29019_PL13539A_projetloirapportcomission.pdf

GRAND CONSEIL

de la République et canton de Genève

PL 13539-A

Date de dépôt : 3 juin 2025

Rapport

de la commission d’aménagement du canton chargée d’étudier le
projet de loi du Conseil d’Etat modifiant les limites de zones sur le
territoire de la commune de Chêne-Bourg (création d’une zone 3,
d’une zone affectée à de l’équipement public et d’une zone des
bois et forêts au lieu-dit « Seymaz-Sud », situé entre l’avenue de
Bel-Air et la Seymaz)
Rapport de majorité de Geoffray Sirolli (page 6)
Rapport de première minorité de Caroline Renold (page 73)
Rapport de seconde minorité de David Martin (page 80)

ATAR ROTO PRESSE – 80 ex. – 06.25

PL 13539-A

2/84

Projet de loi
(13539-A)

modifiant les limites de zones sur le territoire de la commune de ChêneBourg (création d’une zone 3, d’une zone affectée à de l’équipement
public et d’une zone des bois et forêts au lieu-dit « Seymaz-Sud », situé
entre l’avenue de Bel-Air et la Seymaz)

Le GRAND CONSEIL de la République et canton de Genève
décrète ce qui suit :
Art. 1
Approbation du plan
1
Le plan N° 30217-512, dressé par le département du territoire le 28 juillet
2021, modifiant les limites de zones sur le territoire de la commune de ChêneBourg (création d’une zone 3, d’une zone affectée à de l’équipement public et
d’une zone des bois et forêts au lieu-dit « Seymaz-Sud », situé entre l’avenue
de Bel-Air et la Seymaz) est approuvé.
2
Les plans de zones annexés à la loi d’application de la loi fédérale sur
l’aménagement du territoire, du 4 juin 1987, sont modifiés en conséquence.
Art. 2
Normes de construction
Les constructions à édifier dans la zone affectée à de l’équipement public créée
par le plan visé à l’article 1, alinéa 1, sont soumises aux dispositions
applicables à la 4e zone urbaine (4e zone A).
Art. 3
Degrés de sensibilité
Conformément aux articles 43 et 44 de l’ordonnance fédérale sur la protection
contre le bruit, du 15 décembre 1986, il est attribué le degré de sensibilité II
aux biens-fonds compris dans le périmètre déclassé en zone 3 et le degré de
sensibilité III aux biens-fonds compris dans le périmètre de la zone affectée à
de l’équipement public et dans le périmètre de la zone des bois et forêts, créées
par le plan visé à l’article 1, alinéa 1.
Art. 4
Opposition
L’opposition à la modification des limites de zones formée par la commune de
Chêne-Bourg est rejetée, dans la mesure où elle est recevable, pour les motifs
exposés dans le rapport de la commission chargée de l’examen de la présente
loi.

3/84

PL 13539-A

Art. 5
Dépôt
Un exemplaire du plan N° 30217-512 susvisé, certifié conforme par la
présidence du Grand Conseil, est déposé aux Archives d’Etat de Genève.

3/11

PL 13539

ANNEXE
PL 13539-A

4/84

806
4203

6

1147

3789
1805

2788

3790
1806
2546

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE

3791
1807

476
1402

Office de l'urbanisme

1397

3546

3544

A704
A702

1403

Direction du développement urbain

1398

1404

3549
1399

CHÊNE-BOURG

3545

1400

1430

Feuilles Cadastrales N° : 26 et 27
Parcelles Nos : 1492, 2795, 2988, 2989, 2990, 2991, 2992, 2993, 2994, 2995, 2996, 2998, 3001, 3002, 3004, 3064,
3066, 3067, 3087, 3088, 3120, 3128, 3152, 3195, 3196, 3197, 3198, 3402, 3812, 3823, 3824, 3825,
3826, 3827, 3828, 3829, 3832, 3833, 3834, 3837, 3976, 3977, 4121, 4122, 4142, dp4206, DP4227,
4314, 4315, 4354, 4355, 4356, 4508, 4509
Pour partie : 4627, DP4203, DP4207

1401

2797
1428

3547
1429
1696

4121

705

2152

2006

2717

Modification des limites de zones

2153
840
1669
3395

866

4572

2064

2679

2650

2677
2506

SEYMAZ-SUD
Située entre l'avenue de Bel-Air et la Seymaz

741

1304

3396
4008

2440
2439

4573

340

877

2258
2269

4009

681

1326

402
2660

1.88

754

2194
1698

616

2674

755
2181

1968

1820
1567
1566
1817
1855

2634
869

3343

2379

1256
696

585

2633 695

2120

1856

359

358

744

1821
2759

2196

Zone 3

2246
1876

4061

1589
1590

2073

DS OPB II

2008
1939

2117

1823

785

1939 786

765

3164

2693

709

3753

4052

2714

454

880

453

2138
964

2789

Zone affectée à de l'équipement public

1882

836

837

2243

3169
3168

1849

1481
988

1859

1903 2715
1903

738

2139

2725

4634

1588

4254

1938
708

1861

761

671

DS OPB III

2354

2573

672

2783

2239

2911

2247

1285
1284

604
2782

4183

446

2910

1831

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1853

1859
1859

445

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193
1851

31611873
2545

2546

2291

407

3167

2040

4060

2552

456

2103

2177

455

4046

2160

2848

1612

2924

2054

206

481

2055

408
509

839

4047

2167

463

2928

440
379

702

08

Procédure d'opposition

4049

470

698

1647

483

4048
2173
2174

380

860

2911

4051

1961

381

4358

DS OPB III

4185

2176

127

192

Zone des bois et forêts

2669

237
2773

4184

2161

1858

Av
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1829 677

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312

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296
1825

1843
382
1478

384

4357

2169
2169

2302

3314

291
3084

2849

292

3086

2560
2309

Chemin de la Mousse

Visa :

Adopté par le Conseil d'Etat le :

4182

Timbres :

Le président du Grand Conseil :

2636
2454

1743

1330
1438

463
3906

1615

3486

1329

1439

Adopté par le Grand Conseil le :

Loi N° :

1742

4610

Echelle

4611

Chêne-Bourg

1:2500

Date :

28.07.2021

Dessin

Ol.S

Modifications
Indice

Place de la
Gare
4613

Objets
Constat nat forêt

Date
17.06.2022

Dessin
Ol.S

Code GIREC
Secteur / Sous-secteur statistique

Code alphabétique

13.00.040

CBG

Code Aménagement (Commune / Quartier)

512
Plan N°

3950

2090

3951
2092

3952
2093

Archives Internes

3953

2094

2089

2830

4559 2831

3956
4724
2902

4561

CDU

e
Ru

4173
3954

RD
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RR
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Fr

1462
3594

3079

2048

1463
3595

3955
2083

711.6

Indice

30217 -

PL 13539

4/11

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PL 13539-A
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A712

OR

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2569

2506
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A1545

3624

1147

A1546
A1499
A1412

2190
21842529

2669

445

A1480

A1492

2040
A1965

2183

2194
2801

2106

3549

2863
1399

lle
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M

124

2052

2057
A1325

A1963

CHÊNE-BOURG

2049
A106

A128
2301

A1324
A136

2050

2379

2288

134

A107

A1212

1332302

A126

3019

2303

136

A129

2797
1428

3481

422.04
A1401

3547

A718

2363 A1528

4227

137

3018

A1402

A719

A1530

141

1429

2805

A139

2160

2365

A133

1696

138
140

A1052

125

A1403

A1536

A132

139

A1200

A277

A141

1867

A1609

224

2077

225

A140

3501

A279

A1537

4121

A142

3049

A1335

705

2152

2006

2717

A143
1826

3837

A1433

1669
3395

A280

226

4122

3198
3812

A284

3185

A322

247

A318

1340

1149

1566
1817

3064

3976
2097

696

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1910

3828

A1293

1945

1941
A1295

2995

4204
213

3313

2464
934

A1309

1931

2085
2084

2993

2465

551

1944

1929

1942

1930

3825

1522

4142

1927

1943

3829

1927
1928
1928

3824

1207

2149

1916

2996

2943

910
2811

2998
3001

1821

3823

A1214

240
214
1886

1858
193
1851

31611873
2545

2546

2291

407

3167

456
127

2103

2795

417

379

2055

408
509

508
1839

4047

2167

3002

483

4048
2173
2174

380

860

2911

1795

4051

1961

381

4358

2471
296

1843
382

1451
3652

223

3651

950

4206

463

2928

440

3478
1781

2812
1923
1923

2473

Procédure d'opp

4049

470

1612

2924

1247
1247

2169
2169

1478

384

4357

2302

3314

291
3084

1922

A1213

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2160

698

1647
481

1298

948

1925

A1080

455

1825

3004

1926

2177

2849

292

3086

2560
2309

1847

4205

Chemin de la Mousse

Visa :

Adopté par le Conseil d'Etat le :

4182

Le président du G

351

4211

3087
350

4626

2781

2162
A1389

2636
1735

2696

347

4306

Chemin du Pont-de-Ville

349
1492

3088

2141

2697

1577

4074 4075

4063

1743

1330
1438

3463

1734

2161
A1381

2454

1447

3804

1779

1817

3906

4627

352
1459

352

1578
184

3486

1329

4073

1780

1615

2314

1439

2069

4539

1458

2362

2850

2875

4614

2851

2444
1457

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4253

1468
4310

3424

3425

1467

1331

44622680

Code GIREC
Secteur / Sous

13.00.0

Objets

Date

Dessin

Constat nat forêt

17.06.2022

Ol.S

Code Aménag

512

2090

3951

2092

3952

Archives Intern

3953

2093

2094

2830

4559 2831

3956

1713

4724

191
2808

1933
210
2344

2902

4096
188

1931

4561

2350

1929
2791
205

2115
194
201

4210

216
2343

2356
692

3565

3331
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338

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3950
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4072

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2670

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1454

Date :

2238
2375

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2913

2361

1:2500

1297

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3426
1453

3052

4613

1940

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0

Loi N° :

Modifications
Indice

Place de la
Gare

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3705
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1452

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2852

4537

4305

2363

4610

1356

4536

N

Adopté par le Grand Conseil le :

1742

4535

2822

2165
A1384

DS OPB

4185

2176

192

Zone des bois et forêts

2669

4060

2552

2848

702

2609

2040
237

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1853

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A1214
A1215

1285
1284

604

2152

423

1877

2577

2163451

2910

1831
2157

1845

1785

Av
en
ue
de
Be
l-A
ir

A1277
A1276

A1215
A1215

2989
2992

1737

1932

2354
2247

1829 677

1525
446

3312

1934

3826

A1310

A1294
A1429

3263

927

1933

4183

1215

973

2988

2150

A1305

A1292

671

672

2783

2239
2782

3731
2991
2994 1796

3832
1935

Zone affectée à de l'équipement p

837

2243

2573

2911

1795
2990

1936

3827

453

2138
964

1882

836

3169
3168
454

880

1911

1939

2714

1859

1903 2715
1903

3753

1849

1481
988

963
A1299

A1306

765

3164
738

4052
986
2789

3834 1972

4254

2139

2725

3128

Au
ror
e

A1313

4508

1422

4634

1588

2693

709

1327

2239

3728

A1300

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1861

1823

785

1938
708

2143

4356

de
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A1314

1940
A1290

1946

2746
2742

2552
2551

Av
en
ue

1937

A1303

1947

2100

4354

3833

2151

358

1589
1590

2073

1939 786

2743

2892

2812

1821
2759

761

2117

4509

A1302

1938

359
744

1939

1959

2744

A1301

1952
1934

A1315 A1647
A1304

Che
min
du P
ré-d
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s

A1298
A1316

1856

2008

2747

1951

1935

A1297

1936

Zone 3

2246
1876

4061

2196

710
2745

3120

4355

A1307

A1296

A326

A1312

A1311

1147

3977
2099

A1321

2633 695

1166

2120

2098

2379

1256

3195

2871
A1308

2634
869

3343
585

2144

2096

1950

2943

1933

1968

1855

1556
4315

3196

A1289

A324

2194
1698

2674

1567

2145

A1288

2141

2942

681

616

2642

3152
248

A320

A323

A325
A671

4009

2660
755
2181

A319

2142

2811

2802

2258
2269

1326

754

1820

4207
3212

A286

877

3402

421.88

1611

249

2192

2941

4573

1895

4314
2912

2147
3197
2146

2196

SEYMAZ-SUD
Située entre l'avenue de Bel-Air

741

3396
4008

2440
2439

1867

2514

2679

2650

2677
2506

1896

1866

2515

A317

1983

A1319

4572

1304

A1320
A1406

3184

A282
A282
2804

866

1897

1126

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n

237
A304
A305
A1549

3066

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236
A303

244

2064

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3067
A1611

A316

1982

de
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A1318

Ch
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NE

2238

233
2205

Av
en
ue

1911

A300

234

Modification des limite

2153
840

1898

3502

A144

A1280

A301

Feuilles Cadastrales N° : 26 et 27
Parcelles Nos : 1492, 2795, 2988, 2989, 2990, 2991, 2992, 299
3066, 3067, 3087, 3088, 3120, 3128, 3152, 319
3826, 3827, 3828, 3829, 3832, 3833, 3834, 383
4314, 4315, 4354, 4355, 4356, 4508, 4509
Pour partie : 4627, DP4203, DP4207

1401

132

2196
3480

1430

2466

A124
A1463

A1400
2159

3545

1400
2672
A127

A125

A276
2361

2158

3227

2326

131

2195
A1462

Chêne-Bougeries

A1526

130
2325

A118

2965

2362 A1524

1404

2671

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2966

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1398

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A1374

2000

3546

3544

A704
A702

3225
2445

A1491

Office de l'urbanisme

1397

2243

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2191

2530

2193

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Ch

2192

2555

2241

A1516

2528

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A1450
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A1514

A1510

2057

A1643

1402

475

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3052

A1163

1815

476

A1413

2189

2001

DÉPARTEMENT DU T

3791
1807

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417.03

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A1515

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2364

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1999

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A1511

A1164

A1142

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2188A1479

2648

1812

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1806
2546
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1899

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2408

A1129

3079

2048

2342

1463
3595

1630

2340

2352
2828

3955
2083

711.

