de rénovations
lourdes sont qualifiés de mixtes. Il y a une part qui concerne l’entretien et une
part à la plus-value. Sous l’angle juridique, ce qui donne droit à une
rémunération du capital est la part à la plus-value. La partie concernant
l’entretien est déjà incluse dans les loyers que les locataires ont payés.
Séance du 10 mars 2023
Audition de M. Antonio Hodgers, conseiller d’Etat
M. Hodgers remercie la commission de sa présence. Il reprend la position
du Conseil d’Etat. Ce dernier partage globalement les objectifs des initiants.
Les enjeux climatiques impliquent une transition énergétique rapide qui
concerne fortement le parc immobilier. Selon le principe de subsidiarité, il
appartient d’abord aux propriétaires de ces biens d’effectuer les travaux et de
les financer, mais il est normal que l’Etat y participe financièrement. De plus,
il est également pertinent pour le Conseil d’Etat de protéger les locataires
concernant les répercussions considérées trop importantes liées à ces travaux.
Le problème tient aux modalités de cette initiative, c’est pourquoi le Conseil
d’Etat a recommandé son rejet.
Un premier point à soulever est qu’il semble très important pour le Conseil
d’Etat de rester dans le système intercantonal qui a évolué depuis le fonds
LDTR et sur les critères d’attribution qui ont été affinés pour essayer de caler
le programme genevois sur le programme intercantonal. Chaque franc que l’on
met à Genève permet d’obtenir 1,70 franc de Berne. Nous sommes en
concurrence sur un budget stable, car les autres cantons le font également. Il
est donc très important que le modèle de subventionnement soit totalement

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compatible avec le modèle intercantonal. L’initiative est imprécise à ce sujet.
Selon le Conseil d’Etat, il est donc important que la loi le soit.
Un autre point est le mécanisme de l’alimentation du fonds, à savoir avec
la BNS. Aux yeux du Conseil d’Etat, il s’agit d’une grande faiblesse, car les
propriétaires immobiliers ont besoin de prévisibilité. Ce qui n’est pas possible
avec un fonds qui varie en fonction des résultats de la BNS, qui eux-mêmes
varient en fonction d’une politique monétaire, qui varie en fonction de ce que
fait la Banque centrale européenne. Le Conseil d’Etat ne veut pas d’une source
de financement soumise à des aléas aussi forts. Par conséquent, il propose un
financement clair par le biais d’un budget d’investissement de 200 millions de
francs qui peut être augmenté à 500 millions de francs s’il y a consensus.
Un troisième point est que l’initiative propose de réactiver le bonus
conjoncturel. Le DF rappelle que ce n’est plus compatible avec la LGAF qui
est postérieure au bonus conjoncturel. Ce qui fait qu’ils avaient utilisé l’argent
du bonus conjoncturel pour les subventions énergétiques. Le DF n’est pas très
à l’aise avec le fait de récréer un mécanisme de fonds. Il rappelle qu’au-delà
de la question de l’initiative, l’objectif est d’éviter tout financement
automatique.
M. Hodgers continue à propos d’un potentiel désaccord, malgré une
négociation possible. Ce point figure également dans le projet de loi que la
commission a voté et qui a été envoyé en plénum. Il s’agit du fait que le but de
cet argent est d’inciter les propriétaires à effectuer des travaux. L’idée est de
rajouter « un deuxième étage à la fusée », le premier étage étant les
mécanismes usuels dont les propriétaires disposent quand ils font des travaux,
notamment les mécanismes LDTR. Le problème est qu’il y a un retour en
arrière.
Aujourd’hui, quand les propriétaires effectuent des travaux énergétiques,
ils peuvent les répercuter sur les loyers jusqu’à un certain montant prévu dans
la LDTR, à savoir la question des mécanismes des baisses des charges et des
10 francs par pièce par mois (120 francs par année). Cette part tolérée
répercutée sur les locataires existe depuis la loi sur l’énergie (LEn).
Dans la proposition du Conseil d’Etat, la part subventionnée ne peut pas
être répercutée sur les locataires, car le propriétaire reçoit de l’argent public.
Le Conseil d’Etat est très clair à ce sujet pour protéger les locataires. Mais sur
la part que le propriétaire privé met pour son bien, le Conseil d’Etat estime que
les mécanismes normaux de la LDTR doivent s’appliquer. Il n’est pas pour les
déplafonner davantage. Or, pour un propriétaire qui reçoit de l’argent public,
même pour seulement 5%, le texte de l’initiative et le texte voté par la

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commission interdisent complètement pour le 95% restant de répercuter en
baisse admissible des charges et en 10 francs par pièce par mois.
Si ces mécanismes sont supprimés, le propriétaire se retrouve devant un
dilemme, car s’il touche un peu d’argent public, il ne peut plus du tout ajuster
les mécanismes y compris dans le cas de la LDTR. L’effet pervers est qu’il va
peut-être renoncer à de l’argent public, et donc ne pas faire de travaux, ou il va
peut-être augmenter plus fortement les loyers qu’il ne l’aurait fait en utilisant
l’argent public. Le problème est qu’à l’heure actuelle, c’est et le mécanisme
LDTR et les subventions, alors qu’avec l’initiative et le projet de loi voté, c’est
« ou ».
Ce principe est de nature à envoyer un très mauvais signal à l’égard du
propriétaire. Il y a donc une préoccupation à ce sujet, mais le Conseil d’Etat
est ouvert à la discussion. En conclusion, le Conseil d’Etat est pour un
contreprojet qui était peu ou prou le projet de loi qui a été voté en commission.
C’est pourquoi il avait proposé de suspendre les travaux pour essayer de
s’accorder. Il demande comment la commission pense articuler le projet de loi
et l’initiative qui peut se retrouver devant le peuple. Pour le Conseil d’Etat,
l’idéal serait de travailler sur un contreprojet qui se retrouve en substance sur
le projet de loi sur lequel la commission vient de terminer ses travaux, encore
faut-il affiner les mécanismes, comme indiqué ci-dessus.
Un commissaire (MCG) pense qu’il est facile d’ajouter une phrase au projet
de loi voté pour préciser qu’il n’est pas possible de répercuter sur les loyers la
part subventionnée par l’argent public. Il demande si les propriétaires ont
utilisé le mécanisme qui leur permet d’augmenter les loyers de 10 francs par
pièce par mois.
M. Hodgers répond que ce mécanisme a été utilisé dans 2/3 des cas. Utiliser
ne signifie pas jusqu’au plafond. 1/3 des rénovations énergétiques se font sans
ce mécanisme. Ce n’est pas toujours simple d’un point de vue méthodologique
d’attribuer quel franc va sur les travaux LDTR purs et quel franc va sur les
travaux LDTR énergétiques. La partie qui impacte fortement le locataire
concerne les travaux LDTR non énergétiques.
Un commissaire (S) explique qu’une quasi-majorité s’est dégagée pour un
projet de loi. Au cours de ces travaux, une initiative est arrivée. Le Conseil
d’Etat essaie de convaincre que l’on pourrait opposer à l’initiative un
contreprojet qui va moins loin que l’objet qui est sorti naturellement des
travaux du parlement. Sur le plan politique, il ne voit pas comment chercher
une majorité, sauf à casser l’alliance qui s’était bâtie, au lieu d’aller dans la
direction des initiants.