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6/84

RAPPORT DE MAJORITÉ

Rapport de Geoffray Sirolli
A) Préambule
La commission d’aménagement du canton, présidée durant l’ensemble des
travaux relatifs à ce projet de loi par Mme Dilara Bayrak, a étudié le projet de
loi 13539 lors de huit séances tenues entre novembre 2024 et avril 2025.
Le rapporteur tient à remercier chaleureusement les procès-verbalistes qui
ont accompagné les travaux de la commission lors de ces huit séances :
Mme Selma Bentaleb, présente lors des séances du 27 novembre 2024 et des
4 décembre, 19 février, 12 mars, 2 avril et 16 avril 2025, ainsi que
Mme Caroline Dang, présente lors des séances des 15 janvier et 26 mars 2025.
Leur rigueur et leur constance ont grandement facilité le bon déroulement des
séances et la retranscription fidèle des échanges.
M. Sylvain Ferretti, directeur général de l’office de l’urbanisme, et
M. Jean-Charles Pauli, directeur juridique de l’office de l’urbanisme, ont
assisté aux séances de la commission.
Les représentants du département du territoire (DT), de la commune de
Chêne-Bourg, de l’association des propriétaires de Seymaz-Sud, des urbanistes
mandatés ainsi que des juristes spécialisés ont été entendus. La densité des
auditions et la richesse des échanges témoignent de l’importance stratégique
de ce projet pour le canton. La majorité de la commission a estimé que le projet
de loi répondait de manière équilibrée aux besoins en logements, aux principes
de durabilité urbaine, à la participation citoyenne ainsi qu’à l’autonomie des
communes.
B) Synthèse
1) Contexte général et historique
Le secteur « Seymaz-Sud » est inscrit au plan directeur cantonal (fiche
A03) et au plan directeur communal de Chêne-Bourg comme périmètre à
densifier. Situé en bordure immédiate de la gare du Léman Express de ChêneBourg et desservi par plusieurs lignes de transports publics, il représente un
site optimal pour l’urbanisation vers l’intérieur.
Un premier projet (MZ 29929) prévoyait une zone de développement 4A
sur ce même périmètre. Ce projet, inscrit dans une logique classique

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PL 13539-A

d’aménagement piloté par l’Etat, a fait l’objet de discussions entre 2018 et
2020, mais n’a jamais été concrétisé. Il a suscité une forte opposition de la part
des propriétaires fonciers du secteur, notamment en raison du mécanisme des
« trois tiers ».
Plusieurs d’entre eux avaient acquis leurs parcelles entre 2007 et 2017 à
des conditions de marché, et redoutaient une dévalorisation de leurs biens si le
système de plafonnement s’appliquait. Cette opposition s’est traduite par un
rejet massif du projet par les propriétaires, comme l’a confirmé le DT lors de
l’audition du 27 novembre 2024.
Pour débloquer la situation, et avoir enfin la possibilité de construire les
logements pour la population genevoise, la motion 2436, votée par la majorité
du Grand Conseil lors de sa séance du 5 mars 2021, a demandé au Conseil
d’Etat de favoriser une approche alternative, plus souple, par la zone ordinaire.
Cette motion visait explicitement à lever les blocages liés à l’ancien projet de
zone de développement et à accélérer la production de logements sur ce
périmètre stratégique.
C’est dans ce cadre que le PL 13539 a été élaboré et déposé par le Conseil
d’Etat.
Il est important de relever que, si la commune de Chêne-Bourg a dans un
premier temps exprimé ses réserves à l’égard de ce déclassement en zone
ordinaire – notamment en raison d’un risque de perte de maîtrise publique et
d’un urbanisme fragmenté –, elle a vu, au fil du processus, plusieurs de ses
préoccupations intégrées. Le courrier du Conseil administratif daté du
30 janvier 2025 a acté la reconnaissance par la commune que les principes
urbanistiques proposés par l’association des propriétaires répondaient à sa
vision d’ensemble du développement du secteur. Cette convergence, rendue
possible par la démarche volontaire et coordonnée des propriétaires, constitue
un élément fondamental du consensus politique ayant permis l’avancement du
projet. Ce projet revêt dès lors une portée symbolique : il constitue un test
politique assumé pour démontrer que la zone ordinaire, lorsqu’elle est portée
par un partenariat solide entre les acteurs privés, la commune et le canton, peut
permettre un développement maîtrisé, rapide et consensuel dans un contexte
de forte pression foncière et de pénurie de logements.
Le projet permet le déclassement de 41 392 m2 de zone 5 (villas) vers :
– 30 260 m2 en zone ordinaire 3 ;
– 1970 m2 en zone d’équipement public ;
– 9 162 m2 en zone des bois et forêts.

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8/84

2) Enjeux urbanistiques et arbitrages
Après avoir constaté l’échec du projet initial en zone de développement, la
commission s’est concentrée sur les conditions permettant un développement
crédible en zone ordinaire, dans le respect des dynamiques locales et des
impératifs d’aménagement coordonné.
La zone ordinaire présente plusieurs avantages que la commission a
soulignés au cours de ses travaux :
– Elle permet un développement plus rapide, en évitant les délais liés à la
planification publique contraignante.
– Elle préserve la liberté des propriétaires tout en les responsabilisant dans
une démarche collective.
– Elle est mieux acceptée localement lorsqu’un projet est mûri en
concertation, comme ce fut le cas ici.
– Elle est plus souple juridiquement et permet des montages adaptés à la
diversité des situations foncières.
– Elle évite les blocages induits par le mécanisme des « trois tiers », peu
compatible avec certaines réalités du marché.
Toutefois, afin de répondre aux préoccupations exprimées par certains
commissaires ainsi qu’à celles formulées par la commune de Chêne-Bourg
quant au risque de développement fragmenté, il est apparu pertinent
d’accompagner cette souplesse d’un cadre renforcé. Pour répondre à ce défi, la
majorité des commissaires a jugé intéressant d’accompagner le déclassement
d’un instrument : la motion 3121, dite « Seymaz-Sud », dont le premier
signataire est Adrien Genecand. Cette motion prévoit notamment :
– l’élaboration d’un plan localisé de quartier (PLQ) couvrant l’ensemble du
périmètre ;
– la possibilité d’un refus conservatoire (art. 13B LaLAT) ;
– l’introduction d’une taxe d’équipement ;
– un cadre formel de coordination entre les acteurs publics et privés.
Cette solution a permis de concilier la rapidité d’action attendue de la zone
ordinaire avec un niveau de structuration suffisant pour assurer une cohérence
urbanistique d’ensemble.
La commune de Chêne-Bourg a joué un rôle important dans ce processus.
Bien qu’elle ait initialement exprimé des réserves sur le déclassement en zone
ordinaire, ayant d’ailleurs formé opposition par courrier recommandé du
1er novembre 2024, reçu le 7 novembre 2024 par la chancellerie, elle a ensuite
reconnu au fil des auditions que le projet porté collectivement par les

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PL 13539-A

propriétaires correspondait à ses attentes en matière d’aménagement.
Commune parmi les plus modestes du canton, confrontée à une pression fiscale
élevée et disposant de peu de réserve foncière, elle a finalement vu dans ce
projet une opportunité de générer une mixité sociale nouvelle et d’améliorer
ses ressources fiscales. Son soutien final, acté par courrier officiel, a constitué
un élément central du consensus obtenu.
Il convient également de souligner le rôle essentiel joué par l’association
des propriétaires et des habitants du périmètre. Leur implication précoce, leur
capacité à s’organiser collectivement, à mandater des professionnels qualifiés
et à proposer un projet concerté ont constitué une base précieuse pour faire
émerger un consensus politique et technique autour du déclassement. Leur
posture proactive et constructive a démontré que la zone ordinaire, lorsqu’elle
repose sur une gouvernance locale forte, peut produire des projets cohérents et
de qualité. La commission remercie chaleureusement les représentants de
l’association de leur engagement exemplaire.
Enfin, il a été relevé que ce projet s’inscrivait dans une dynamique politique
plus large. Un équilibre implicite a été évoqué entre deux projets : l’acceptation
d’un déclassement en zone de développement pour le périmètre des
Corbillettes, en contrepartie du soutien à une zone ordinaire pour Seymaz-Sud.
Si ce compromis a permis d’ouvrir la voie à des majorités transversales, il est
toutefois regrettable que certaines positions exprimées dans cet esprit n’aient
pas été suivies lors du vote final en commission, affaiblissant la cohérence
politique du processus.
3) Conclusion
Le projet de loi 13539 constitue l’aboutissement d’un processus ambitieux,
pragmatique et innovant de développement territorial. Il a permis de sortir d’un
blocage ancien et persistant, hérité du refus de la zone de développement, en
proposant une solution alternative et crédible : la zone ordinaire, soutenue par
un cadre solide.
En conciliant les impératifs de rapidité de production de logements, de
cohérence urbanistique et de participation locale, ce projet a su rassembler
autour de lui des acteurs publics et privés qui, chacun à sa place, ont contribué
à faire émerger une vision partagée. Le soutien exprimé par la majorité des
commissaires témoigne de la confiance accordée à ce modèle, fondé sur la
responsabilité, la concertation et l’efficacité.
Par ailleurs, ce projet envoie un signal important : lorsqu’ils sont structurés,
motivés et bien accompagnés, les propriétaires fonciers peuvent être des

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partenaires crédibles de la planification. L’association des propriétaires de
Seymaz-Sud en est un exemple remarquable.
Le PL 13539 ne se contente donc pas de répondre à un besoin local : il
ouvre une voie plus large, celle d’un urbanisme partenarial, souple et encadré,
capable de relever les défis du logement dans un canton à forte pression
foncière.
Pour toutes ces raisons, la majorité de la commission recommande
l’adoption du projet de loi 13539.
C. En détail
Auditions de la commission, discussion et vote
Présentation du département, 27 novembre 2024
M. Sonderegger, urbaniste au département du territoire (DT)
M. Ferretti souligne que l’exercice mené dans ce cas est peu habituel, la
législation exigeant normalement de procéder à des projets de modification de
zones en zone de développement. Or, ici, il s’agit d’une modification de zone
en zone ordinaire, conformément à une motion du Grand Conseil.
M. Sonderegger introduit le PL 13539, qui concerne la modification des
limites de zones sur le territoire de la commune de Chêne-Bourg, notamment
par la création d’une zone 3, d’une zone affectée à de l’équipement public et
d’une zone des bois et forêts. Ce projet, situé au lieu-dit « Seymaz-Sud », entre
l’avenue de Bel-Air et la rivière Seymaz, est issu de la motion 2436. Il précise
qu’il concerne la partie nord de la commune, à proximité de la gare de ChêneBourg.
Il présente une carte montrant les zones d’affectation actuelles :
principalement une zone 5 villas, avec des espaces verts, une zone ferroviaire
au sud comprenant la voie verte, deux écoles et un stand de tir au nord du
secteur. Une photo aérienne illustre la densité boisée le long de la Seymaz,
avec une végétation importante. Il explique que ce projet est inscrit dans les
planifications supérieures, notamment dans la fiche B2 du plan directeur
communal (PDCom) de Chêne-Bourg, adopté le 14 décembre 2010 par le
Conseil municipal. Ce plan prévoit une densification dans le secteur bâti entre
l’avenue de Bel-Air et la Seymaz. Par ailleurs, il est également mentionné dans
la fiche A03 du plan directeur cantonal (PDCant), qui recommande l’extension
de la densification en modifiant les limites de zones dans les zones villas.
Il retrace l’historique du projet, expliquant qu’il s’est articulé en trois étapes
principales : tout d’abord, la mise en zone MZ 29929, initiée par la commune
de Chêne-Bourg ; ensuite, le dépôt de la motion M 2436 ; et, enfin,

11/84

PL 13539-A

l’élaboration de la mise en zone MZ 30217-512, qui a été initiée par le Grand
Conseil.
Le Conseil d’Etat a déposé son rapport relatif à ce projet auprès du Grand
Conseil en septembre 2021.
La MZ 29929-512 prévoit une restructuration du territoire concerné en
introduisant une zone de développement 4A d’environ 36 000 m², une zone de
développement 4A destinée à des équipements publics couvrant environ
15 000 m², ainsi qu’une zone des bois et forêts s’étendant sur environ
11 000 m².
Par la suite, la motion M 2436, intitulée « Pour une densification optimale
et une réalisation rapide du projet au lieu-dit « Seymaz-Sud » », a été
introduite. Cette motion visait à transformer la zone initialement prévue en une
zone ordinaire de type 3, tout en maintenant une zone des bois et forêts. Elle a
été approuvée par le Grand Conseil, puis le projet a été transmis au Conseil
d’Etat en mars 2021. Le rapport correspondant du Conseil d’Etat a été présenté
au Grand Conseil en septembre 2021.
La MZ 30217-512 prévoit la création d’une zone 3 ordinaire d’une
superficie d’environ 36 000 m², d’une zone affectée à de l’équipement public
d’environ 15 000 m² et d’une zone des bois et forêts d’environ 11 000 m². La
motion relative à ce projet a été déposée en novembre 2017. Après avoir été
renvoyée en commission, celle-ci l’a acceptée en 2020, et le Conseil d’Etat a
répondu en septembre 2021.
Dans le cadre de la procédure, le Conseil administratif de Chêne-Bourg a
rendu un préavis défavorable avant l’ouverture de l’enquête publique. Ce
préavis reposait sur plusieurs arguments : le fait que la commune ne percevrait
pas de taxe d’équipement, une répartition jugée inéquitable des droits à bâtir,
l’absence de garanties concernant les cessions au domaine public, ainsi que les
difficultés, voire l’impossibilité, d’obtenir des servitudes de passage ou
d’usage public. Par ailleurs, il a été souligné un manque de contrôle
démocratique et concerté de la forme urbaine, ainsi qu’une mauvaise
intégration des futurs gabarits de la zone 3, dont la hauteur maximale prévue
(27 mètres) s’insérerait mal dans le périmètre concerné.
Dans la continuité de cette procédure, une enquête publique a été ouverte
du 22 juin au 22 juillet 2023, sous le numéro 2004. Cette enquête a donné lieu
à cinq courriers d’observations provenant de trois associations et de deux
propriétaires privés. Les observations formulées lors de l’enquête publique ont
soulevé plusieurs points critiques, notamment l’absence d’un aménagement
coordonné des constructions, en raison de l’absence d’élaboration d’un plan
localisé de quartier (PLQ). Parmi les autres préoccupations, il a été mentionné

PL 13539-A

12/84

que les gabarits des bâtiments, atteignant jusqu’à 21 mètres, voire 27 mètres,
altéraient la cohérence urbanistique du quartier. De plus, il a été souligné que
la forte densification envisagée entraînerait une perte significative de
biodiversité et une augmentation du trafic dans la zone concernée. Le second
propriétaire privé a formulé des observations similaires, soulignant que la mise
en place d’un PLQ garantirait un débat démocratique plus approfondi et
permettrait une planification plus cohérente, contrairement à l’option de la
zone de développement 4A.
Les trois associations qui se sont prononcées sont l’Association Seymaz
Rivière, Pro Natura et l’Association des habitants des Trois-Chêne.
Les griefs de l’Association Seymaz Rivière incluent l’inévitable
imperméabilisation des sols, l’ombre portée par les grands immeubles qui nuira
au développement du cordon boisé, ainsi que la diminution de la surface
arborée dans le périmètre en raison des coupes d’arbres liées au chantier.
Pro Natura estime qu’il serait plus pertinent de privilégier d’autres secteurs
à densifier, notamment ceux situés près de la gare de Chêne-Bourg. Elle
considère également qu’il est essentiel de conserver la zone de développement
plutôt que de la transformer en zone ordinaire. En outre, Pro Natura demande
qu’un nouveau constat de nature forestière soit effectué, afin de délimiter
formellement la forêt. Enfin, l’association insiste sur le fait que la perte de
verdure dans la zone doit être compensée, notamment entre la zone boisée et
la zone à bâtir.
L’Association des habitants des Trois-Chêne soulève d’abord la question
de l’impact des grands immeubles et des parkings, situés à proximité du cordon
boisé, et demande quelles mesures de protection seront mises en place pour
préserver la rivière et la nature qui l’entoure. L’association insiste également
sur la nécessité d’élaborer un plan de circulation cohérent et concerté. De plus,
elle déplore l’absence de mention concernant le développement de bâtiments
à caractère écologique ou l’intégration d’un écoquartier dans le projet. En
l’absence de réponses satisfaisantes à ces trois points, l’Association des
habitants des Trois-Chêne se déclare défavorable au projet.
M. Sonderegger poursuit en rappelant l’historique de la procédure
concernant la MZ 30217. Il conclut en précisant que la procédure d’opposition
a pris fin le 22 novembre 2024, et qu’elle a donné lieu à une opposition de la
commune de Chêne-Bourg.
Un député PLR souligne les difficultés qu’ont les citoyens à comprendre le
temps considérable nécessaire pour aboutir à ce type de procédures. Il
s’interroge sur les raisons qui expliquent qu’il faille sept ans pour atteindre le
stade actuel. Il évoque une responsabilité collective, impliquant à la fois les

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députés, les autorités municipales et le département, et questionne la possibilité
d’améliorer l’efficience dans le traitement de ces dossiers.
M. Ferretti précise que le projet remonte à une période encore plus
ancienne, les réflexions sur le plan directeur cantonal et le plan directeur
communal ayant débuté au début des années 2010. Il souligne que le traitement
politique de la motion a pris presque trois ans. Il rappelle qu’en 2015, un travail
important a été réalisé pour réviser la procédure relative aux PLQ dans le but
d’accélérer les processus. Cependant, lorsqu’il avait présenté le troisième
rapport devant la commission d’aménagement, il avait constaté que ces efforts
ne permettaient pas d’accélérer le rythme.
Il explique que le système impose fréquemment des demandes
supplémentaires ou des études additionnelles, ce qui ralentit l’avancement des
projets. Suite à ce constat, une décision a été prise de limiter à deux le nombre
d’enquêtes techniques. Désormais, après la deuxième enquête technique, un
arbitrage est effectué pour éviter des adaptations successives qui pourraient
entraîner un blocage des procédures.
Un député Ve rappelle que le PL 11883 avait débuté par l’audition du
Conseil administratif de l’époque. Il souligne que la commune avait pris
l’initiative de lancer le déclassement en zone de développement. Selon le
rapport de 2016 du Grand Conseil, le projet avançait sans difficulté.
Cependant, après un test en zone ordinaire, les préavis défavorables se sont
multipliés, émanant de différentes parties.
Un député LC évoque le projet des Corbillettes, qui a nécessité 23 ans pour
se concrétiser, soulignant ainsi les lenteurs possibles dans ce type de démarche.
Il précise que, dans le cas présent, si les propriétaires des parcelles concernées
refusent le déclassement, aucun progrès ne sera possible. Il ajoute que la
démarche adoptée par le Grand Conseil lors du second vote visait à permettre
un développement du projet. Sans cette approche, le projet aurait été bloqué,
sans aucune avancée concrète.
Un député PLR s’interroge sur les conséquences concrètes du passage en
zone 3, notamment en termes de densité et de création de logements, en
s’écartant des considérations purement théoriques et des projections
potentielles.
M. Sonderegger répond que la densité finale sera déterminée par les projets
spécifiques qui seront développés. Il souligne que les propriétaires ont sollicité
le classement en zone 3 ordinaire pour garantir que leurs biens ne perdent pas
de valeur.
M. Ferretti explique qu’il est possible de se faire une idée des densités
relatives des différentes zones. Selon lui, les propriétaires ont perçu que l’une