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M. Hodgers demande comment la commission pense articuler le fait que la
commission a voté un projet de loi et qu’ensuite, le peuple devra se prononcer
sur l’initiative. L’analyse a été faite, il ne s’agit pas tout à fait des mêmes
articles, cela se chevauche en partie. C’est très compliqué, il faut donc trancher.
Ces discussions sont sur deux lois, à savoir la LDTR et la loi sur l’énergie
(LEn). L’initiative est plus sur la LDTR et la commission a travaillé sur la loi
sur l’énergie, mais sur la même matière. Juridiquement, cela n’écrase pas la
loi.
Les articles vont coexister et dire des choses soit redondantes soit en partie
contradictoires. Il réagit au commentaire de son préopinant disant que le projet
de loi voté va plus loin que la proposition du Conseil d’Etat sur le gel à 100%
des effets LDTR. Selon lui, cela dépend de quel point de vue on se place. Il
défend l’idée que c’est l’addition des moyens qui vont persuader les
propriétaires d’effectuer des travaux énergétiques. Il se demande si c’est le
moment d’enlever des moyens alors que l’on se trouve dans une crise
énergétique.
Un commissaire (S) répond qu’il connaît déjà l’avis du peuple genevois sur
la variante qu’il préfèrerait s’il était amené à voter. Il retient de la réponse de
M. Hodgers qu’il y a peut-être un chemin en consolidant cette improbable
majorité derrière le projet de loi et en discutant avec les initiants.
M. Hodgers précise qu’il faudra politiquement assumer s’il y a un frein à
la rénovation. Il demande, si le moyen en question n’est pas très important pour
la commission, pourquoi elle voudrait mettre 500 millions de francs.
Un commissaire (Ve) comprend que la commission doit décider si elle veut
refuser cette initiative et accepter le principe d’un contreprojet. Il y a une loi
sur le climat qui pourrait être votée en juin qui prévoit également d’investir
notamment dans la rénovation des chaudières. Il demande comment ce projet
va s’articuler avec le projet de loi voté par la commission.
M. Petitjean répond que le projet de loi déposé concerne un investissement
pour la rénovation et la substitution du fossile, tout le reste sera sur le
programme standard selon les modalités de la Confédération.
Un commissaire (Ve) demande s’il faudra s’adresser à la Confédération
lorsque l’on souhaitera une subvention pour remplacer une chaudière.
M. Hodgers répond que l’argent fédéral passe par les cantons. Aujourd’hui,
le canton distribue 35 millions de francs. Ce mécanisme restera en place, d’où
l’importance de garder les critères compatibles avec Berne, car cette dernière
est regardante concernant la distribution de l’argent fédéral. La loi fédérale
viendrait renforcer ce mécanisme qui existe déjà.

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Un commissaire (Ve) demande si le fait de vouloir remplacer seulement
une chaudière sera considéré comme une rénovation ou une amélioration
énergétique du bâtiment qui entrera dans la loi que vote la commission.
M. Petitjean répond que le remplacement d’une chaudière constitue un
soutien à la diminution de l’énergie fossile.
M. Hodgers précise que cela entre déjà dans la LTDR actuelle et entrerait
dans le projet de loi qui vient de Berne.
Un commissaire (PLR) indique que, pour lui, c’était évident que le montant
de la subvention n’est pas pris en compte dans le calcul de ce que le propriétaire
peut répercuter sur les loyers.
Mme Stückelberg Vijverberg précise que dans l’al. 9, actuellement, il y a
l’octroi de la subvention qui exclut l’application de l’art. 9, mais n’exclut pas
l’art. 6 LDTR qui prévoit aussi un déplafonnement. Il y a donc deux
problèmes.
Un commissaire (MCG) pense que cette initiative devrait être retirée au vu
des problématiques concernant le financement de la BNS et le bonus
conjoncturel qui ne peut pas être réactivé. L’objectif de base est de donner un
boost pour rénover les immeubles. Du point de vue législatif, faire un
contreprojet alors que la commission a voté un projet de loi va être compliqué.
Il faut discuter avec l’ASLOCA.
Un commissaire (PLR) ne voit pas l’ASLOCA retirer son initiative.
Un commissaire (UDC) indique que l’ASLOCA a répondu sur les deux
points que le préopinant (MCG) a soulevés. Un retrait de l’initiative de sa part
ne semble pas du tout d’actualité. Par ailleurs, il aurait une requête au
département qu’il remercie pour l’exposé.
Il demande que la commission reçoive un comparatif de toutes les
disparités qui pourraient exister entre l’initiative et le texte voté en commission
afin d’avoir une meilleure compréhension. Il rappelle qu’il doit faire un rapport
de minorité. Il a senti la nécessité de faire un historique et un rappel sur les
différentes requêtes. Il a l’impression qu’il y a peut-être une confusion à ce
sujet. Il a énuméré les bâtiments concernés par le milliard, ce qui est concerné
par le PL 13222 qui concerne les 200 millions de francs de subvention et ce
que la commission souhaite faire avec les 500 millions de francs qui
concerneraient environ 28 000 bâtiments, ce qui a été estimé par les auditions,
à tort ou à raison, à plus de 5 milliards de francs. C’est dans ce sens que la
commission avait proposé de faire des amendements qu’il a également
rappelés dans son rapport de minorité pour le PL 12593.