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des zones permettrait une densité plus importante que l’autre, ce qui a suscité
leurs inquiétudes. Il précise que cette modification de zones ne repose pas
encore sur des projets concrets.
Le député PLR demande si, dans le cadre du projet de loi actuellement
soumis au vote, il serait envisageable de maintenir le développement en zone
ordinaire.
M. Pauli indique qu’en zone ordinaire, certaines dispositions de la LExt
relatives à la taxe d’équipement sont obsolètes et n’ont pas été appliquées
depuis des années. Ces bases légales, bien qu’existantes, sont matériellement
inapplicables. Il suggère qu’un article spécifique puisse être ajouté, stipulant
que les taxes d’équipement applicables sont celles prévues par analogie.
Cependant, il s’interroge sur la nécessité de soumettre à nouveau la
modification en procédure d’opposition, en cas de révision substantielle de la
LExt. Il mentionne également l’avis de droit de Me Brückner et estime qu’il
serait problématique d’introduire une taxe d’équipement en zone ordinaire, en
l’absence de précédent.
Le député PLR affirme que les propriétaires se sont dits favorables à
l’introduction d’une taxe d’équipement et l’ont confirmé à la commune. Selon
lui, le classement en zone ordinaire représente une opportunité en termes de
valorisation foncière. En contrepartie, les propriétaires accepteraient de
développer le territoire selon les attentes de la commune. Il rappelle que la
commune de Chêne-Bourg, ayant des ressources limitées, souhaite préserver
des zones villas. Une zone ordinaire permettrait cette préservation via la
création de PPE, mais engendrerait également des nuisances qu’il conviendrait
de compenser, ce que les propriétaires seraient prêts à financer. Il demande
comment cela pourrait être formalisé, notamment en lien avec une éventuelle
modification de la LExt.
M. Pauli précise qu’une modification de la LExt nécessite bien plus que
l’accord des propriétaires. Il souligne que le projet de loi soumis à la procédure
d’opposition ne porte pas sur cet enjeu.
Le député PLR évoque l’attente d’une convention entre la commune et les
propriétaires pour le développement de cette zone, ajoutant qu’une zone de
développement ne serait pas envisagée dans ce cas.
M. Pauli répond que, selon le texte voté en 2021, le Conseil d’Etat avait
pour objectif de créer une zone de développement. Cependant, le mandat
transmis au DT prévoyait une zone ordinaire, ce qui a été réalisé. Il conclut
qu’une modification de la LExt pourrait être envisagée si tel est le souhait,
mais il serait délicat d’affirmer qu’une convention avec les propriétaires aurait
dû être anticipée.

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Le député PLR indique que les propriétaires sont disposés à mettre en
œuvre cette proposition. Il demande à M. Pauli comment celle-ci pourrait être
concrètement envisagée, tout en précisant que la question peut être abordée
ultérieurement.
M. Pauli estime qu’il serait nécessaire d’introduire un article dans le texte
du projet de loi afin de prévoir une taxe d’équipement en zone de
développement. Il s’interroge sur la nécessité de modifier la LExt, tout en
soulignant que cela pourrait être délicat, car une telle modification affecterait
également d’autres cas. Si la taxe devait être introduite dans une MZ, elle
prendrait la forme de montants forfaitaires définis à partir d’une étude
approfondie. Il précise que le montant exact de cette taxe devra faire l’objet
d’une analyse.
Une députée S estime que le retard considérable pris pour ce projet est dû
au dogmatisme de la droite, qui s’est opposée au déclassement en zone de
développement, et qui a ainsi fait perdre des années au projet, ce qu’elle a
également fait pour le projet des Corbillettes. Elle affirme que la zone ordinaire
n’est pas adaptée : on y construit bien plus lentement et bien plus cher, parce
qu’il n’y a pas de contrôle des loyers et des prix. Elle rappelle que la commune
avait initialement demandé une zone de développement. Elle souligne que,
dans le cas d’une zone ordinaire, il serait très difficile de construire, compte
tenu des 57 propriétaires concernés, dont la majorité ne souhaite probablement
pas lancer de projets. Elle précise qu’une seule opposition suffirait à empêcher
toute construction conjointe sur les parcelles. L’obsession de la droite avec la
zone ordinaire résulte d’une volonté dogmatique de préserver les intérêts
spéculatifs des propriétaires de villas. Or, elle ajoute que les propriétaires qui
vendent leurs villas en zone de développement bénéficient non seulement d’un
retour sur leur investissement réévalué, mais également de nouvelles
opportunités de se reloger dans la zone concernée. Elle affirme qu’il n’y a
aucune justification pour privilégier la zone ordinaire.
Elle signale également un problème de légalité dans le fait d’essayer
d’adapter la zone ordinaire en y insérant des dispositions propres à la zone de
développement. Enfin, elle s’interroge sur les implications juridiques en
matière de servitudes et de droits à bâtir en zone ordinaire. Elle demande s’il
existe une possibilité de construire autre chose que de petits bâtiments de deux
étages dans ce cadre.
M. Sonderegger exprime l’idée que la zone de développement offre des
opportunités spécifiques pour réaliser des projets, notamment grâce à des
possibilités de dérogations et de cessions gratuites. Selon lui, cette zone n’est
pas utilisée pour d’autres raisons liées aux intérêts des propriétaires privés. Il
rappelle que l’on est actuellement à l’étape du zonage, et que la construction

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interviendra ultérieurement. Il souligne que la zone de développement
permettrait de répondre à plusieurs préoccupations soulevées par la commune,
certaines associations et les habitants.
La députée S demande à combien de logements on renonce lorsqu’on fait
de la zone ordinaire au lieu de la zone de développement. Elle demande s’il a
des comparaisons dans d’autres zones ordinaires du canton et quelle densité
est obtenue par rapport à ce qu’on obtiendrait en zone de développement.
M. Sonderegger affirme que le nombre précis est difficile à estimer.
M. Ferretti explique que, puisqu’il s’agit d’une modification de zone, le
résultat dépendra principalement des projets. Il précise qu’en zone de
développement, un PLQ est établi, ce qui permet de planifier le nombre de
logements. En revanche, en zone ordinaire, l’absence de PLQ laisse aux
propriétaires une liberté d’action, à condition de respecter les dispositions de
la LCI.
La députée S interroge sur la question des équipements publics dans le
cadre de ce projet de loi.
M. Sonderegger répond que la commune avait initialement proposé de
créer une zone de développement 4A dédiée aux équipements publics.
Cependant, dans le nouveau projet, une zone d’équipements publics est
désormais proposée, correspondant à un autre type de zone.
Un député LC rappelle que la zone de développement est une spécificité
genevoise. Il souligne qu’il est tout à fait possible de construire en zone
ordinaire, tandis que la création d’une zone de développement ne serait pas
envisageable dans ce cas précis. Selon lui, la majorité des propriétaires
souhaitent construire et disposent d’un projet commun. Il indique que le
Conseil municipal s’est déjà exprimé sur la question, et que le président,
également opposé, a tranché. Il précise que, quoi qu’il arrive, 50% des
membres du Conseil municipal de la commune de Chêne-Bourg resteront
défavorables à la proposition. Il estime qu’il serait pertinent d’entendre les
représentants des propriétaires, car une convention relative à l’acquittement
d’une taxe d’équipement offrirait un mécanisme plus flexible qu’un article de
loi.
M. Pauli explique que la taxe d’équipement dans les zones de
développement est administrée par l’Association des communes genevoises, et
qu’elle contribue à couvrir les frais d’équipement de la commune. Il précise
que la convention devra être signée entre la commune et les propriétaires. Par
ailleurs, il souligne que, pour parvenir à une répartition équitable des droits à
bâtir, l’instrument approprié reste le PLQ, qui peut également être établi en
zone ordinaire.

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Un député Ve souligne qu’il serait utile d’examiner si des exemples de
densification des zones villas existent ailleurs en Suisse, étant donné que les
autres cantons ne disposent pas de zones de développement. Il précise que,
généralement, ces projets concernent des parcelles entières achetées par des
promoteurs.
Une députée PLR fait référence au procès-verbal de l’audition de
l’association de la Seymaz, où il est indiqué que la taxe d’équipement a été
acceptée par tous, et que le projet de loi pourrait être déposé, à condition
d’affiner l’image et de mentionner que la taxe d’équipement serait prise en
charge par les propriétaires. Elle s’interroge sur l’avis du DT concernant le
projet proposé.
M. Sonderegger explique que le projet leur a été présenté par les
mandataires de l’association en mars. Ils avaient des interrogations concernant
la faisabilité du projet, qui envisageait une densité de 1,5, avec de nombreux
espaces verts, la préservation de la végétation, des bâtiments de 5 niveaux et
des rues suffisamment larges. Il ajoute qu’ils étaient sceptiques sur la
possibilité de concrétiser un tel projet, bien qu’il apparaisse comme très
vertueux.
La députée PLR demande si le PLQ représenterait un nouveau round de
consultations ou pas.
M. Pauli dit que cela lui paraît délicat de subordonner la délivrance de
l’autorisation de construire à l’élaboration d’un PLQ, car c’est la nature de la
zone qui sera modifiée. Les zones de développement sont des zones
d’affectation différées. Dans les zones 3 ordinaires, le PLQ est facultatif. Cela
pourrait être un peu perçu comme quelque chose qui n’entre pas dans le cadre
général tel que défini par les lois. Il dit que, selon l’avis de droit de Me Schmidt,
le Grand Conseil a la possibilité de voter par motion une zone ou un PLQ. Il
dit que la mise en place de la taxe d’équipement lui paraît très compliquée par
voie conventionnelle.
La députée PLR demande à une députée S pourquoi les propriétaires
seraient plus enclins à quitter leurs maisons pour construire dans la zone de
développement.
La députée S répond qu’elle n’a pas affirmé que les propriétaires seraient
plus disposés à vendre, mais que les mécanismes de la zone de développement
permettent de construire plus rapidement. Elle explique notamment que,
lorsque les propriétaires en zone de développement vendent leurs propriétés,
les futurs acquéreurs sauront que la zone est une zone de développement, ce
qui signifie qu’ils ne pourront pas s’installer durablement dans la villa comme
ce qui serait possible en zone ordinaire. En effet, en zone ordinaire, si un

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propriétaire vend à quelqu’un qui souhaite y vivre et qui s’oppose à tout projet
de développement, il n’y a aucune manière de l’en empêcher. De plus, en zone
de développement, il existe plusieurs types de mécanismes pour le relogement
des propriétaires des villas, qui n’existent pas en zone ordinaire.
Un député PLR rappelle la définition du PLQ. Il précise que, lorsqu’il s’agit
de terrains situés en zone de développement, il est généralement nécessaire
d’établir ce type de plan avant de pouvoir construire. Il ajoute que, dans les
zones ordinaires, ces plans sont plus rarement requis, ce qui rend
l’établissement d’un PLQ possible dans le cas présent.
M. Pauli confirme que cela est possible.
Un député LC indique qu’il est important d’adopter une démarche visant à
trouver des solutions et qu’il estime qu’il ne faut pas toucher à cette loi dans la
mesure du possible, tant pour la taxe d’équipement que pour le PLQ.
Audition de M. Boesiger, conseiller administratif, et de M. Walser,
responsable du service de l’urbanisme, de la commune de Chêne-Bourg,
4 décembre 2024
M. Boesiger commence en évoquant la zone de déclassement en 4A de
développement. Il explique que cette nouvelle vision du développement ne
correspond pas à celle de la commune, qui est la plus petite du canton. Il
souligne que la densification autour de la gare, déjà planifiée dans deux autres
plans localisés de quartier (PLQ), est modérée. Il exprime son opposition à une
densification via une zone ordinaire, car celle-ci ne fournit pas les outils de
coordination et de planification nécessaires sur un périmètre aussi vaste, ce qui
pourrait poser des problèmes de cohérence. Il précise que cette approche ne
reçoit pas l’adhésion des autorités communales, ni du Conseil administratif ni
du Conseil municipal.
Il ajoute que l’un des grands travaux de la législature actuelle a été la
finalisation du plan directeur communal. Un élément clé est le maintien de la
zone Seymaz-Sud en zone 5, avec un plan directeur de quartier coordonné avec
la commune de Chêne-Bougeries. La Seymaz représente un aspect central du
territoire communal, et la commune préfère conserver une approche planifiée
et coordonnée.
Un député PLR demande quelle est la vision de la commune concernant
l’équilibre entre urbanisation et préservation de zones villas.
M. Boesiger répond que l’objectif principal est de préserver les équilibres.
La partie urbaine se concentre autour de la gare, tandis que la zone villas joue

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un rôle stabilisateur. Cette configuration permet une densification accrue dans
les zones adaptées, sans compromettre l’équilibre global du territoire.
Un député UDC s’interroge sur la manière dont la commune envisage la
préservation du cordon boisé dans le contexte d’une densification.
M. Boesiger explique que le contraste entre les zones boisées et bâties est
mieux géré en zone 4A qu’en zone 3. La zone 4A offre des outils de
planification plus cohérents pour maintenir un équilibre visuel et
environnemental.
M. Walser complète en soulignant l’importance des espaces publics et
libres. Il insiste sur le fait que ces espaces sont indispensables pour garantir
une qualité de vie adéquate dans une zone densifiée.
Un député S demande si la commune dispose des moyens financiers
suffisants pour soutenir ces projets.
M. Boesiger répond que certaines zones du territoire sont en précarité et
nécessitent une requalification. Il affirme que l’objectif de la commune est de
préserver une mixité sociale en intégrant des logements PPE (propriété par
étage) et LUP (logements d’utilité publique). Il insiste sur le fait que cette
démarche n’est pas dictée par des considérations fiscales, mais par une volonté
de cohésion sociale.
Un député PLR mentionne qu’une association d’habitants s’est dite
favorable à certaines formes de densification. Il demande si la commune a
rencontré cette association et travaillé avec elle.
M. Boesiger confirme qu’il a rencontré cette association à plusieurs
reprises. Ces échanges ont permis de relancer un dispositif tripartite impliquant
la commune, l’association et les services de l’Etat. Une étude sur la valeur
foncière des terrains a été commanditée, mais les discussions achoppent
souvent sur la différence entre zones ordinaires et zones de développement. Il
rappelle que les gabarits proposés par l’association correspondent à ceux de la
zone 4A.
Le député PLR demande si des outils précis sont utilisés pour anticiper les
impacts fiscaux et sociaux des nouveaux quartiers.
M. Boesiger explique qu’il n’existe pas d’outils de prévision fiscale
spécifiques, mais que la priorité reste l’équilibre global. La création de
nouveaux quartiers vise à garantir cet équilibre en termes de population et
d’aménagement du territoire.
Un député PLR demande si la différence principale entre la zone ordinaire
et la zone de développement réside dans le prix des terrains et si la fiscalité est
un facteur décisif dans ce choix.

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M. Boesiger précise que le développement urbain, notamment autour de la
gare, génère des entrées fiscales importantes. Toutefois, il souligne que, sans
une approche planifiée, la cohérence territoriale serait compromise. Le
maintien d’un équilibre, au-delà des seules considérations fiscales, demeure
une priorité.
Il ajoute se rappeler du moment où la motion a été débattue et insiste sur la
nécessité de garanties concernant la réalisation du projet du quartier. Il se
demande quelles assurances peuvent être données pour que cette vision soit
effectivement mise en œuvre. A ce jour, la loi applicable reste la LALat, avec
des taxes d’équipement pour soutenir le développement. Il met en avant
l’importance d’une vision claire et coordonnée, afin d’assurer la cohérence du
projet, bien au-delà de simples promesses.
M. Walser souligne qu’il s’agit d’une possibilité et non d’une obligation. Il
évoque la vision concernant les équipements publics et les cessions publiques,
précisant qu’en zone ordinaire, cette question n’a pas encore trouvé de
solution.
Le député PLR répond que la loi existe, mais qu’elle est peu appliquée,
principalement en raison du faible nombre de zones ordinaires. Il précise que
la zone ordinaire présente l’avantage de permettre des discussions, et que les
propriétaires, notamment de villas, peuvent se sentir lésés par rapport à cette
densification. Il insiste sur le fait que les zones villas, proches des
infrastructures et des transports, doivent être densifiées.
La présidente demande à quelle date le Conseil municipal a procédé au
vote.
M. Walser répond que le vote a eu lieu le 14 mai 2023, soit après le vote
de la motion.
Un député PLR demande s’il serait possible, au stade de la modification de
la zone, d’ajouter l’obligation d’un PLQ pour garantir une planification
cohérente du développement.
M. Boesiger a répondu que, bien que l’outil du PLQ soit nécessaire pour
réaliser un projet de développement cohérent, il n’est pas obligatoire en zone
ordinaire. Il a précisé que, pour que le projet se concrétise, il faudrait appliquer
cet outil, mais que cela n’était pas toujours garanti dans le cadre de la zone
ordinaire.
Le député PLR ajoute que cette demande est difficile à prendre en compte,
car elle concerne une zone de développement et non une zone ordinaire.
Un autre député PLR demande si les autorités locales ne font pas confiance
à l’application du projet.

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M. Boesiger répond que ce n’est pas une question de confiance, mais plutôt
de la configuration complexe de la zone. Il rappelle que les discussions sur ce
projet durent depuis quatre ans et il donne l’exemple d’une parcelle : si deux
voisins vendent leurs propriétés, comment assurer qu’une maison ne se
retrouve pas coincée entre deux immeubles ? Il précise que ces éléments sont
difficiles à anticiper. Au sein de l’association, la question de la gestion de ces
situations se pose régulièrement.
La présidente évoque l’aspect des rentrées fiscales.
M. Boesiger explique que le développement du centre urbain génère des
entrées fiscales importantes et qu’il permet un excédent budgétaire,
contribuant ainsi à un développement d’infrastructures qui répondra aux
besoins futurs.
La présidente précise qu’il est nécessaire de prendre en compte non
seulement l’aspect fiscal, mais aussi d’autres éléments.
M. Boesiger ajoute que, bien que le développement soit intéressant sur le
plan fiscal, il ne faut pas que cela se fasse au détriment de la cohérence du
territoire.
Un député LC se demande pourquoi la commune ne mettrait pas en place
un PLQ, précisant que ce dernier traite principalement des reports de droits à
bâtir.
M. Boesiger affirme que, si cette vision représente une ébauche de projet
de développement cohérent, la commune est d’accord avec cette approche.
M. Pauli explique que la commune dispose d’un droit d’initiative et
pourrait ainsi initier un plan localisé de quartier (PLQ). Il précise que les
principales différences entre les PLQ en zone de développement et ceux en
zone ordinaire résident dans les cessions gratuites : celles-ci ne peuvent être
prévues dans un PLQ en zone ordinaire. En zone de développement, le PLQ
entraîne une augmentation du potentiel des zones à bâtir, ce qui justifie les
cessions gratuites. Toutefois, il souligne qu’il n’existe pas de bases légales
pour de telles cessions dans un PLQ en zone ordinaire, en vertu de la loi sur
l’extension des constructions (LExt), car cela contreviendrait au droit fédéral.
Il ajoute qu’en zone de développement, une personne souhaitant déposer
une demande d’autorisation de construire ne pourrait être empêchée de le faire,
sauf par un refus conservatoire. Or, l’élaboration d’un PLQ est un processus
long. Il insiste sur le fait que le PLQ permet de répartir les droits à bâtir. En
outre, il précise qu’il ne serait pas possible d’amender le projet de loi pour
rendre obligatoires l’élaboration d’un PLQ et l’instauration d’une taxe
d’équipement.

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Un député PLR affirme qu’une motion de commission pourrait être
envisagée, permettant d’introduire une telle obligation.
M. Pauli confirme que le Grand Conseil peut exiger un PLQ au moyen
d’une motion.
Le député PLR propose dès lors de procéder au vote sur le déclassement
tout en déposant parallèlement une motion de commission visant à instaurer
un PLQ privé, initié par la commune.
M. Pauli précise qu’un plan localisé de quartier (PLQ) privé n’existe pas
en tant que tel. Ce qui pourrait exister, c’est un plan d’aménagement privé. Il
rappelle qu’entre 1929 et 1957, le plan d’aménagement, aujourd’hui désigné
sous le terme de PLQ, n’était pas obligatoire et n’avait pas de force
contraignante vis-à-vis des tiers ou des particuliers. A cette époque, il s’agissait
avant tout d’un outil de travail, dont l’effet obligatoire ne pouvait être invoqué
que dans des cas spécifiques, par exemple lorsqu’une construction empiétait
sur une voie de communication. Dans ce cadre, le Conseil d’Etat pouvait
déposer un projet de loi afin que le Grand Conseil déclare ce plan comme plan
d’extension, lui conférant ainsi un effet obligatoire.
Il illustre ses propos par un exemple survenu à Cologny à la fin des
années 1930, où un plan dans une zone villas devait être inscrit au registre
foncier sous forme de servitudes. Les propriétaires acceptaient alors d’inscrire
une servitude personnelle au profit de l’Etat. Cependant, le respect de ce plan
devait être assuré par des moyens de droit privé, ce qui posait problème lorsque
les propriétaires décidaient de ne plus s’y conformer. Une modification de ce
type de plan s’avérait donc particulièrement difficile.
Il évoque également un cas similaire survenu dans les années 1980, lors
d’un déclassement important de zones villas. Un propriétaire souhaitant
morceler sa parcelle s’était vu imposer par le DT la condition qu’un seul
logement y soit construit. Avec le temps, plusieurs logements furent
néanmoins construits, et le Conseil d’Etat valida cette évolution, invoquant la
crise du logement. Il mentionne un jugement dans lequel certains propriétaires
ayant respecté le plan initial ne comprenaient pas pourquoi d’autres ne s’y
conformaient pas. Ces derniers avaient introduit un recours en droit public,
mais furent déboutés, faute de qualité pour agir.
M. Pauli conclut que ce type de problèmes a conduit à l’introduction de la
LGZD en 1957, qui rend désormais le PLQ opposable aux tiers.
La présidente s’interroge sur la possibilité de considérer ces situations
comme des terrains d’expérimentation sur le plan juridique.
M. Pauli répond que ces approches ne présentent pas le même niveau de
fiabilité que celles relevant du droit public.

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La présidente demande si le Grand Conseil a la possibilité d’adopter des
motions adressées à la commune.
M. Pauli explique que, dans un tel cas, c’est le département compétent qui
doit élaborer le PLQ si le Grand Conseil adopte une motion en ce sens.
Un député PLR demande si, dans l’hypothèse où le déclassement est voté
en troisième débat, la commune aurait l’intention de mettre en place un PLQ.
M. Boesiger répond que, si un outil permet de répondre aux préoccupations
soulevées précédemment, la commune serait favorable. Il rappelle que le
dernier PLQ en zone de développement avait été élaboré après des
consultations et des phases participatives avec les habitants, qui ont permis
d’aplanir certaines difficultés. Cependant, il souligne qu’à l’avenir, si les
propriétaires des parcelles concernées vendent et que les nouveaux
propriétaires construisent avec des dérogations, cela pourrait entraîner des
insatisfactions.
M. Walser relève une incohérence entre l’image proposée, qui prévoit des
gabarits à 15 mètres, et l’idée d’une zone 3. Il souligne que, si la structure de
base n’est pas correctement définie, chaque propriétaire cherchera à construire
un bâtiment atteignant la hauteur maximale autorisée par la loi, à moins que
des restrictions ne soient imposées par un instrument contraignant. Il note
également que la dynamique actuelle de ventes fréquentes témoigne de
l’importance de l’appât du gain, plus marqué en zone 3 qu’en zone 4A. Il
précise que les propriétaires actuels ne seront pas nécessairement les
propriétaires futurs, lesquels pourraient faire valoir des droits différents selon
le zonage applicable.
La présidente se demande si le projet présenté par les associations de la
commune est finalisé.
M. Walser indique qu’aucun contrôle n’a été réalisé concernant la
répartition des droits à bâtir, les distances aux limites, ou d’autres aspects
techniques. Il précise que les bâtiments sont représentés sous forme de gabarits
de 15 mètres, ce qui relève davantage d’un schéma indicatif que d’un plan
rigoureusement contrôlé.
M. Boesiger rappelle qu’il a précédemment qualifié ce projet d’ébauche. Il
mentionne que cette situation crée une confusion parmi les habitants, qui se
demandent si le document présenté constitue un PLQ. Il ajoute que les ventes
de parcelles en cours suscitent des inquiétudes.
La présidente s’enquiert du nombre de parcelles concernées par ce projet.
M. Walser répond qu’il s’agit de 35 à 40 parcelles.

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Audition de M. Antonio Hodgers, conseiller d’Etat, département du
territoire, 15 janvier 2025
M. Hodgers dit que le Conseil d’Etat (CE) a fait le PL comme cela avait
été convenu et souhaité par le parlement. Il rappelle que la commune n’était
pas encline à faire cette modification de zone (MZ). En effet, comme il s’agirait
de la zone ordinaire (ZO), cela ne donnera pas accès à toute sorte d’outils.
La présidente dit que la question a été évoquée d’avoir un potentiel PLQ.
Elle souhaite l’avis du DT.
M. Hodgers dit avoir été surpris par cette demande. En effet, il estimait que
l’intérêt de la ZO était de pouvoir laisser faire le marché. La discussion avait
commencé il y a quelques dizaines d’années avec les propos du député Benoît
Genecand, qui en appelait à un « anarchisme urbanistique salutaire ». L’idée
étant que le privé fait mieux en termes de planification que l’Etat, d’ailleurs
qualifié de soviétique, en matière de zone de développement (ZD). Il est donc
particulier de souhaiter une ZO et une planification publique en même temps.
Selon sa compréhension, le principe de la ZO serait de laisser le privé planifier
et d’éviter que l’Etat ne le fasse. Il souhaite donc comprendre la volonté de
faire une planification alors que l’on souhaite quelque chose de libéral.
Un député PLR répond qu’à l’époque pour les Corbillettes, mais aussi pour
Seymaz-Sud maintenant, il y a une contrainte au niveau du prix (imposée par
la ZD), mais qu’il reste possible d’y faire un PLQ, même en ZO, qui définirait
les grandes lignes du développement et des emprises au sol. Il avait prévu que
la position du DT serait celle que vient de présenter M. Hodgers. Il indique
qu’il soumettra une proposition de motion ainsi qu’un plan d’affectation et des
lignes d’implantation. Pratiquement, il s’agira de demander au CE, en
concertation avec la commune et l’association des habitants, de définir un
PLQ.
M. Hodgers comprend que le député PLR souhaite les attributs d’une ZD
sans la vérification des prix.
Le député PLR répond par l’affirmative.
M. Hodgers dit que cela existe au PAV, mais que cela ne se fait pas via une
ZO. Il s’agit d’une ZD qui dit que sur les parcelles de fonds privés il n’y a
aucune exigence en termes de LUP ou de ZD-LOC. La loi PAV le prévoit ainsi.
Il comprend que la volonté est d’avoir tous les attributs d’une ZD, sans
l’attribut des 3 tiers, et pas de contrôle de prix. Il dit que c’est singulier de faire
un détour par la ZO et qu’il serait bien plus simple de faire quelque chose de
similaire à la loi PAV, avec une ZD qui précise qu’il n’y a pas d’exigence dans
cette zone en matière de LUP.

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Le député PLR dit que ce n’est pas un détour. Il figure en toutes lettres sur
le site de l’Etat de Genève que le PLQ existe en ZO comme en ZD. Aussi, la
motion demandera que soit élaboré un PLQ avec la commune ainsi que les
propriétaires concernés. En ZO, il estime que la tâche incombera aux habitants
et à la commune de définir ce qui sera fait, et il sera possible de construire plus
et plus rapidement. S’il y avait un contrôle des prix, les propriétaires seraient
lésés à un moment donné.
Un député UDC demande si la loi PAV est antérieure à la loi des 3 tiers.
M. Hodgers dit que la loi sur la ZD date de 1957 (loi Dupont). Sa logique
était de dire que la création de richesse d’une parcelle privée est créée par les
droits à bâtir, qui ne sont pas le fruit du travail du propriétaire, mais de la
décision politique du parlement qui définit la localisation des droits à bâtir.
Aussi, la fortune est faite par un choix de l’Etat, et ceci est d’autant plus
flagrant pour les parcelles agricoles. Par conséquent, comme l’Etat dit au
propriétaire qu’il a la chance que sa fortune soit multipliée par 80, il demande
en échange qu’une partie soit rendue à l’intérêt public, c’est-à-dire une part de
logement social, des espaces publics, une part pour une école, etc. Aussi, la
fortune du propriétaire est multipliée, mais il doit rendre en échange à l’intérêt
public. Il s’agit d’une sorte de contrat social derrière cette zone de
développement.
Ce contrat social est attaqué par de nombreuses personnes depuis une
dizaine d’années, par des personnes qui souhaitent le beurre et l’argent du
beurre, c’est-à-dire qu’elles souhaitent garder les droits à bâtir donnés par
l’Etat, mais elles ne souhaitent pas rendre à la collectivité ce que prévoit la ZD,
à savoir la mixité sociale avec les 3 tiers de logements. Il y a également les
taxes d’équipement qui sont incluses et ne sont pas prévues par la ZO, ou
encore les cessions gratuites pour faire des équipements publics comme des
écoles (ce qui éviterait que la commune ait à racheter les terrains à
10 000 francs/m2). C’est aussi la raison pour laquelle il n’y a plus de grands
projets en ZO depuis les années 1950.
Ici, il est demandé qu’un PLQ soit fait afin de donner tous les attributs de
la ZD à la ZO, sauf sur les 3 tiers. Ceci laisserait une totale spéculation, sans
que la loi Longchamp puisse s’appliquer non plus. Aussi, les gens pourront
s’accaparer 3 ou 4 PPE pour leurs amis, et pourront ensuite revendre à bon gré,
car il n’y a pas de contrôle. Les attaques contre la ZD il y a une dizaine
d’années sont venues au moment où la loi Longchamp a été promulguée. En
effet, demander la ZO permet de s’éviter l’application de ladite loi. Mais, à
nouveau, il s’agit de mettre à mal ce contrat social. François Longchamp
expliquait qu’il fallait éviter la spéculation sur la PPE en ZD pour la classe
moyenne, et que si les personnes achetaient ce serait pour y habiter. Il estime