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Mme Stückelberg Vijverberg répond que les contradictions ont été
énumérées par M. Hodgers aujourd’hui.
Un commissaire (UDC) dit que, s’il devait y en avoir d’autres, il
souhaiterait les connaître.
Un commissaire (S) propose à la commission de geler les travaux sur
l’initiative jusqu’au début de la nouvelle législature.
Un commissaire (LC) indique que la commission a travaillé sur ce projet
de loi pendant 2 ans. L’initiative est arrivée au bon moment pour leur mettre
la pression par rapport à ce qui aurait pu être décidé au détriment des locataires.
La question d’un contreprojet va se poser. Il trouve que l’idée de geler les
travaux sur l’initiative est bonne.
La présidente propose le vote pour le gel des initiatives en attendant la
prochaine législature en précisant que le Grand Conseil devra se décider avant
le 2 septembre 2023.
La présidente met aux voix le gel des IN 186 et IN 186-A :
Oui :
12 (2 MCG, 4 PLR, 2 PDC, 3 S, 1 EAG)
Non :
2 (2 Ve)
Abstentions : 1 UDC
Le gel des IN 186 et IN 186-A est accepté.
Séance du 26 mai 2023
Le président rappelle que cette initiative est déjà passée par le Conseil
d’Etat qui s’est positionné contre cette initiative. Désormais, la commission
doit se déterminer et décider si elle souhaite déposer un contreprojet ou non.
Différentes auditions ont déjà eu lieu. Il demande si les nouveaux
commissaires ont eu accès aux procès-verbaux relatifs à ces auditions qui ont
eu lieu sous la législature précédente.
Le président explique qu’en premier lieu, la commission doit se déterminer
sur l’initiative : elle doit décider si elle l’accepte ou non. Il rappelle qu’un PL
en lien avec le texte de cette initiative a fait l’objet de 3 rapports et que la
commission en est restée au rapport B. Etant donné qu’il y a eu une demande
de renvoi de ce rapport, si la commission refuse l’initiative, alors il faudra
déterminer si ce PL est traité comme contreprojet à l’initiative ou pas. Il ajoute
que ce PL a fait l’objet de beaucoup de travail au sein de cette commission.
Mme Stückelberg Vijverberg présente la position du Conseil d’Etat. Le
Conseil d’Etat a rejeté l’initiative tout en indiquant qu’il partageait les grands
objectifs contenus dans cette initiative, à savoir augmenter les fonds à la

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disposition des propriétaires pour rénover les bâtiments. Cet objectif
correspond au volet transition énergétique de l’initiative. Elle indique que, sur
la rénovation des bâtiments, un PL d’investissement de 200 millions se trouve
actuellement devant la commission des travaux.
Sur le fond, le Conseil d’Etat est d’accord avec les objectifs de l’initiative.
Il est également d’accord sur le fait que le montant des subventions ne devrait
pas pouvoir être reporté sur les locataires. En revanche, il s’oppose à certains
instruments prévus par l’initiative. Actuellement, le système permet que
chaque franc de subvention cantonal bénéficie d’un effet de levier de deux
francs au niveau fédéral. A l’opposé, le mode de financement prévu par cette
initiative prévoit que la moitié des bénéfices qui reviennent au canton par la
BNS soit affecté. Le mode de financement ne paraît donc pas adéquat au
Conseil d’Etat.
De plus, l’initiative pose toute une série de problèmes financiers au niveau
des normes comptables : ce n’est pas un budget d’investissement mais des
charges de fonctionnement. Cela crée moins de prévisibilité sur les montants à
disposition des propriétaires.
Le Conseil d’Etat craint que cela ne soit un frein à la rénovation du parc,
dans la mesure où l’initiative prévoit que, dès qu’une subvention est octroyée,
il ne peut y avoir aucun déplafonnement des loyers. Cela pose un problème de
comptabilité avec le droit fédéral et par ailleurs contrevient à l’accord de la loi
sur l’énergie qui date de 2010.
Le Conseil d’Etat est tout à fait d’accord que l’argent public ne doit pas
être reporté sur les locataires, mais le fait d’empêcher toute répercussion lui
paraît problématique. Le Conseil d’Etat relève que l’initiative prévoit que le
montant maximum des travaux devrait être de 20% du coût des travaux de
rénovation. Le Conseil d’Etat n’est pas en faveur d’un subventionnement à un
taux automatique, afin de préserver les finances publiques.
C’est donc sur les bases de ces éléments que le Conseil d’Etat s’est
positionné pour le refus de ce texte, mais il reste d’accord avec les grands
objectifs qui sont visés. Le Conseil d’Etat propose de travailler en
collaboration avec la commission dans le cadre de la rédaction d’un
contreprojet. Elle rappelle que les initiants ne s’étaient d’ailleurs pas opposés
au principe d’un contreprojet.
Le président indique que, si la commission refuse l’initiative et décide de
faire un contreprojet, alors les initiants peuvent le refuser. Le délai est fixé au
2 septembre 2023 pour se prononcer. Si un contreprojet est élaboré, alors le
délai pour ce contreprojet courra jusqu’au 2 septembre 2024. Si la commission
décide de faire un contreprojet, alors il faudra faire un rapport qui ira devant le

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Grand Conseil qui se prononcera avant que le texte ne revienne devant la
commission. Il demande aux groupes quelles sont leurs positions, d’abord
concernant la question du maintien ou non de l’initiative.
Un commissaire (PLR) indique que la Chambre immobilière et l’ASLOCA
ont été auditionnées.
Un commissaire (UDC) dit que la Chambre immobilière n’a pas été
auditionnée sur ce texte. L’ASLOCA a été auditionnée en tant qu’initiante. La
deuxième audition était celle de M. Hodgers, mais aucune autre proposition
d’audition n’a été faite. Il est surpris qu’aucune autre audition ne soit
demandée, au vu de l’importance de cette initiative. Il considère qu’il faudrait
auditionner la Chambre genevoise immobilière (CGI), voire également
l’association des promoteurs constructeurs genevois, car ce sont des acteurs
importants au niveau cantonal.
Le président dit qu’il faut d’abord se prononcer sur la question de l’audition
de la CGI.
Le président met aux voix la proposition d’audition de la CGI :
Oui :
10 (2 MCG, 1 LC, 4 PLR, 2 UDC, 1 LJS)
Non :
–
Abstentions : 5 (3 S, 2 Ve)
La proposition d’audition de la CGI est acceptée.
Séance du 9 juin 2023
Audition de M. Christophe Aumeunier, secrétaire général de la CGI
M. Aumeunier remercie la commission de son invitation. Il commence par
présenter la Chambre genevoise immobilière (CGI) qui est l’association du
parc immobilier du canton de Genève. Elle compte 6600 membres actifs
répartis entre des propriétaires de villas, d’appartements, d’immeubles de
rendement, c’est-à-dire des immeubles locatifs loués, des propriétaires
commerciaux pour des surfaces commerciales ou industrielles et des
propriétaires de domaines ruraux. Cela lui permet d’avoir une très large
représentativité à Genève s’agissant de la propriété foncière avec une
reconnaissance d’une association d’importance cantonale reconnue par les
tribunaux. Cette association existe depuis 103 ans.
Concernant l’IN 186, la CGI partage l’avis du Conseil d’Etat dans son
ancienne composition de gauche. La CGI est opposée à cette initiative
populaire. M. Aumeunier a cru comprendre que le Conseil d’Etat est favorable
à un contreprojet, plus précisément que le PL 13222 serait une proposition de

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contreprojet. Il faudrait alors retirer les entités de droit public qui ne sont pas
l’objet de la discussion, car un crédit de 200 millions de francs serait très vite
dépensé entre l’hôpital et 2-3 autres entités.
S’agissant de la transition énergétique, la CGI est selon lui très progressiste,
et ce depuis un moment. En 2010, ils ont suivi les travaux de la loi sur l’énergie
avec intérêt et ont formé des amendements progressistes. C’est par leur biais
que l’amendement consistant à ce que tous les nouveaux immeubles soient de
haute performance énergétique a été déposé. Etant député à cette époque,
M. Aumeunier a préparé cet amendement.
En 2010, il y avait donc une loi très progressiste qui donnait des incitations
aux propriétaires et qui respectait un temps moyen à long de l’immobilier, car
il n’y avait pas cette notion absolue d’urgence. Il s’agissait de temps
d’amortissement d’une vingtaine d’années pour la majorité des parties
d’immeubles, voire d’une trentaine d’années pour d’autres parties.
Il ajoute que les propriétaires sont favorables à la transition énergétique, ils
sont demandeurs. Depuis 2008, la CGI a une permanence énergétique, à savoir
un ingénieur en énergie qui répond de manière directe, qui fait des CECB, des
analyses des immeubles et qui conseille les propriétaires concernant
notamment les travaux les plus efficients à réaliser. Elle a également, en
partenariat avec l’OCEN, organisé des cours destinés à des propriétaires et des
professionnels de l’immobilier.
Le premier cours dure 43 heures et se nomme « Immo-énergie : stratégie et
planification énergétique » qui est destiné à avoir une approche globale de
l’immeuble, à avoir des éléments techniques de base, de planification des
travaux et un élément sur les pompes à chaleur. Il s’agit en réalité d’avoir des
éléments concrets quand on est un grand propriétaire de parc ou un conseil de
propriétaires comme les régies, pour pouvoir inciter à effectuer ces travaux et
savoir par quoi commencer et comment faire.
Un deuxième cours de 32 heures existe et se rapproche plus du technicien
dans l’immeuble, car il concerne l’enveloppe thermique de l’immeuble, le
chauffage, la ventilation, la climatisation, l’électricité, l’eau et les relations
avec les locataires. Il ajoute que, s’agissant du parc immobilier locatif, toutes
ces bonnes volontés sont freinées par la LDTR. C’est une problématique
genevoise bien connue, car la LDTR, en limitant les loyers avec une sorte de
« plafond de verre », n’incite pas les propriétaires d’immeubles à faire des
travaux. Raison pour laquelle Genève connaît des retards de rénovation
importants.
M. Aumeunier continue avec le contexte 2023 qui a changé
fondamentalement depuis 2019. En décembre 2019, le Conseil d’Etat décrète

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l’urgence climatique. La CGI a écrit au département en formant notamment
trois demandes, à savoir d’effectuer des rénovations pilotes pour déterminer
des pratiques pragmatiques, efficientes et donc convaincantes pour les
propriétaires et les locataires. Elle a également suggéré que, le cas échéant, ils
puissent utiliser le parc de la CPEG pour faire ces études pilotes.
A ce jour et à sa connaissance, cela n’a pas été fait. Elle a aussi indiqué que
l’exemplarité de l’Etat serait de mise et que ce dernier pourrait utiliser son
propre parc pour ces rénovations pilotes. Il mentionne le rapport de la Cour de
comptes sur cette question qui ne leur semble pas satisfaisant, en tout cas dans
les politiques et dans les pratiques de l’Etat. La CGI a également demandé des
mesures fiscales et des subventionnements. Avec l’entrée en vigueur du
règlement sur l’énergie au 1er septembre 2022, on passe à une norme de
450 MJ/m2 de détermination de chaleur. Il s’agit d’une forme de révolution
dans le monde immobilier. Sur les immeubles neufs, cette norme ne pose pas
de problème, mais, sur le parc construit, cela consiste en un véritable défi. La
mesure de ce défi n’a pas été prise par les politiques en Suisse en général.
Il y a eu beaucoup de déclarations d’intention. Mais comment traduit-on
cette urgence climatique, comment va-t-on pallier le fait que, par rapport à
l’urgence, on n’a pas d’expérience ? Il prend l’exemple de la proposition des
pompes à chaleur dans un ancien immeuble aux Eaux-Vives avec une vingtaine
d’appartements. Cela engendre des questions : Où met-on cette pompe à
chaleur ? Comment ? Est-ce qu’il y a le respect de normes phoniques ? Où
trouver la machine qui va produire une chaleur nécessaire pour assurer la
chaleur ? Car c’est une obligation du propriétaire d’assurer la chaleur. Ces
questions trouvent très peu de réponses et sont très peu documentées.
Il y a également des problèmes de machine qui cassent. Lorsque l’on
prévoit par exemple, parce que c’est la norme, que sur une installation de
production de chaleur, on a un temps d’amortissement de 20 ans et que
l’amortissement se porte à 7 ou 8 ans, cela change un peu les calculs. Par
rapport à ce manque d’expérience, la CGI réitère sa demande d’avoir des
bonnes pratiques, d’avoir peut-être une indemnisation des pompes à chaleur.
Ils considèrent aujourd’hui que l’accompagnement de l’Etat est insuffisant.
M. Aumeunier poursuit avec le financement. Comme le temps moyen à
long de l’immobilier a été rompu, on n’est plus capable d’avoir des fonds de
rénovation de PP. Le propriétaire de villa va devoir débourser du jour au
lendemain des centaines de milliers de francs. Et sur les immeubles de
rendement, la question est plus importante. Il incite les nouveaux commissaires
à lire le rapport du PL 12593 qui a été longuement travaillé par cette
commission et qui propose des réflexions ainsi que des annexes intéressantes
apportées par le DT et par les offices de l’Etat.