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que la démarche s’apparente à choisir un menu au restaurant et à demander des
modifications personnelles. Il considère qu’il faut choisir un menu et s’y ternir
pour payer le prix qui correspond, ou choisir à la carte, avec le prix qui y
correspond également.
Un député UDC entend qu’il serait possible de faire comme dans la loi
PAV avec une ZD dont certaines parcelles seraient soustraites à la règle des
3 tiers. Il demande si cela était possible uniquement parce que la loi PAV a été
faite avant la règle des 3 tiers.
M. Hodgers répond qu’il s’agit d’une lex specialis qui déroge à la lex
generalis. Il considère que le cheminement est extrêmement compliqué si l’on
souhaite simplement faire de la ZD, en soustrayant les 3 tiers. En effet, il y a
ensuite la problématique des taxes d’équipements, ou des cessions pour la
construction d’une école ou d’une crèche. Dans l’accord PAV, le principe qui
avait été accepté par la gauche était de faire plus de LUP sur les parcelles
publiques, et que les privés puissent faire ce qu’ils souhaitaient. Or, même en
ZD, le privé n’a pas à faire les 3 tiers.
Le député PLR apprécie la référence aux années 50 avec M. Dupont. Il est
vrai qu’un déclassement d’une zone agricole en zone constructible ne nécessite
pas le labeur du propriétaire et mérite une taxation.
M. Hodgers dit qu’il n’a jamais parlé de taxation.
Le député PLR dit que c’est la logique libérale qui veut que la personne qui
s’enrichit soit taxée. Il se trouve que la redistribution évoquée devrait passer
par une taxation, mais elle ne l’est pas. Il se trouve qu’il n’y a pas de taxation,
car depuis toujours les paysans ont des terres, et il s’agit de leur outil de travail
qui est rarement taxé. Or, il ne s’agit pas de déclasser de la zone agricole
aujourd’hui. De la ZD avait été créée autour de la ZO (la ville), qui correspond
à la 2e couronne, mais qui est en réalité de la pleine ville. Le problème est que
la ZD baisse le prix d’une villa d’une personne qui habiterait par exemple à
Seymaz-Sud.
M. Hodgers dit que c’est tout à fait faux. Si les prémisses sont fausses, la
conclusion le sera également. Aucun privé n’a jamais été lésé sur la valeur de
son bien. Si cela avait été le cas, il aurait gagné devant les tribunaux.
Le député PLR prend l’exemple de la parcelle d’Anières où se trouve le
manège. A 1000 francs le mètre, à côté des villas qui sont à 4000 francs le
mètre, il y aura un moment où les gens seront lésés. Par conséquent, les gens
ne veulent pas construire.
M. Hodgers rétorque qu’ils ne seront pas lésés, car ils doivent être
dédommagés. En effet, l’art. 26 de la Constitution fédérale précise qu’« une
pleine indemnité est due en cas d’expropriation ou de restriction de la propriété

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qui équivaut à une expropriation ». Il dit qu’il ne s’est jamais retrouvé face à
une personne qui a pu dire qu’elle avait perdu de l’argent à cause de la ZD.
Le député PLR mentionne la loi Longchamp. Il relève qu’en général l’Etat
donne des appartements aux personnes lésées, comme une forme de
dédommagement.
M. Hodgers dit que cela se fait ainsi uniquement si les personnes le veulent.
La directive Longchamp dit que c’est à la libre disposition du propriétaire
privé, mais que, s’il souhaite de l’argent, il peut choisir cette option.
Le député PLR dit qu’il souhaite faire les choses dans l’autre sens, à savoir
que l’on ne se pose pas la question sur le fait que les gens garderont un
appartement ou pas car, comme ils peuvent vendre au prix du marché, ils
gagneront ce qu’il faut, mais ils peuvent décider de garder un appartement
aussi. Mais, a priori, ils ne garderont pas un appartement qui peut se vendre
très cher (entre 15 000 et 20 000 francs en PPE). Il y a un énorme contrôle de
l’Etat sur l’aménagement du territoire à Genève (le canton le plus contrôlant)
et le taux de vacance est le plus bas de Suisse. De plus, il y a eu une exportation
du logement dans l’absolu, c’est bien la preuve que le système ne fonctionne
pas.
M. Hodgers dit que la raison découle du fait qu’il y a des blocages sur les
modifications de zone et qu’il n’y a pas les droits à bâtir. Par ailleurs, il
souligne que la PPE que le député PLR dit vouloir construire coûtera 30% plus
cher qu’une PPE en zone de développement, et que la classe moyenne n’y aura
pas accès. En effet, pour des prix entre 15 000 et 20 000 francs le m2, chacun
comprend que cela devient du luxe. En effet, cela correspond à un petit
4-pièces à 2 millions. Le problème n’est plus de ne pas construire de LUP,
mais de construire des appartements qui ne seront même pas accessibles à la
classe moyenne. Il dit que c’est un choix politique. Or, l’accord sur le logement
date d’il y a 4 ans et il était largement partagé. Son principe est que la mixité
sociale est créée avec la mixité du logement, ce qui est une grande force du
canton. Ici, on cherche à créer des appartements de luxe, dont les bénéfices
iront vers les heureux propriétaires ciblés, sans que la commune arrive à suivre
par rapport aux infrastructures publiques.
Le député PLR dit que l’on essaie de faire croire qu’il n’y a pas de
constructions sociales pour les gens les plus démunis. Or, il s’agit de fixer le
curseur sur ce que sont ces gens. En effet, il rappelle que pour du LUP 4, il faut
240 000 francs de revenus annuels. Si des gens partent acheter à 13, 14 ou
15 000 francs le m2 sur le canton de Vaud, il s’agit tout de même de gens qui
travaillent. La question est de savoir si ces gens se situent dans la classe
moyenne, ou si la classe moyenne se situe à un quart de million.

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M. Hodgers dit que la définition de la classe moyenne se situe entre 70%
et 150% du revenu médian. L’OCLPF a démontré que le prix du ZD-LOC était
calibré par rapport à cela. Après, il y a peu de LUP 4 dans ce genre de
périmètre. Cela s’est un peu fait au PAV pour aller dans le sens de mieux
mitiger le LUP de base. Pour le reste, on tente de coller au mieux aux besoins
de la population. Le revenu médian est autour de 6700 francs et, pour les
ménages, c’est autour de 8400 francs. Il répète qu’un appartement à 15 000 ou
20 000 francs le m2 n’est pas accessible pour la classe moyenne. Il faut être
transparent sur le souhait de construire pour les plus riches.
Un député LC dit qu’il regrette la caricature faite par M. Hodgers de Benoît
Genecand. En effet, la réflexion était plus complexe que de l’anarchie. A
l’époque, ce dernier avait identifié plusieurs périmètres dans le canton où des
tests pourraient être menés (Corbillettes et Seymaz-Sud). Il a toujours été clair
dans sa vision que, loin d’être un développement anarchique, ce
développement-là devait faire l’objet d’une zone directrice ou d’un instrument
similaire à un PLQ. M. Dupont a été évoqué, mais l’on ne se trouve pas dans
la situation où il y a un enrichissement clair d’une zone agricole à la ZD. La
Seymaz-Sud est une zone villas et il n’y a pas automatiquement un gain des
propriétaires. D’ailleurs, ceux-ci souhaiteraient rester dans leur propriété, mais
simplement un développement leur serait proposé via la ZO.
La loi Longchamp a été évoquée également, mais celle-ci ne s’applique pas
dans la ZO. D’ailleurs, en ZD, les gens avaient tendance à acheter plusieurs
appartements, ce qui était détestable, mais c’était précisément parce que les
prix n’étaient pas ordinaires, avec des prix contrôlés par l’Etat. En ZO,
personne n’a intérêt à faire cela, et si quelqu’un le faisait cela serait au prix du
marché. Il ne comprend donc pas la référence à la loi Longchamp. Par rapport
au PAV, il dit que l’art. 4B LGZD prévoit précisément que cela ne s’applique
pas au PAV. Ce n’est donc pas une lex specialis, c’est la loi elle-même qui
prévoit cela, ce qui ne sera pas le cas pour Seymaz-Sud. Il demande si
M. Hodgers serait d’accord d’avoir une approche pragmatique qui irait
jusqu’au bout de ce qu’avait souhaité M. Benoît Genecand à l’époque avec ce
test à Seymaz-Sud, avec une taxe d’équipement et un instrument tel qu’une
ligne directrice.
M. Hodgers dit que les prémisses énoncées par le député LC sont en partie
erronées. Les termes d’« anarchie urbanistique » ont été prononcés par Benoît
Genecand en plénière. Cependant, ce dernier avait une fibre sociale plus
prononcée et moins de considérations financières. La question était de laisser
dans certains périmètres un certain libéralisme, et moins d’intervention de
l’Etat. Il ne s’agissait pas de défendre des intérêts économiques purement
sectoriels. Cependant, dans les faits, il faut que tous les propriétaires soient

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partants dans la ZO pour développer. Si un propriétaire n’est pas d’accord, il
n’y a aucun outil pour le faire changer d’avis. Ensuite, ce n’est pas M. Benoît
Genecand qui avait proposé les périmètres, mais il s’était adressé à l’office qui
avait identifié ces deux zones. Il dit qu’il était partant pour le test, à condition
que les communes suivent. Il précise qu’elles étaient d’ailleurs de droite.
Quand les magistrats se sont fait expliquer tout ce que cela impliquait, plus
personne n’était partant, et c’est ce qui se passe dans le cas présent.
Sur le pragmatisme, il relève qu’il y a des ZO en ville qui ne bougent pas
du tout, car il y a un propriétaire qui s’oppose et bloque les projets. Pour étudier
comment cela se passe en ZO et se faire une vraie idée de ce que cela peut
donner en matière d’urbanisme, il suffit de prendre toutes les ZO qui sont
bloquées en ville et qui ne bougent pas. Il se dit ouvert aux tests, mais s’il existe
de nombreux exemples et qu’ils ne sont pas analysés, il faut s’interroger. Sur
le fond, la PPE coûte 30% de moins en ZD et il comprend que la majorité de
droite ne souhaite pas faire de PPE à ce prix-là. Ceci découle selon lui de la
prémisse du député LC qui dit que la PPE sera déjà chère à la base et les gens
ne spéculeront donc pas dessus. Or, il s’agit de renoncer par ce biais à la
politique forte du département qui est de favoriser l’accès à la propriété. Il dit
que le DT a fait le travail en créant la MZ, mais il comprend que l’on souhaite
tout à coup quand même garder l’Etat.
Le député LC dit que le PL pourrait déjà être voté. Ensuite, il dit que la
courte majorité de la commune qui s’est opposée s’est jouée au vote
prépondérant du président du Conseil municipal. Il indique qu’il y a
actuellement la volonté de prendre en considération ce que souhaite la
commune, avec une taxe d’équipement et éventuellement un PLQ.
M. Hodgers dit qu’il entend la démarche, mais que cela lui fait penser à ces
clients qui souhaitent prendre un menu et changer tout ce qu’il y a dedans.
Aussi, il pense que c’est le rôle de l’institution que de rappeler les avantages
et les inconvénients de chaque choix qui est fait.
Une députée PLR revient sur l’idée de ces personnes qui priveront la classe
moyenne d’acheter en PPE. D’un côté, elle pense que ce n’est pas une
mauvaise chose, car il s’agit de personnes qui ont des moyens, et qui laisseront
en ZD les appartements pour les personnes qui ont un peu moins de moyens et
ont besoin de la ZD pour acheter. De plus, ils paieront des impôts s’ils ont les
moyens, ce dont Chêne-Bourg a besoin. Elle revient au fait que la commune
devrait racheter des parcelles à 10 000 francs/m2 pour créer une école, par
exemple. S’il y avait un déclassement de périmètre, elle demande s’il serait
possible de décider qu’il y ait une partie en zone d’utilité publique pour en faire
une école. Ceci baisserait le prix du m2 pour la commune.

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M. Hodgers demande si c’est prévu dans ce projet de loi.
La députée PLR dit qu’elle parle d’un cas de figure. Même si c’était en ZD,
il n’était pas prévu d’agrandir le périmètre avec une école.
M. Hodgers dit que cela pourrait être n’importe quelle autre infrastructure
publique, comme une crèche, une ludothèque, qui serait décidée
ultérieurement.
La députée PLR dit que, même s’il y avait une cession de terrain à la
commune pour réaliser une crèche, tant que les droits à bâtir sont réalisés
ailleurs, le terrain n’a plus de valeur.
M. Hodgers dit que c’est à ce moment-là qu’une coordination totale des
propriétaires est nécessaire, ce que ne peut pas faire le privé. C’est donc l’Etat
qui est appelé à faire cela aussi. Il comprend qu’elle souhaite que l’Etat force
les propriétaires à faire une cession.
La députée PLR dit que la commune pourrait décider elle-même de faire
un PLQ.
M. Hodgers dit que les acteurs peuvent le faire, mais que le problème est
la dureté foncière. En effet, il suffirait qu’un propriétaire s’oppose et il n’y
aurait pas d’outil de contrainte.
La députée PLR dit que c’est la même chose en ZD.
M. Hodgers répond qu’il y a la clause d’intérêt public.
La députée PLR dit que cela concerne la crèche ou l’école uniquement.
M. Hodgers dit que cela peut tout concerner, jusqu’au centre de tri. Le PLQ
est imposable aux tiers, rappelle-t-il. Par contre, ce que permet le PLQ, c’est
de mitiger le fait qu’un propriétaire d’une parcelle où se fait un immeuble fait
beaucoup de bénéfices alors que ce n’est pas le cas pour celui qui accueille une
crèche. En effet, dans une ZD, l’Etat définit la globalité des droits à bâtir et les
répartit de manière équitable entre tous les propriétaires, indépendamment de
la localisation du terrain. D’ailleurs, le prix proposé dépassera la valeur de base
et il y a une protection fédérale à ce propos. Cette répartition équitable ne se
fait pas en ZO et les personnes doivent négocier.
La députée PLR demande si l’on peut exproprier.
M. Hodgers répond par l’affirmative pour la ZD. Avec le nouvel art. 6
LGZD voté par le parlement, l’expropriation est possible. Il dit être passé
récemment devant le parlement pour dire que cela devait aussi se faire pour la
ZD-LOC et la PPE. Parfois, de simples lettres de menace suffisent. Il affirme
ne jamais avoir exproprié personne jusqu’à présent.

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Un député LC dit que l’art. 6 concernait les servitudes croisées et que cela
n’a rien à voir.
La député PLR relève que ce n’est pas possible, elle cite l’exemple d’un
quinquagénaire qui ne veut pas partir dans une ZD.
M. Hodgers rappelle qu’on est à 60% LGL et qu’il y a une expropriation
possible. Il lui semblait que cela avait été élargi.
Le député LC n’est pas d’accord.
M. Hodgers dit que cela a été fait sur la LGL.
La députée PLR demande la confirmation au DT.
M. Pauli dit que, s’agissant des terrains, la LGL (I 4 05) permet
d’exproprier le terrain lui-même, mais pour du LUP uniquement, à partir de
5 ans après un PLQ. Ceci n’a jamais été fait, mais certains propriétaires ont été
approchés parfois. S’agissant des servitudes, cela correspond à une clause
d’utilité publique générale qui permet d’exproprier. C’est une loi ad hoc.
M. Hodgers demande à M. Pauli quel est l’article de la LGL correspondant
à la clause d’expropriation.
M. Pauli répond qu’il s’agit des art. 7 et 8 LGL. Il est question de
« logements d’utilité publique ». De tels logements sont exigés en ZD et non
en ZO.
La députée PLR demande s’il y aurait cette possibilité dans le cas d’un PLQ
avec un immeuble qui déterminerait déjà la répartition des droits à bâtir.
M. Hodgers dit que la majorité de la députée PLR n’était pas en faveur
d’étendre cette clause afin qu’elle puisse se matérialiser pour tous types de
logements, y compris la ZD-LOC et la PPE. Dans la genèse du projet, il dit
qu’il estimait qu’une PPE était aussi du logement d’utilité publique.
Une députée S relève que les masques tombent enfin, elle constate que la
droite veut contourner l’accord sur le logement et l’art. 4A LGZD, en
déclassant en ZO dans le but explicite de faire des bénéfices spéculatifs. En
effet, le député PLR défend le bénéfice qui est issu de la spéculation sur la
valeur du terrain, parce qu’il a été déclassé et que l’on peut construire. En effet,
le prix d’une vente de villa que le propriétaire aurait pu obtenir est lui d’ores
et déjà indemnisé en ZD. Ici, ce qui est proposé est de construire des logements
que peuvent se permettre, au mieux, 7% de la population genevoise. En effet,
selon les statistiques 2023 de l’OCSTAT, le prix au m2 de la PPE est 57% plus
cher en ZO qu’en ZD. Il ne s’agit pas de 30% comme le mentionnait
M. Hodgers, mais bien de 57%. Or, si c’est moins de 20% de la population qui
peut se permettre d’acquérir une PPE en ZD, si le prix est 57% plus cher en
ZO, on parle au mieux de 7% de la population qui peut acquérir une PPE en