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Elles éclairent sur le fait qu’avec l’entrée en vigueur de cette nouvelle
norme de 450 MJ/m2, on a 60% des immeubles genevois qui sont concernés.
On a une estimation qui reste assez vague malgré plusieurs demandes de la
CGI de la nécessité d’investissement, c’est-à-dire qu’on a 7 fiches de
typologies d’immeubles issues d’une étude de l’HEPIA datant de 2019. Ces
fiches ont permis à l’ancienne composition de cette commission de déterminer
que les besoins de financement étaient de 1000 francs par m2 de surface
chauffée. Cela représente 100 000 francs pour un 5-pièces de 100 m2. Si l’on
a 20 appartements, cela fait 2 millions de francs.
Cette somme doit vite être sortie, car l’urgence climatique a été décrétée et
que la norme de 450 MJ/m2 doit être atteinte. On peut aussi mettre en rapport
les besoins exprimés par l’Etat de Genève dans le PL 13210 s’agissant des
immeubles de l’Etat. Le Grand Conseil a voté 1 milliard pour 293 immeubles
qui concernent le 90% de la consommation énergétique du parc immobilier
genevois. Cela fait 3,5 millions de francs par immeuble. Si l’on transpose cette
donnée dans les 60% d’immeubles du parc, cela fait plusieurs milliards.
Il était important pour M. Aumeunier d’expliquer tout cela, car l’IN 186
s’inscrit dans ce contexte. L’initiative propose de réactiver le bonus
conjoncturel à la rénovation par le biais de la LDTR. Ce bonus était un
instrument imaginé dans les années 90 comme un instrument anticyclique
permettant aux entreprises du bâtiment de travailler. C’était aussi l’idée de
compenser la perte du propriétaire qui, par le biais de la LDTR, est coincé dans
une limitation des loyers après travaux, ce qu’il appelle le « plafond de verre ».
Aujourd’hui, cette limitation se monte, pour un appartement de 4 pièces, à
1176 francs par mois. Si un propriétaire a un loyer au-dessus de ce montant, il
ne pourra pas répercuter les travaux effectués sur ce loyer, sauf dans le cas de
deux dispositions que l’initiative aimerait supprimer.
Il ajoute que les institutionnels sont les caisses de pension qui versent des
rentes. On parle aujourd’hui d’un actif qui sert à verser des rentes. Ce loyer
plafond va empêcher de renter ces travaux. S’il n’y a pas de travaux rentés, le
propriétaire fera le minimum de travaux et ne sera pas enthousiaste à la
rénovation énergétique.
Il revient sur le rapport du PL 12593 qui contient une annexe avec un
tableau qui montre comment et dans quelle mesure un propriétaire peut
éventuellement répercuter les travaux sur un loyer à l’aide de deux dispositions
négociées avec tous les milieux en 2010.
Une de ces dispositions est neutre pour le locataire, car le propriétaire peut
répercuter sur le loyer la baisse prévisible des charges. L’autre disposition
demande un petit effort au locataire, car elle prévoit une hausse maximale de

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10 francs par pièce et par mois, sous contrôle de l’Etat. L’IN 186 veut
supprimer ces deux dispositions, ce qui est regrettable selon lui. L’initiative est
opposée à la transition énergétique, car elle veut réactiver un bonus
conjoncturel. Ce bonus a été abandonné en 2011, car le système LDTR ne
fonctionnait plus. Les propriétaires ne réalisent pas les travaux et restent
bloqués à ce stade. En effet, ils ne sont pas intéressés à effectuer des travaux,
car, s’ils vont devant des autorités qui appliquent la LDTR et que les taux
hypothécaires ont baissé, ils devront baisser leurs loyers alors qu’ils ont fait
des investissements.
Il faut imaginer que l’on se trouve dans un système en Suisse dans lequel
la protection des locataires est très accrue, et si un locataire souhaite contester
un loyer initial ou une hausse de loyer, il peut le faire. On n’est pas dans un
système de contrôle généralisé des loyers, car le Tribunal fédéral l’a interdit de
nombreuses fois. Il a confirmé que l’on reste dans un contexte de liberté
économique contrôlée, c’est-à-dire que le locataire a l’avantage de pouvoir
contester son loyer, mais, s’il ne le fait pas, il n’y a pas de contrôle. Pour la
CGI, l’IN 186 n’est pas un instrument pour procéder à la transition énergétique.
Pour ce faire, il faudrait soit modifier la LDTR afin d’aller au-delà des deux
dispositions précitées, soit affirmer que la LDTR est une norme sociale, et donc
que l’Etat subventionne.
Un commissaire (MCG) demande si beaucoup de propriétaires acceptent
de montrer leurs comptes pour bénéficier des 10 francs par pièce et par mois
qui supposent un contrôle de l’Etat. De plus, il souhaiterait avoir l’avis de
M. Aumeunier à propos du PL 12593-B.
M. Aumeunier répond que le système LDTR veut que, selon la nature des
travaux, on doive demander une autorisation de construire. Pour ce faire, il y a
une obligation légale de fournir l’état locatif. C’est un mythe urbain de penser
que les propriétaires ne veulent pas montrer leurs comptes pour avoir des
subventions. Le champ d’application de la LDTR est très large, cela va d’une
rénovation d’un immeuble à une transformation d’immeuble.
L’Etat contrôle le niveau des loyers et examine si le propriétaire est à
1176 francs par mois pour un 4-pièces. Le département peut alors se
déterminer et peut bloquer le propriétaire pendant 3 ans s’il s’agit de
rénovation, pendant 5 ans en cas de rénovation lourde ou de transformation,
voire pendant 10 ans si ce sont de nouvelles réalisations. Selon lui, le PL 12593
permet la transition énergétique. Cependant, le PL 13222 a été présenté par le
département à sa connaissance comme étant le contreprojet. Il faudrait alors en
enlever les entités publiques.