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ZO. Elle constate que la droite promeut la construction de logements pour la
partie la plus aisée de la population, une minorité ultrariche. Elle considère
qu’il n’est pas normal de consacrer les terrains qui sont rares à Genève à cette
minorité de la population, plutôt que de construire pour la majorité qui a besoin
de logements locatifs. Il faut avoir le courage de dire que c’est un
contournement de l’art. 4A LGZD et qu’il y a la volonté de construire pour la
population aisée en ZO. Elle dit avoir demandé des chiffres sur ce qui s’était
construit en ZO ainsi qu’en ZD, et elle souhaite savoir si M. Hodgers a eu un
retour du DT à ce propos.
M. Hodgers dit qu’il ne se rappelle plus des termes exacts de la demande.
Il précise que l’on construit environ 80% en ZD. Il revient sur la réflexion de
la députée PLR qui disait que les personnes qui achèteraient ici n’iraient pas
acheter en ZD. Il rappelle que l’essentiel des biens en vente sur le canton est
en ZO, ce qui sert déjà cette petite minorité de la population.
La députée PLR dit que ce n’est pas du neuf.
M. Hodgers répond que ce n’est pas neuf, mais que c’est tout de même une
offre. Pour le neuf, il y aura ce blocage de prix pendant 10 ans, mais cela
deviendra de la ZO de facto ensuite. L’essentiel des logements n’est pas
contrôlé par l’Etat. L’idée du contrat social est de dire qu’au moins, lorsqu’on
construit quelque chose de nouveau, il y a un une protection de l’Etat pendant
un certain temps pour favoriser les classes moyennes.
La députée PLR dit que les gens fortunés iront aussi acheter des
appartements en ZD à bas prix.
M. Hodgers estime que la population ayant beaucoup de moyens achète des
logements qui ont plus de cachet.
La députée S rebondit sur les propos de la députée PLR. En effet, elle
entend qu’on parle du droit d’avoir un appartement de luxe rénové. En réalité,
on devrait se concentrer sur le droit d’avoir un logement. Ensuite, sur les ZO
évoquées par M. Hodgers où rien n’a bougé depuis des années, elle demande
s’il peut lui fournir les exemples ultérieurement afin de faire un bilan de ce qui
n’avance pas en ZO.
M. Hodgers dit que, pour la ZD, il y a une relance tous les 5 ans. Il n’y a
pas de liste toute faite des projets en ZO qui n’avancent pas.
Discussion pour la présentation d’une motion de commission, 19 février
2025
La présidente informe que les députés ont reçu un courrier de la commune
de Chêne-Bourg, qui souhaite accompagner ce texte d’une motion à caractère

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contraignant pour l’établissement d’un PLQ. Elle rappelle que la commission
avait déjà longuement débattu de la possibilité d’établir un PLQ dans ce
contexte, suscitant des réserves.
Un député PLR réagit en mentionnant la position de la commune de ChêneBourg. Il estime que, même parmi ceux qui sont opposés à la zone ordinaire,
il serait judicieux de suivre la proposition de la commune. Il ajoute que, si cette
motion est acceptée, il trouverait logique que la commission la soutienne, car
cela pourrait rassurer ceux qui s’opposent à la zone ordinaire.
Un députée S demande si la taxe d’équipement public est incluse dans le
projet de motion.
Le député PLR répond que cela figure au point 10, sous les principes
d’aménagement. Il propose de reporter la discussion, car le document n’était
pas disponible. Il ajoute que, même s’il comprend l’opposition de certains
députés à la zone ordinaire, la proposition de motion vise à atténuer ses effets.
La députée S s’interroge sur la portée de cette motion, demandant si elle
serait applicable et/ou contraignante pour tous les propriétaires et, notamment,
dans quelle mesure elle s’appliquerait aux nouveaux propriétaires. En outre,
elle se demande si cette motion pourra fournir la base pour le prélèvement de
la taxe d’équipement et si une base légale suffisante existe. Elle exprime son
opposition générale à cette motion, soulignant qu’il s’agit d’une tentative de
faire croire qu’il est possible de réglementer la zone ordinaire, alors qu’il s’agit
très précisément d’une zone non réglementée, puisque les prix ne seront pas
réglementés (prix de location et de vente) et qu’il n’y aura pas de planification
de la construction. En outre, selon elle, dans le périmètre concerné de SeymazSud, la majorité des propriétaires concernés n’ont aucune envie de construire,
puisqu’ils souhaitent continuer à vivre dans leur villa. De plus, la motion ne
propose aucun contrôle des prix de location et d’achat, les logements construits
en zone ordinaire ne sont pas accessibles à la majorité de la population
genevoise. Aucun LUP ne sera construit en zone ordinaire. Les prix en zone
ordinaire sont bien plus élevés, elle rappelle que les prix au m² en PPE sont
57% plus élevés en zone ordinaire qu’en zone de développement, et que ces
logements ne sont donc accessibles qu’à une minorité de la population
genevoise : moins de 10% de la population genevoise pour ces PPE. Elle
conclut en dénonçant la création de logements à des prix trop élevés, y compris
pour la classe moyenne.
La présidente déclare qu’elle comprend qu’il n’y aura pas de motion de
commission.
La députée S souligne qu’il est important de déterminer si cette motion a
un caractère réellement contraignant ou non.

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La présidente propose alors d’auditionner le département pour obtenir des
éclaircissements.
Le député PLR rappelle que, au cours de la précédente législature, un projet
visait à instaurer une zone ordinaire dans un autre secteur, mais qu’il avait été
abandonné après des discussions avec le DT, en faveur d’un test en zone
ordinaire. Il exprime son regret face à la situation actuelle, déplorant qu’un
accord ait été trouvé pour abandonner la zone ordinaire ailleurs, sans aboutir
ici. Il critique la gauche pour son refus de discuter des enjeux liés à la zone
ordinaire et annonce qu’il soumettra la motion lors de la prochaine séance.
La présidente indique qu’elle ne partage pas totalement l’avis exprimé par
le député PLR, soulignant qu’elle n’a pas perçu un rejet définitif, mais plutôt
des inquiétudes concernant la faisabilité légale et le fait que la motion pourrait
lier les propriétaires privés.
Un député Ve rebondit sur la question de la députée S, soulignant qu’il est
essentiel de s’assurer que le projet présenté au Conseil d’Etat soit réalisable. Il
s’interroge sur la manière dont la motion pourrait être contraignante pour les
propriétaires concernés et souhaiterait savoir si la demande concernant la taxe
d’équipement est bien formelle. Il exprime son souhait de voir un PLQ établi
dans cette zone, tout en précisant qu’il ne souhaite pas qu’il soit en zone
ordinaire. Revenant sur l’historique, il rappelle avoir été très clair quant à leur
opposition à la zone ordinaire.
Le député PLR précise qu’il ne demande pas de voter le projet de loi, mais
propose une motion qui offrirait une forme de protection si le PL venait à être
adopté. Il se dit ouvert à toute suggestion et souligne qu’il est possible de voter
la motion sans pour autant approuver le PL. Selon lui, le PLQ permettrait de
réduire les risques et répondrait aux préoccupations de la commune, qui n’est
pas favorisée et a besoin d’attirer des contribuables. Il ajoute qu’il n’est pas
nécessaire d’envoyer la motion en commission.
Le député Ve affirme que tous ont intérêt à ce qu’un PLQ soit élaboré,
quelles que soient les modalités de déclassement. Il met en garde contre le
risque que certains s’engagent dans le projet sans garanties juridiques solides
assurant sa réalisation conforme au plan. Il propose deux approches : soit
organiser les auditions en amont, soit laisser le député PLR soumettre sa
motion directement en plénière, tout en organisant l’audition de l’association
des propriétaires. Il suggère également d’auditionner la commune, notant que
la lettre qu’elle a envoyée contient des éléments importants. La commune
semble en accord avec les principes et les gabarits proposés. Initialement, elle
souhaitait une zone de développement 4, mais c’est la majorité de droite au
Grand Conseil qui a demandé une zone 3. Selon lui, la commune accepte ce

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choix en termes d’image urbaine, mais insiste sur la nécessité d’un cadre
juridique solide et incontestable.
La présidente indique que les propos du député PLR ne lui paraissent pas
contradictoires, mais relève le fait qu’il évoque la possibilité que la motion soit
votée sans discussion préalable en commission.
Le député PLR précise que si, au final, il n’y a pas de motion de
commission, il pourra la déposer lui-même et qu’il a jusqu’au 4 mars pour le
faire. Il ajoute qu’ils procéderont à toutes les auditions jugées nécessaires.
La présidente estime qu’il serait préférable que les auditions aient lieu
avant toute prise de décision.
Un autre député PLR souligne que tous les membres sont réunis et que le
département est présent. Il propose donc d’entendre dès à présent le DT sur le
sujet, notant qu’il existe une certaine dissonance dans l’interprétation juridique
entre les différentes parties.
La présidente indique qu’elle n’est pas opposée à l’audition du DT. Elle
précise que, si le DT est prêt à intervenir immédiatement, cela peut se faire,
sinon, il faudra leur laisser le temps de se préparer.
M. Pauli commence par clarifier la notion de motion. Il indique qu’il existe
deux types : la motion ordinaire, à laquelle le Conseil d’Etat doit répondre dans
un délai de 6 mois, et les motions qualifiées, enclenchant une action obligatoire
du Conseil d’Etat. La question porte sur l’élaboration d’un PLQ par la voie de
la motion, qui constitue une motion qualifiée.
Il ajoute que la rédaction de l’art. 1 al. 4 LATR date d’un certain nombre
d’années et il en fait la lecture. Il dit que, lorsque cette disposition a été adoptée,
cela ne choquait pas car, même dans les PLQ de la LGZD, il y a souvent un
avant-projet qui prend la forme d’une demande de renseignements. On se
fonde là-dessus et on élabore. En 2015, il y a eu l’introduction du processus de
concertation, qui implique une collaboration avec les communes, les
associations, les propriétaires, les voisins… L’alinéa 4 veut une collaboration
élargie, donc il est plus délicat de dire qu’on ne suit que l’avis des propriétaires.
Il dit qu’il est possible que le Grand Conseil demande l’élaboration d’un PLQ,
mais qu’il serait bien de s’inspirer de ce qui a été fait par les propriétaires. Il
dit que ce sont les points de discussion généraux qui posent question de prime
abord.
Il explique que, dans la LGZD, l’article 3 prévoit l’établissement d’un
PLQ, tandis que l’article 4 encadre ce PLQ par un règlement spécifique. En
revanche, dans la LExt, aucun règlement n’est prévu pour accompagner le
PLQ. Il rappelle qu’à l’époque, certains éléments étaient simplement ajoutés
en légende. Il mentionne également que l’article 19 de la LExt, qui prévoyait

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une contribution d’équipement, n’est plus appliqué depuis longtemps et est
tombé en désuétude. Il en fait ensuite la lecture. Il souligne que, lors de
l’élaboration d’un PLQ, il serait nécessaire de constituer un groupe d’experts
pour fixer la valeur du terrain. Ce groupe procéderait à une estimation de la
valeur avant l’exécution des travaux et à une autre après leur achèvement, tout
en évaluant le coût des travaux. Il précise que ce système est complexe, basé
sur le coût effectif, contrairement à la LGZD, qui applique un système
forfaitaire.
Un député PLR indique qu’il reçoit des questions concernant la
problématique du coût des réseaux thermiques structurants. Il précise que, bien
que la loi permette leur financement, celle-ci n’est plus appliquée. Il considère
toutefois qu’il est normal que les propriétaires participent aux coûts supportés
par la collectivité.
M. Pauli intervient en expliquant qu’il n’est pas possible d’appliquer dans
un PLQ le système forfaitaire de la LGZD alors que la LExt prévoit un système
différent. Il expose les trois cas de figure pour l’élaboration des PLQ : par le
DT, la commune ou le Grand Conseil. Pour le DT, il n’est pas explicitement
exigé que le PLQ réponde aux exigences légales, alors que c’est expressément
mentionné lorsque la commune l’élabore.
Concernant les réseaux thermiques, il précise que même dans la LGZD, qui
fonctionne avec un système forfaitaire, il faut fournir des démonstrations
comptables. Il souligne que la modification de la LExt pour l’aligner sur la
LGZD ne serait pas simple. Il rappelle que la taxe d’équipement est prévue à
l’article 19, alinéa 2, de la LAT, qui n’inclut pas les réseaux thermiques.
Il explique que la taxe d’équipement permet aux communes de financer les
infrastructures, plus précisément les voies de communication, justifiant ainsi
leur perception de cette taxe. Suite à cette modification de la LGZD de 2004,
cette taxe a été appliquée en principe de manière forfaitaire, mais sous certaines
conditions les frais effectifs pouvaient entrer en ligne de compte. Si un
propriétaire contestait le montant de la taxe en raison de l’absence de prestation
de la collectivité, la commune devait alors fournir les justificatifs financiers.
Depuis le 1er janvier 2017, la taxe d’équipement n’est plus fondée que sur des
frais forfaitaires.
La présidente demande si une clarification de la LExt pourrait être
envisagée.
M. Pauli répond par l’affirmative, en ce sens qu’il est toujours loisible au
législateur de proposer des modifications de loi. Tout au plus, il note que
l’extension du cadre de la taxe d’équipement LGZD à celui de la LExt
présenterait des difficultés, au contraire de l’abrogation de l’art. 19 LExt,

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tombé en désuétude. Il est par ailleurs exclu d’étendre la taxe d’équipement
aux réseaux thermiques structurants. En tout état, il s’agit là de débats qui
sortent du cadre du PL 13539.
Audition de M. Boesiger, conseiller administratif, et de M. Walser,
responsable du service de l’urbanisme, de la commune de Chêne-Bourg,
12 mars 2025
M. Boesiger rappelle que, lors de leur dernière séance, la discussion portait
sur la manière d’accompagner le déclassement afin d’en faire un outil
permettant d’atteindre les objectifs fixés par la commune, à savoir une
planification cohérente et des gabarits assurant un développement modéré,
malgré la proximité immédiate de la gare, qui représente un facteur
d’attractivité important. Depuis cette discussion, il précise que des échanges
directs ont eu lieu avec les représentants des associations d’habitants, et il
souligne que leurs relations sont excellentes, en dépit de certaines divergences.
Il indique que l’association des habitants leur a présenté l’image directrice
qu’elle a élaborée, accompagnée d’une série d’éléments constituant la base
d’un règlement destiné à encadrer cette image. A l’issue de ces échanges, il
précise que la commune s’est positionnée, affirmant son adhésion aux
principes d’aménagement et aux gabarits présentés dans l’image directrice et
l’ébauche de règlement, estimant qu’ils correspondent à leur vision globale du
développement de la zone. Il souligne cependant que des questions subsistent,
notamment la nécessité d’obtenir une garantie juridique liant le déclassement
en zone 3 ordinaire à une obligation d’élaborer un PLQ, ainsi qu’à un
règlement précis et à un processus incluant une concertation formalisée. Il
conclut en indiquant que la motion éventuelle et le projet de loi devront offrir
un cadre solide et juridiquement incontestable, condition essentielle pour
envisager toute future démarche de développement dans cette zone.
Un député Ve relève qu’il existe un décalage notable entre le premier
courrier reçu et le second. Il demande si les conditions évoquées signifient que
la commune lèvera son opposition.
M. Boesiger répond que, si la garantie leur est donnée qu’un PLQ sera
élaboré, et que le règlement de ce PLQ précisera les gabarits souhaités par les
habitants et la commune, alors ils lèveront leur opposition.
Le député Ve indique qu’il partage cette position, mais souligne qu’ils
n’ont pas encore trouvé les moyens concrets de répondre à cette demande. Il
ajoute qu’une fois le déclassement en zone 3 effectué, il subsiste un risque que
le PLQ qui en découlera prévoie des gabarits correspondant aux 27 mètres
autorisés dans cette zone.