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Un commissaire (PLR) demande à quel PL 12593 il fait référence, plus
précisément avec quel amendement. Il y a eu une discussion sur l’automaticité
ou sur le fait de donner X millions à la discrétion de l’Etat. L’amendement a
fait l’objet du rapport de majorité, mais elle n’en est pas une en réalité, car il
n’y a pas eu d’unanimité. Il y a eu un 7-7 entre deux variantes, à savoir une
avec l’automaticité et une avec la discrétion du Conseil d’Etat qui donne la
subvention.
M. Aumeunier pense qu’on ne peut pas prévoir la seconde solution. Selon
lui, on ne peut pas attendre du département qu’il puisse distribuer des
subventions d’une manière la plus équitable possible sans problème juridique
dans un contexte où visiblement, depuis 2019, aucun effort n’a été fait pour la
transition énergétique. Il y a un discours tendant à dire que les privés se
débrouillent. Mais s’ils se débrouillent, il n’y a pas de transition énergétique.
On est sur une forme de condition posée à la subvention comme dans de
nombreux domaines où le Conseil d’Etat n’a pas à sa discrétion la distribution
des subventions.
Une commissaire (S) remercie M. Aumeunier de sa présentation. Elle
revient sur le fait qu’il faut se rendre compte de qui sont les propriétaires,
notamment des appartements à Genève, et qu’il a mentionné les caisses de
pension. Elle a fait une recherche sur internet et a trouvé le « Portrait
économique des caisses de pension ». Il s’agit d’une étude de 2022. Elle lit à
la page 18 qu’« en 2020, les caisses de pension géraient un actif investi de plus
d’un billion de francs (…). Alors que le PIB suisse a décliné en 2020, victime
du Corona, le capital investi a poursuivi sa hausse. » Elle demande s’ils ont le
pourcentage des propriétaires d’appartements sur le canton de Genève qui ne
sont pas des personnes physiques, mais des personnes morales (caisses de
pension, assurances, fondations, etc.).
M. Aumeunier répond qu’ils n’ont pas de chiffres concernant ces données.
Cependant, en lisant la FAO, on se rend compte qu’il n’y a quasiment que des
institutionnels qui achètent. En 20 ans, ses interlocuteurs ont considérablement
changé.
En effet, avant, il avait 80% de propriétaires privés en face de lui et,
aujourd’hui, ce sont 80% de caisses de pension. Il en a parlé à la conseillère
d’Etat Mme Nathalie Fontanet. C’est un aspect qui est assez peu dans le radar
du Grand Conseil et du Conseil d’Etat, alors qu’il y a des incidences
importantes. Nombre de ces caisses sont complètement exonérées, une partie
est exonérée partiellement, et, parce qu’elles sont exonérées, elles peuvent se
permettre d’acheter beaucoup et très cher.

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En soi, ce n’est pas un problème fondamental. Il y a une dizaine d’années,
il avait affaire à des asset managers basés à Zurich qui ne voyaient que de
l’argent et des tableaux Excel, mais pas l’immeuble. Aujourd’hui, on est
revenu à une gestion immobilière qu’il considère comme très professionnelle.
C’est pourquoi il dit que ce n’est pas tellement un problème, car, de son point
de vue, les immeubles sont bien gérés. Avec de nouvelles compétences et de
nouvelles exigences, la qualité des régies a augmenté.
Un commissaire (Ve) mentionne le fait que les immeubles consommant
trop sont amendés. Cela ne le choque pas plus que quand des chauffards sont
amendés, car ils roulent trop vite. Il s’agit de limiter les risques pour la
collectivité. Le plan directeur de l’énergie prévoit un troisième axe qui est celui
de la sobriété énergétique. Il souhaiterait savoir si c’est un domaine que la CGI
explore déjà ou si elle l’envisage, sachant que la plupart de ces mesures ont le
grand avantage de ne pas avoir besoin d’autorisation de construire. Il ne s’agit
pas de travaux, mais d’organisationnel.
M. Aumeunier répond que les efforts depuis 2010 sont impressionnants,
notamment avec les contrats de performance. Le chauffagiste est intéressé à
l’économie d’énergie qu’il va pouvoir générer dans l’immeuble. Ils ont
commencé à le faire avec les installations anciennes depuis longtemps. Plus
récemment, ils vont vers des notions d’équilibrage, c’est-à-dire par exemple de
pousser la chaleur sur les façades nord qui ont besoin de plus de chaleur au lieu
de chauffer tout l’immeuble à fond. Il y a également des start-up qui posent
des capteurs dans les chaufferies ou chez les locataires. Il remercie d’ailleurs
l’OCEN de soutenir ce genre de démarches qui fonctionnent bien. Il n’a pas
les chiffres en tête, mais l’association des régisseurs genevois a indiqué un
chiffre d’environ 200 000 litres de mazout économisés actuellement suite à ces
mesures sur le parc qu’ils gèrent, sachant qu’il s’agit de 70% du parc genevois.
La question sous-jacente à celle de savoir à quelle température il faut
chauffer est celle de la proportionnalité. Dans une séance, il a pu dire en
présence du Conseil d’Etat que ce dernier pourrait décider de limiter à
19 degrés dans les appartements, mais politiquement peu de personnes sont
d’accord. Il n’est d’ailleurs pas sûr que ce soit la meilleure solution. Mais il
faut éviter d’avoir des appartements chauffés à 25-26 degrés pour autant qu’il
n’y ait pas de problèmes médicaux. Il s’agit d’une problématique de
proportionnalité qui n’est pas résolue aujourd’hui par le département. Depuis
de nombreuses années, la CGI demande au département de savoir comment il
va résoudre ce problème de proportionnalité dans la demande faite au
propriétaire d’effectuer des travaux très onéreux, alors qu’il y a un élément
comportemental très important.