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M. Walser reconnaît qu’ils n’ont pas encore de solution définitive, mais il
exprime le souhait que ces deux éléments (déclassement et PLQ) soient
solidement liés. Il explique que cela pourrait se faire via un lien explicite entre
le projet de loi et le futur PLQ, en faisant référence à ce dernier dans le texte
législatif.
M. Boesiger indique qu’en termes d’objectifs de développement du
territoire, l’image proposée leur convient. Cependant, selon eux, l’outil
adéquat pour concrétiser cette image est le classement en zone de
développement, avec les gabarits correspondant à la zone 4A. Il précise que le
dossier est désormais entre les mains du législatif et qu’ils attendent du
département qu’il clarifie les aspects juridiques et examine si d’autres outils
pourraient permettre d’atteindre ces objectifs tout en offrant des garanties
suffisantes. Il ajoute que, si un promoteur a la possibilité de construire un
bâtiment de 27 mètres, il est fort probable qu’il saisisse cette opportunité.
Le député Ve relève que la question de la répartition des catégories de
logements n’a pas été abordée. Il s’interroge sur l’absence d’une répartition
plus équilibrée entre les différentes catégories de logements.
M. Boesiger indique que leur commune a déjà contribué de manière
significative au développement du territoire cantonal. Il rappelle que leur
position initiale était de maintenir la zone en zone 5. Toutefois, ils cherchent
aujourd’hui des solutions. Il souligne qu’en se référant aux dernières
statistiques, certaines zones présentent des poches de précarité. Selon lui, leur
commune a trouvé un équilibre qui peut être préservé, même si cela ne passe
pas nécessairement par la promotion d’une catégorie spécifique de logements.
Un député PLR fait remarquer qu’en matière de centimes additionnels, leur
commune est à 46, tandis que celle de Chêne-Bougeries, voisine, est à 32, ce
qui constitue déjà une forme de contribution en termes d’infrastructures. Il
souligne également qu’en se référant aux statistiques de l’OCSTAT, le taux de
bénéficiaires de prestations complémentaires est plus élevé que la moyenne
cantonale. Il demande, si l’outil envisagé est une motion accompagnée d’un
règlement, si ce règlement est jugé satisfaisant ou s’il doit encore être
développé.
M. Boesiger répond que le règlement doit effectivement être développé. Il
précise que les deux éléments essentiels sont les gabarits et la planification. Il
souligne qu’au sein du PLQ, la question de la répartition des droits à bâtir est
centrale, et que la motion doit clairement mentionner l’obligation d’élaborer
un PLQ. Il ajoute qu’entre-temps de nombreux habitants expriment des doutes
et s’interrogent sur la manière dont ces droits à bâtir seront répartis, en

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l’absence de PLQ pour le moment. La préoccupation principale, selon lui,
concerne l’éventuelle obligation faite aux propriétaires de construire.
Le député PLR souligne qu’il n’existe actuellement aucun PLQ. Selon lui,
la question à trancher est de savoir s’il convient d’adjoindre au projet de loi
une motion rendant l’établissement d’un PLQ contraignant. Il précise qu’au
moment de demander l’autorisation, les propriétaires pourraient s’y opposer
relativement facilement. Il reconnaît qu’il s’agirait d’une première, mais
estime qu’il n’y a pas lieu de s’inquiéter.
M. Boesiger réagit en soulignant qu’il ne faudra pas manquer cette
première opportunité. Il indique qu’au 13 avril, il ne sera peut-être plus en
fonction, mais que ce qui lui importe aujourd’hui, ce sont les responsabilités
qu’il assume quant au développement de ce territoire. Il insiste sur le fait que
leur responsabilité commune est de trouver une base légale solide, garantissant
un développement encadré et sécurisé de cette zone.
Le député PLR indique qu’ils peuvent s’engager à avancer vers un vote en
plénière avant le mois de juin.
M. Boesiger souligne que le développement de leur commune s’est
considérablement accéléré. Il rappelle qu’il y a 40 ans, on voyait encore des
panneaux portant l’inscription « Chêne-City ça suffit ». Il précise qu’ils
œuvrent aujourd’hui pour faire en sorte que « Chêne-City » adopte une forme
urbaine équilibrée et agréable à vivre.
Une députée S souligne que, selon elle, le problème fondamental lié à la
zone ordinaire réside dans l’absence de contrôle sur les prix de vente des villas,
des appartements en PPE ou des loyers. Elle précise qu’en zone ordinaire, la
PPE coûte plus de 50% de plus qu’en zone de développement. Elle indique que
la motion ne résout pas la question du coût du logement et demande quelle est
leur position à ce sujet.
M. Boesiger répond que, de leur point de vue, la zone de développement
aurait effectivement mieux permis d’atteindre leurs objectifs. Il précise qu’ils
sont confrontés à une proposition de déclassement en zone 3 ordinaire et qu’ils
cherchent à poser des conditions garantissant un développement cohérent du
territoire.
La députée S indique qu’elle comprend la logique avancée, mais rappelle
que la zone de développement ne se limite pas aux seules quotes-parts. Elle
encadre également la PPE et le contrôle des loyers. Elle précise que, selon les
juristes du département, il n’est pas possible de conférer un caractère
contraignant aux éléments relatifs à la taxe d’équipement ou au développement
du PLQ. Elle ajoute que cela ne constituerait qu’une déclaration d’intention et
qu’il n’est pas envisageable de créer une zone ordinaire « sur mesure ».

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M. Boesiger confirme que cette question est au cœur de leurs
préoccupations. Il précise que, lors de leurs derniers échanges avec
l’association des habitants, ils ont conclu qu’une base légale spécifique serait
nécessaire pour intégrer la taxe d’équipement.
Un député Ve demande s’ils ont des échanges directs avec le département
du territoire concernant leurs demandes.
M. Boesiger explique que ces discussions existaient lorsqu’un groupe
tripartite, réunissant l’Etat, les représentants des habitants et la commune, avait
été mis en place. Il précise que ce groupe a été désactivé une fois que le dossier
est devenu un objet législatif. Depuis, le groupe tripartite ne s’est plus réuni et
les échanges directs avec le DT ont cessé.
Le député Ve remarque que l’image directrice suscite des attentes, mais
également de la confusion, certains pensant qu’il s’agit déjà du PLQ. Il
souligne qu’il existe souvent de nombreuses esquisses en amont d’un PLQ, et
qu’au final, l’image définitive diffère fréquemment du premier projet présenté.
Il ajoute qu’une partie des réponses ne pourra pas venir uniquement de leur
côté.
M. Boesiger illustre ses propos en évoquant deux PLQ élaborés dans le
cadre de processus participatifs, avec des résultats contrastés. Il explique que
l’un de ces PLQ n’a pas donné de résultats très concluants, tandis que l’autre,
le PLQ Baud, grâce au processus participatif, a permis d’adapter l’image
initiale et de répondre de manière satisfaisante aux aspirations et besoins
exprimés par les habitants. Il conclut que c’est précisément pour cette raison
qu’ils insistent sur la nécessité d’un PLQ incluant un processus participatif.
Le député Ve souligne que le respect strict de l’image initiale ne peut pas
être garanti, contrairement à ce que semble attendre l’association des
représentants des habitants.
M. Boesiger confirme que ce point a été clairement expliqué aux
représentants des habitants. Il précise toutefois que l’élaboration d’un PLQ
permettrait d’aboutir à une image plus probante.
Audition de M. Yves Leyss, président de l’Association Seymaz-Sud, de
M. Bram Berkers, vice-président de l’Association Seymaz-Sud, de
Mme Lauren Baddeley, architecte-urbaniste, et de Me Michel Schmidt,
avocat et conseiller juridique de l’Association Seymaz-Sud, 26 mars 2025
M. Leyss suggère de faire un bref rappel, car leur audition précédente datait
de fin août 2024 à propos de la motion 2436. Il commence par une situation
géographique de Seymaz-Sud, sur la commune de Chêne-Bourg, à gauche de
la gare. La zone mesure à peu près 35 000 m². La zone Seymaz-Sud a été

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définie comme une zone à densifier en raison de sa proximité avec la gare. En
2016, le Conseil d’Etat (ci-après CE) a déposé un PL pour modifier la zone en
zone de développement (ci-après ZD) 4A. Ce projet de loi 11883 s’appuyait
sur le plan no 29929-512. Il souligne que, le 5 mars 2021, le Grand Conseil a
adopté la M 2436 pour une densification optimale et une réalisation rapide du
projet au lieu-dit « Seymaz-Sud » en invitant le Conseil d’Etat à modifier le
plan no 29929-512 pour que les terrains formant le périmètre de la ZD 4A
soient plutôt affectés à la 3e zone ordinaire. Le 25 septembre 2024, le CE
dépose au Grand Conseil un nouveau projet de loi 13539 prévoyant la
modification des limites de zones.
L’Association Seymaz-Sud regroupe la quasi-totalité des propriétaires du
périmètre concerné (plus de 80%). Il précise que tout le monde aurait préféré
rester en zone villas, mais la proximité de la gare a fait qu’il n’y avait pas
vraiment le choix et qu’il fallait densifier. L’association avait mandaté des
experts et fait une proposition d’implantation qui fasse du sens et puisse
satisfaire tout le monde. Le canton a des besoins de densification et la
commune, au contraire, souhaite limiter les gabarits. Ensuite, il y a deux types
de propriétaires : ceux qui veulent rester pendant une génération ou deux, et
puis ceux qui doivent vendre pour une raison X ou Y. Il y a donc 4 groupes
qu’il faut satisfaire.
La remarque qui avait été faite lors de l’audition en août est qu’il n’est pas
vraiment possible d’intégrer un dessin dans la loi afin de l’appliquer ; un effort
a donc été fait pour traduire les principes de développement dans un PL. Des
réunions ont été faites par groupe de maisons, puis une assemblée générale a
été à nouveau convoquée pour s’assurer que le projet corresponde aux besoins
de tous. Le schéma d’implantation a été voté à l’unanimité, moins une
abstention de l’un des membres de l’association. Pour ceux qui ne sont pas
dans l’association, les 3/4 ne sont pas opposés, et deux seulement sont plutôt
opposés. L’inquiétude qui ressort pour tout le monde est de savoir si le travail
qui a été fait sera applicable avec la loi. C’est dans ce contexte que M. Schmidt
a été mandaté, afin de faire une analyse des options possibles.
M. Schmidt rappelle que le Grand Conseil avait demandé à ce que la zone
soit modifiée en zone ordinaire (ci-après ZO), en lieu et place de ZD. Le CE a
lui-même déposé un PL sur une ZO, la question est donc de savoir comment
orienter l’aménagement de territoire en ZO. L’art. 1 al. 4 LExt (L 1 40) prévoit
très clairement que le Grand Conseil a la compétence d’adopter une motion
pour inviter le CE à élaborer un PLQ en ZO. Suite à cette motion qui pourrait
être votée en parallèle de la modification de ZO, le CE aurait une durée d’une
année pour établir un PLQ. En effet, c’est le CE qui ira dans les détails de tout
ce qui pourrait être fait sur ce territoire et ce quartier spécifique.

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Une motion devrait être déposée et, dans l’idéal, elle devrait être votée en
parallèle du PL en ZO pour donner une sorte d’obligation au CE d’élaborer un
PLQ pour que cela se passe au plus vite. Dans cette optique-là, il a été
recommandé aux propriétaires concernés de proposer un site d’aménagement
et un plan d’affectation qui pourrait être annexé à la motion. Cela aurait
l’avantage de donner des orientations au CE pour qu’il puisse aller encore plus
vite dans l’élaboration du PLQ. Il précise que le CE aura une marge
d’appréciation et de manœuvre sur ce domaine-là, parce qu’il s’agit de sa
compétence propre. Par contre, ces principes que le Grand Conseil pourrait
voter lui donneront des orientations pour réunir les propriétaires concernés et
puis tenter d’obtenir le maximum d’accords pour que la densification puisse
être réalisée rapidement. Comme lors des ZD, une fois que le PL aura été voté,
il aura une dynamique et les propriétaires seront évidemment consultés et
l’Association Seymaz-Sud a bon espoir que des accords pourront être
rapidement trouvés.
Il relève les craintes qui ont été portées à ses oreilles, à savoir que des tours
puissent pousser lorsque la ZO sera décidée. Ceci n’est pas du tout
envisageable pour la simple et bonne raison qu’il y a une disposition légale qui
est bien connue sous le terme de « refus conservatoire », prévue dans l’art. 13B
LaLAT (L 1 30). En résumé, celle-ci indique que, si vous avez des projets de
construction qui dérogent à une planification territoriale cantonale, l’Etat peut
s’opposer à ces projets de construction en refusant de délivrer une autorisation
de construire sollicitée. Ensuite, après la décision de refus qui peut déjà être
rendue après des mois d’instruction de la demande, l’éventuel projet serait
encore bloqué pendant deux années lors desquelles le PLQ devrait être adopté.
Comme, en l’occurrence, le CE aurait une année pour établir un PLQ, ce délai
pourrait être respecté. Ce d’autant plus que la quasi-totalité des habitants du
quartier et des propriétaires poussent en avant pour aller dans cette direction.
En conséquence, le refus conservatoire donnerait la compétence au canton,
respectivement au département, de refuser des projets qui seraient contraires
aux orientations qui seraient votées par le Grand Conseil.
En résumé, une motion pourrait être votée par le Grand Conseil en parallèle
du PLQ. Cela créera une dynamique auprès du CE, qui aura une année pour
faire un PLQ en mettant tout le monde autour de la table et en ayant déjà des
orientations s’agissant de la direction à prendre. Le DT pourra refuser des
projets contraires à ces orientations. L’objectif serait qu’un PLQ sorte de terre
rapidement, avec la quasi-totalité des propriétaires concernés qui sont
d’accord, et puis une dynamique constructive où tout le monde viendra autour
de la table avec des objectifs optimaux, pour tous les partis politiques, quels
qu’ils soient.

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M. Leyss rappelle que ces principes ont été présentés à la commune.
Celle-ci est favorable sur le principe et sur les formats. En revanche, ils veulent
s’assurer que cela se fasse conjointement avec le déclassement en ZO. Les
grandes lignes d’implantation sont données, et ce sera au DT d’aller dans les
détails.
Mme Baddeley indique que les diverses discussions avec les habitants et
propriétaires ont permis de faire remonter les thématiques qui leur tenaient à
cœur pour pouvoir se projeter dans un développement. Comme cela a été dit
au départ, la situation dans ce quartier-là est extrêmement diverse. Des gens
souhaiteraient rapidement aller de l’avant, tandis que d’autres ont envie de
rester sur le long terme. Le but est d’essayer de trouver des compromis
urbanistiques qui permettent aux uns et aux autres de s’accepter, notamment
dans des temporalités qui sont très différentes.
Au vu du territoire relativement contigu, il y a une certaine dureté foncière
à prendre en compte. Dès le départ, il y avait une volonté d’urbanisme en îlot,
progressif, et non de créer de grands ensembles. La densification devait
pouvoir se faire par parcelle et il devait y avoir des hauteurs et des gabarits qui
soient raisonnables. Premièrement, la garantie de cette structure en îlot de taille
moyenne permettrait d’envisager une plus grande flexibilité et un travail à la
parcelle. De plus, cette structure en îlot se base sur les accès existants, ce qui
est beaucoup plus simple. Ensuite, cela permet de densifier en périphérie plutôt
que d’avoir des blocs au milieu du secteur qui, en réalité, offrent moins de
surfaces habitables.
L’idée était de définir des aires d’implantation qui garantissent ces
principes. L’image représente des aires qui sont beaucoup plus larges que ce
qui est nécessaire. Ceci laisse une certaine liberté aux propriétaires comme
dans tout plan urbanistique. Ensuite, elle souligne que les arbres majeurs ont
été relevés dans tout le secteur et que des secteurs de pleine terre ont été prévus
afin d’être arborisables. Ensuite, elle précise qu’avec la densification
progressive des espaces, des passages doivent être laissés et les propriétaires
ont été sensibilisés à cela. S’agissant des gabarits, la question est très sensible
et il est clair que les gens ne veulent pas se retrouver avec des bâtiments trop
hauts en limite de propriété.
M. Leyss dit que c’est l’avis de la commune également.
Mme Baddeley ajoute qu’il y a aussi eu la volonté de pouvoir réduire la
hauteur du mur pignon (en limite de propriété), dans les cas où les propriétaires
ne développeraient pas en même temps, de sorte à éviter un trop gros impact
sur le voisin. En effet, la hauteur de 15 mètres correspond tout de même à
5 étages. Elle aborde ensuite la question de la densité. Il semblerait qu’une

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moyenne de 1,2 IUS soit adaptée dans le quartier. Il y aurait la possibilité
d’avoir un IUS de 1,5 sur le haut. Le point suivant concerne le fait que les
propriétaires souhaitent pouvoir déroger au règlement de stationnement sur
fonds privés. En effet, des petites opérations sont prévues (parcelles de 800 à
1500 m2) et en considérant une urbanisation échelonnée, il n’est pas possible
de leur demander de suivre ce règlement. Cela impliquerait pour certains de
construire 2 niveaux de souterrain. De plus, le quartier se situe à proximité des
meilleures voies de transports collectifs et de mobilité douce du canton.
M. Leyss ajoute que la proposition d’une taxe pour les équipements de la
commune récolte le soutien de l’ensemble des propriétaires (membres de
l’association).
Il fait un résumé des éléments importants. Du côté des propriétaires, il y a
le souhait de respecter la temporalité et les enjeux de chacun. La liberté
d’action de chacun est importante et chacun doit pouvoir construire comme il
le souhaite, mais dans la limite des critères qui ont été définis. Les styles
différents sont importants, car cela donne une vie au quartier. Ensuite, il
souligne que ce sont des petites opérations immobilières et non de gros
ensembles. Cela risque de coûter un peu plus cher, mais permettra d’avoir un
quartier extrêmement convivial. Il relève que les propriétaires habitent dans le
quartier depuis longtemps, voire plusieurs générations et que, même s’il a des
changements, ils ont envie d’y rester. Il ne s’agit pas de personnes qui
souhaitent réaliser une opération financière et s’en aller. La convivialité est un
point essentiel.
Il rappelle que Chêne-Bourg est une commune qui a une capacité financière
peu élevée, et que le taux de logements sociaux y est élevé. D’ailleurs, un
immeuble de LUP sera construit à 500 mètres de Seymaz-Sud prochainement.
Le projet permettrait de faire une bonne mixité, ce qui serait intéressant pour
la commune. Un point non négligeable concerne le fait que les appartements
seront dédiés à la classe moyenne.
En conclusion, l’Association Seymaz-Sud souhaite qu’il y ait un préavis
favorable pour le déclassement en ZO, et en même temps qu’il y ait un
déclassement avec la motion pour s’assurer qu’il ait un développement qui soit
harmonieux. Après discussion avec les propriétaires, il est raisonnable de
penser que, d’ici 5 ans, un tiers des propriétaires vendront et qu’il y aurait déjà
la construction de 100 à 150 logements. L’intention de départ (lors du
déclassement en ZO 3), était de permettre de développer et de construire
rapidement, à côté d’une gare.
Un député Ve revient sur le refus conservatoire, en lien avec la durée
d’adoption d’un PLQ. En effet, le refus conservatoire est de maximum 2 ans.