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En effet, il se demande ce qui est fait aujourd’hui à Genève pour informer
les locataires de leur propre incidence sur la consommation énergétique. En
situation de crise, il y a eu des communications communes relevant le fait qu’il
fallait réagir, car on était en pénurie d’énergie. Malheureusement, tous les
locataires ont compris que cela s’inscrivait dans la crise énergétique due à la
guerre. Il n’est donc pas sûr qu’il y ait eu une réelle influence sur le
comportement des gens pour l’avenir.
C’est donc difficile de demander à un propriétaire d’investir des millions
pour qu’au final les locataires ouvrent les fenêtres en hiver, par exemple.
S’agissant des amendes, il n’est pas d’accord avec son préopinant (Ve), car les
chauffards ont la possibilité de lever le pied. Ici, il s’agit d’une situation
différente. On passe à 450 MJ/m2, donc si le propriétaire n’a pas la surface
financière pour investir immédiatement afin de respecter cette norme,
qu’est-ce qu’il y peut ?
Audition du département du territoire, représenté par Mme Béatrice
Stückelberg Vijverberg et M. Cédric Petitjean
Mme Stückelberg Vijverberg indique qu’elle va se concentrer sur l’IN 186,
car c’est le sujet du vote d’aujourd’hui, mais précise qu’elle est présente pour
répondre à d’éventuelles autres questions. Elle rappelle que l’initiative a été
déposée en février 2022 et qu’elle touche deux lois, à savoir la LEn et la LDTR.
Le Grand Conseil a un délai au 2 septembre 2023 pour la prise en considération
de l’initiative, c’est-à-dire pour savoir s’il l’accepte ou la refuse et s’il est pour
ou contre un contreprojet.
Aujourd’hui, la question du principe de l’initiative réunit la commission.
Telle que déposée, l’initiative poursuit deux objectifs, à savoir un volet
énergétique et un volet de protection des locataires. Sur le premier volet
énergétique, le Conseil d’Etat partage l’ensemble des objectifs des initiants,
c’est-à-dire tant le renforcement de l’accompagnement qui fait partie de la
politique menée par l’OCEN qu’une augmentation des subventions
énergétiques. Cependant, le Conseil d’Etat a plus de doutes sur le moyen prévu
qui ne lui paraît pas opportun, à savoir le bonus conjoncturel à la rénovation.
Par ailleurs, l’initiative prévoit également que le montant de la subvention
pourrait être augmenté au maximum à 20% du coût des travaux au lieu des
15% actuels. Concernant le volet de protection des locataires, l’initiative
envisage d’empêcher que les travaux financés en tout ou en partie soient
répercutés sur les loyers. S’agissant du volet accompagnement, une
collaboration entre les SIG et l’OCEN a mis en place des programmes
complets, notamment pour les communes ou pour les propriétaires privés.

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La semaine passée, M. Brunier a montré ce que cela représente dans le
budget. Il a également signalé que de nombreux cantons parlent de
programmes, mais que, pour un certain nombre d’entre eux, il s’agit surtout de
communication et non d’un réel investissement. Depuis 2017, ils ont rassemblé
les actions SIG et Etat sur une plateforme commune nommée GEnergie qui
permet de faciliter l’accès. Sur le volet des subventions, le Conseil d’Etat
partage la nécessité d’augmenter. Il a d’ailleurs prévu un PL d’investissement
de 200 millions de francs pour augmenter les subventions. Il est à ce jour
suspendu à la commission des travaux jusqu’à, notamment, décision du Grand
Conseil sur l’IN 186 et sur le PL 12593.
Tout d’abord, le financement prévu par l’initiative consiste en la moitié du
bénéfice de la BNS attribué au canton de Genève. S’il n’y a pas de part de
bénéfice attribuée au canton, il n’y a donc pas de subvention supplémentaire,
ou en fonction des variations, il pourrait y avoir des « effets yoyo » des
subventions qui seraient dommageables, car il faut une certaine prévisibilité.
Cela pourrait créer aussi des effets d’aubaine. Aujourd’hui, il est important
d’augmenter de manière relativement stable. Le Conseil d’Etat souhaite
travailler dans le cadre du Programme Bâtiments de la Confédération qui
permet d’obtenir au maximum deux francs fédéraux par franc cantonal investi.
La précédente commission a longuement discuté de ces mécanismes
fédéraux. En synthèse, l’argent fédéral est attribué selon un facteur d’efficacité
qui dépend, d’une part, du budget cantonal et, d’autre part, de critères
d’efficacité. Il s’agit d’un modèle harmonisé au niveau intercantonal. Si on ne
le respecte pas, on est péjoré au niveau cantonal sur les montants que l’on
reçoit. Cela dépend également du budget des autres cantons, car on a une
enveloppe maximale de 450 millions par an selon les conditions du cadre
fédéral actuel.
Elle rappelle qu’un commissaire (PLR) a demandé qu’en fonction des
résultats du 18 juin 2023, une audition du département soit organisée sur les
conséquences du vote du peuple suisse sur la loi sur le climat fédéral. Le
Conseil d’Etat a proposé le PL 13222 dont les travaux sont encore en cours et
qui pourrait donc être modifié. Mme Stückelberg Vijverberg dit qu’elle ne va
pas revenir sur les quelques problèmes liés à la loi sur la gestion administrative
et financière de l’Etat (LGAF). Le DF estime notamment que, selon les
mécanismes prévus, cela passerait non pas en investissement, mais en charges
de fonctionnement, ce qui pourrait de nouveau être un problème au niveau de
la stabilité des programmes.
Sur le volet locataire, le Conseil d’Etat est d’accord que les subventions ne
doivent pas être répercutées sur le locataire. L’argent public ne doit pas
permettre au propriétaire d’augmenter les loyers. En revanche, dans la mise en

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œuvre, l’initiative prévoit que, dès qu’une subvention est octroyée, le
déplafonnement des loyers LDTR serait exclu, donc pas seulement pour la part
des travaux subventionnés, mais pour l’ensemble des travaux effectués par le
propriétaire. C’est aujourd’hui problématique pour le Conseil d’Etat. Ce
déplafonnement avait fait l’objet d’un compromis en 2010 au moment du vote
de la loi entre les milieux des locataires et des propriétaires.
Le président précise qu’il y a eu ensuite un référendum contre la loi perdu
par l’ASLOCA. Il était à la commission de l’énergie à l’époque et s’était
opposé à la loi. Les propriétaires avaient accepté cela, mais pas les milieux des
locataires.
Mme Stückelberg Vijverberg ajoute que, si le Conseil d’Etat soutient qu’il
faut travailler pour exclure l’argent public qui doit bénéficier à la fois aux
propriétaires et aux locataires, empêcher toute répercussion est problématique
et pourrait même poser problème au niveau du droit fédéral. A propos du
mécanisme du pourcentage, l’initiative prévoit que 20% au maximum du coût
des travaux peut être subventionné. Le Conseil d’Etat ne souhaite pas qu’il y
ait d’automatisme fixé dans les débats qui alimenteront les discussions sur le
PL 12593.
Un automatisme des subventions serait dangereux pour les finances
cantonales et, d’autre part, il est important de pouvoir entrer dans le cadre des
subventions et des barèmes fédéraux pour pouvoir bénéficier de l’aval fédéral
de ces subventions. En conclusion, le Conseil d’Etat partage les objectifs, est
prêt à travailler sur un contreprojet, mais propose à ce stade le rejet de
l’initiative.
Elle ajoute que, pour le contreprojet, la commission pourrait travailler sur
deux éléments. Premièrement, le PL 13222 propose un montant
d’investissement et contient également les établissements publics, mais l’Etat
et les communes sont exclus. Ce PL n’était pas à la base un contreprojet, il a
d’ailleurs été en travaux avant que l’initiative soit déposée. Deuxièmement, il
existe le PL 12593 qui pourrait aussi servir de contreprojet dans la mesure où
il n’y a pas de consensus. Il touche l’ensemble des volets.
C’est un PL qui au départ visait l’indice de dépense de chaleur, et qui
ensuite a eu avec l’évolution de la situation également le volet subvention, car
il prévoit, dans sa dernière version, un montant de 500 millions de francs et le
volet locataire, avec l’interdiction de la répercussion de tous les travaux dans
le cadre de la LDTR et pas uniquement la part subventionnée.
Le président demande si le PL 13222 se trouve devant la commission des
travaux.

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Mme Stückelberg Vijverberg répond qu’il a été suspendu dans l’attente du
vote sur l’initiative 186 et du PL 12593.
Un commissaire (PLR) dit en résumé que le Conseil d’Etat est contre
l’initiative et pour un contreprojet. Il propose de voter directement.
Le président répond qu’il va d’abord passer aux éventuelles questions sur
l’exposé des auditionnés.
Un commissaire (Ve) demande si l’écran énergivore de la salle peut être
éteint. Il a lu le rapport du Conseil d’Etat sur l’IN 186 et demande s’il y a
d’autres choses à apprendre concernant la protection des locataires que ce qui
figure dedans.
Mme Stückelberg Vijverberg répond que, sur le principe, ils sont prêts à dire
que le montant des travaux subventionnés ne peut pas être répercuté sur les
locataires.
Le président rappelle que la commission a jusqu’au 2 septembre 2023 pour
savoir si elle accepte ou refuse l’IN 186 et si elle est pour ou contre un
contreprojet.
Un commissaire (LC) indique qu’il devrait obtenir une décision du Centre
pour prendre position dans cette commission au prochain caucus.
Le président répond que ce sujet est discuté depuis des mois. Un rapport
doit être fait et déposé devant le Grand Conseil qui doit en discuter, au plus
tard au 2 septembre 2023.
Un commissaire (LC) déclare qu’alors il s’abstiendrait.
Un commissaire (PLR) propose que les groupes prennent position.
Le président approuve la proposition.
Prise de position des groupes
Un commissaire (S) annonce que le groupe socialiste soutient l’initiative
qui met en avant la question des locataires. Il est important que ces questions
soient abordées, que ce soit dans le cadre de l’initiative ou dans le cadre d’un
contreprojet.
Un commissaire (PLR) indique que le PLR s’oppose à l’initiative, mais est
favorable à l’élaboration d’un contreprojet.
Un commissaire (Ve) déclare que les Verts refusent l’initiative, mais sont
favorables à un contreprojet.
Un commissaire (MCG) informe que le MCG refuse l’initiative. Comme
expliqué par le département, aussi bien le mécanisme de la rénovation que le

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financement par la BNS ne sont pas adéquats, pas plus que la non-répercussion
de quoi que ce soit sur les loyers. Il est cependant favorable à un contreprojet.
Un commissaire (LC) imagine que Le Centre serait favorable à un
contreprojet. Il est personnellement contre l’initiative.
Un commissaire (LJS) explique que Libertés et Justice sociable partagent
les objectifs énergétiques poursuivis par l’IN 186. Ils souhaitent soutenir les
projets visant à améliorer la consommation énergétique et l’autonomie
énergétique du canton. Cependant, au vu des points négatifs, notamment le
financement des travaux, le groupe LJS est contre cette initiative. Ils n’ont en
revanche pas eu de discussion en interne concernant un contreprojet, de ce fait,
ils s’abstiendront à ce sujet.
Un commissaire (UDC) informe que l’UDC refuse l’IN 186 et accepte
l’idée d’un contreprojet.
Vote
Le président met aux voix l’IN 186 :
Oui :
3 (3 S)
Non :
11 (2 Ve, 2 MCG, 1 LJS, 4 PLR, 2 UDC)
Abstentions : 1 (1 LC)
L’IN 186 est refusée.
Le président met aux voix le principe d’un contreprojet :
Oui :
13 (3 S, 2 Ve, 2 MCG, 4 PLR, 2 UDC)
Non :
0
Abstentions : 2 (1 LJS, 1 LC)
Le principe d’un contreprojet est accepté.