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Il demande quelle est la durée moyenne d’une élaboration de PLQ dans le
canton.
M. Schmidt répond que c’est précisément pour cette raison que l’exposé
précis a été fait ce soir. En effet, les propriétaires sont prêts à aller discuter
avec le canton pour que ce PLQ soit élaboré rapidement et puisse entrer en
vigueur. Il dit être conscient des durées très longues pour élaborer les PLQ
dans le canton, mais c’est précisément parce que les propriétaires ne sont pas
d’accord et qu’il y a des procédures dilatoires et des oppositions. Là, en
l’occurrence, la quasi-totalité des propriétaires sont d’accord, sous réserve de
deux personnes du périmètre, et ils viennent avec des principes relativement
précis, de sorte à travailler avec le département afin que le PLQ puisse être
adopté dans l’année.
Le député Ve demande ce qui se passera si par hypothèse il n’y a pas de
PLQ qui entre en force dans la durée des 2 ans (par rapport au refus
conservatoire).
M. Schmidt répond que les propriétaires reprendront légalement leurs
droits.
Le député Ve dit que la ZO sera donc en force après les 2 ans et qu’un
propriétaire pourrait décider de faire une tour sans que l’on puisse s’y opposer.
M. Schmidt rappelle que la demande d’avoir une ZO émane du Grand
Conseil. A sa connaissance, c’est le CE lui-même qui a déposé un projet de loi
pour une ZO. Ce qui est expliqué à ce jour c’est que l’association est venue
avec un travail passablement détaillé, et des arguments précis ont été donnés
sur le fait qu’une collaboration avec département pourrait se faire rapidement
pour aboutir à un PLQ. Si ce travail n’est pas fait, le risque est beaucoup plus
important, parce qu’il y aurait potentiellement le vote d’une ZO sans
propriétaire d’accord, et dans ce cas-là il y aurait un risque.
Le député Ve dit que la question est de savoir si cette expérience ZO 4B
est possible ou non. Il comprend qu’au-delà des 2 ans, il y a un risque avéré
qu’il ne soit plus possible de cadrer la zone.
Mme Baddeley dit que c’est similaire en ZD.
M. Schmidt dit que la configuration est similaire en ZD. Si un projet
d’autorisation de construire est déposé et qu’il n’y a rien qui se passe, le
propriétaire peut aussi récupérer ses droits. Le refus conservatoire s’applique
de la même manière en ZD.
Mme Baddeley précise qu’il lui semble d’ailleurs que les critères de la zone
primaire restent tant que le PLQ n’est pas adopté.

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M. Schmidt rappelle que, d’après la loi, si le Grand Conseil vote la motion
pour faire la modification de zone en ZO, le CE a une obligation d’élaborer un
PLQ dans l’année, pas dans 10 ou 15 ans.
Le député Ve entend qu’il y aurait un consensus des propriétaires, mais il
relève que les oppositions peuvent venir d’ailleurs, de la commune, ou des
voisins. Il dit qu’il est d’ailleurs fréquent que le département donne des PLQ
en opposition à la commune.
M. Schmidt répond que, dans le cas d’espèce, la commune est d’accord.
Ensuite, dans l’hypothèse d’une procédure de recours contre l’éventuel refus
conservatoire, soit la décision de refus du canton de la demande d’autorisation
de construire pour un projet dérogatoire, le délai des 2 ans est suspendu et donc
prolongé. De plus, il y a bon espoir que les personnes qui s’opposeraient pour
d’autres raisons échouent et que les droits de réaliser le PLQ soient
sauvegardés.
Le député Ve dit que des principes ont été définis et qu’il s’agit de les
respecter. Or, le département devra peut-être s’en écarter pour diverses raisons
et les propriétaires pourraient considérer que les principes qui ont été décidés
ne sont plus respectés. Il demande comment seront gérés ces problèmes
d’interprétation.
M. Schmidt dit que cette question est juridiquement fondée. Il semble tout
à fait évident que ces principes doivent permettre d’orienter le département
dans son travail, c’est-à-dire qu’il puisse réaliser le PLQ dans l’année qui lui
est imposée d’un point de vue légal, mais que l’élaboration du PLQ relèvera
de sa compétence, comme il l’a dit. Même s’il y avait un vote d’une motion
comprenant des annexes avec ces principes, ceci n’est pas inscrit dans le
marbre. Il dit qu’il ose toutefois espérer que le département suivra la volonté
du Grand Conseil et des propriétaires concernés autant que possible, vu les
orientations claires qui lui auront été transmises.
M. Leyss ajoute que la volonté est que cela se construise rapidement. Avec
les principes proposés, il y a quasiment la certitude qu’un quart ou un tiers sera
construit dans les 5 ans. Les propriétaires qui souhaitent construire pousseront
aussi pour aller dans le sens d’une réalisation rapide.
M. Schmidt dit qu’il y a eu beaucoup de modifications de zone en ZD ces
dernières années. Si le Grand Conseil avait été refroidi en raison d’une ou deux
oppositions, rien ne se serait jamais construit.
Un député S entend que le tiers ou le quart des propriétaires souhaitent
construire rapidement. Il demande ce qu’il adviendrait des deux tiers restants,
car a priori ils ne seraient pas construits sur le long terme.

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M. Schmidt répond que le but est de créer une dynamique positive.
L’association a fait un gros travail. En incluant les propriétaires dans la
discussion, on se rend compte que la motivation est importante. L’objectif reste
de permettre à tout le monde de faire ce qu’il souhaite. Il rappelle qu’en ZD
les timings sont beaucoup plus longs. Cela peut prendre des dizaines d’années
et lorsque les propriétaires ne souhaitent pas vendre, ils y restent des années, à
moins d’une expropriation par l’Etat.
M. Leyss dit que les délais en ZD peuvent aller jusqu’à 20 ans. Dans le cas
présent, un tiers serait construit dans les 5 ans, et le tiers suivant arriverait dans
les 10 à 15 ans. C’est-à-dire que lorsqu’en ZD la première pierre est posée, ici,
deux tiers seraient déjà sortis de terre. Le dernier tiers prendra du temps, mais
c’est le cas partout et le projet présent permettrait une forte accélération.
Une députée S dit que l’on se trouve dans une situation d’urgence au niveau
du logement et que l’on ne peut se permettre le luxe de voir comment une ZO
échoue. Elle assure que rien ne se construira, entre ceux qui veulent donner à
leurs petits enfants et les oppositions qui se développeront en cours avec le
temps. Il y aura des changements de propriétaire qui s’opposeront à ce qui a
été adopté. L’autre problème fondamental concerne le coût de ce qui sortira.
En effet, le gros problème de la ZO pour le parti socialiste est qu’il n’y a aucun
contrôle des coûts (vente et location). La classe moyenne est mentionnée mais,
en réalité, les prix qui ressortiront correspondront à de la classe moyenne
supérieure, ce qui ne concerne qu’une toute petite partie de la population.
Ensuite, sur le plan juridique, la motion n’a aucun effet contraignant. Il n’y a
que le principe d’un PLQ, mais il n’y a pas de contrainte sur les éléments précis
qui ressortent de la motion.
M. Schmidt demande si la députée S a participé aux discussions avec les
habitants.
La députée S répond par la négative.
M. Schmidt en déduit que la députée S affirme que rien ne se construira
alors qu’en réalité elle n’a parlé avec personne sur le périmètre.
La députée S relève qu’il ressort de la présentation que de nombreuses
personnes souhaitent rester.
M. Schmidt dit que les personnes autour de la table ont eu des dizaines de
réunions et de discussions avec les habitants et les propriétaires. Il estime qu’il
n’est intellectuellement pas correct de dire que rien ne se construira, sans
jamais en avoir parlé avec les habitants du quartier. Ensuite, sur le fait que cela
ne s’adressera qu’à une toute petite partie de la population, il estime que le
raisonnement est erroné, car il ne sera pas possible d’imposer des loyers qui ne
répondent pas aux loyers que la population peut se permettre. Le but sera de

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permettre à la population de vivre dans ces appartements, et l’association
considère que cela permettra de loger la classe moyenne. Sur le plan juridique,
les choses sont très claires, les principes d’orientation donneront des incitations
au canton et des discussions auront lieu avec le canton. Le but est d’aller
rapidement, d’un commun accord avec le CE, pour construire des logements
qui répondent aux besoins des populations. S’opposer à ce projet aurait l’effet
exactement contraire, c’est-à-dire que cela ne permettrait pas de réaliser
rapidement les logements.
M. Leyss rappelle qu’il n’est pas juriste. C’est le Grand Conseil qui fait les
lois et, s’il y avait une solution pour rendre cela contraignant, l’idée serait la
bienvenue.
La députée S répond que la solution pour rendre cela contraignant consiste
à faire de la ZD. Il s’agit d’un très bon outil pour construire les logements à
des prix accessibles pour la majorité de la population. L’obligation de faire un
PLQ est contraignante, mais pas le reste, et il faut être très clair avec la
commune.
M. Schmidt dit qu’il ose espérer que le département ici présent n’ira pas
complètement à l’encontre de ce qui a été voté par le Grand Conseil.
La députée S évoque ensuite la répartition des droits à bâtir. A priori,
certains propriétaires ne sont pas contents de leur répartition, qui ne peut pas
être équilibrée en ZO par rapport à la ZD. Il y a donc une inégalité de traitement
entre propriétaires. Par ailleurs, le projet ne prévoit pas du tout d’équipements
publics.
M. Schmidt dit qu’il ne peut pas y avoir plus d’égalité que ce qui est prévu.
En effet, le projet est prévu avec une densification à la parcelle et l’indice de
densité (1,2) est similaire pour chaque parcelle. Par ailleurs, lorsque les
propriétaires ne pourront potentiellement pas exploiter leurs droits à bâtir de
1,2 en raison de la forêt ou autres, le CE devra élaborer un cahier de répartition
des droits à bâtir, avec des reports possibles, comme cela se fait en ZD. Au
niveau des équipements publics, il n’y en a effectivement pas pour le moment,
mais il rappelle qu’il y aura un fine tuning avec le département, et cela pourrait
être décidé à ce moment-là. L’Association Seymaz-Sud ne propose pas un plan
de quartier figé dans le marbre, mais bien des principes généraux
d’aménagement qui peuvent accélérer le processus avec le CE pour élaborer
un PLQ.
Un député LC remercie les auditionnés pour le projet. Il relève que la
gauche, par dogmatisme, préfère casser un beau projet, plutôt que de le voir se
réaliser. C’est un paradoxe de parler des délais de construction, mais d’être
prêts à préférer que rien ne se construise. Ensuite, parler de logements pour la

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classe moyenne et moyenne supérieure ne doit pas être quelque chose de
honteux. Or, on connaît le clientélisme de la gauche dans la commune qui veut
développer du LUP et qui ne se préoccupe aucunement des ressources. Il
demande quel était le projet de logement LUP prévu dans le secteur.
M. Leyss dit que le projet se situe en dehors du secteur.
Le député LC demande s’il y aura le respect de l’art. 4A LGZD.
M. Leyss répond qu’il n’est pas au courant des détails du projet.
Audition de M. Antonio Hodgers, conseiller d’Etat, 26 mars 2025
La présidente précise que M. Hodgers est auditionné sur le PL 13539 et la
proposition de motion d’un député PLR. Elle évoque le courrier reçu à ce jour
relatif à ce PL venant d’autres propriétaires du quartier. Elle indique que la
commission a souhaité réentendre le conseiller d’Etat avant le vote sur le
principe de la motion. Elle lui cède la parole.
M. Hodgers réaffirme la position du gouvernement qui est de plutôt de
privilégier une ZD 4, ce qui avait été convenu avec la commune et aussi ce qui
est demandé dans la lettre de ces habitants propriétaires. Ces démarches
d’associations ne revêtent pas la neutralité de l’Etat. Il n’y a pas la légitimité
démocratique des autorités de l’Etat, car les propriétaires, avec toute leur
légitimité, ne peuvent pas la remplacer.
D’ailleurs le peuple s’est exprimé sur ce principe à l’occasion de l’initiative
Urbadem. La position du CE est que suivre ce qui a toujours été convenu avec
la commune est dans l’ordre usuel. Maintenant, de manière subsidiaire, s’il se
trouvait une majorité de la commission pour aller de l’avant sur une ZO, il
serait demandé a minima d’adopter les amendements qui ont été rédigés par
M. Pauli, de manière neutre, afin que le texte ait un minimum de cohérence
légale. En l’état des premières analyses, la motion telle que rédigée pose des
problèmes de conformité au droit ; soit elle ne serait pas appliquée, soit elle
serait contestée en cas d’application.
Un député UDC demande si le CE prend en considération le risque qu’il ne
se passe rien si le secteur était laissé ZD 4.
M. Hodgers répond que le CE considère, après analyse, que ce sera
beaucoup plus long en ZO. En effet, il n’y a pas d’outils de contrainte ni de
cession publique. Il y a des exemples en ville de Genève qui durent depuis des
décennies et qui n’avancent pas, car il suffit d’un seul propriétaire pour tout
bloquer. Ici, il y a la lettre de 3 propriétaires, ce qui signifie que les blocages
sont déjà annoncés. Ensuite, il y a la problématique des cessions de droit public
afin qu’il y ait des reports de droits à bâtir pour construire des équipements et

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des espaces publics. Il dit que sa crainte est inverse en réalité. Il pense que le
projet pourrait aller plus vite avec un projet plus consensuel avec la commune.
Il rappelle que la question initiale concernait la peur des pertes financières.
Or, il défie quiconque de lui trouver un cas où un propriétaire a perdu de
l’argent. Quand bien même l’Etat voulait passer par-dessus cela, la
Constitution fédérale protègerait la valeur vénale des propriétaires. Il y a plutôt
une frustration par rapport à la perspective de gain, mais ce gain est très
théorique si le PLQ ne se fait jamais.
Un député Ve revient à la question du refus conservatoire qu’il avait posée
à l’avocat de l’association. La motion dit qu’il faut faire un PLQ extrêmement
rapidement et ce serait, selon eux, plus contraignant que dans une ZD. Or, l’on
sait que cela prend souvent du temps. La question était de savoir ce qui pouvait
se passer dans cette zone grise entre le déclassement et le moment où le PLQ
entre en force. Il suppose que des projets pourraient être déclenchés par
certains propriétaires.
M. Pauli dit qu’une fois le déclassement en zone 3 annoncé, il n’est plus
question de faire de la villa. En revanche, si quelqu’un propose un projet
d’immeuble (pour autant que cela réponde aux critères de la zone 3), le
département devra délivrer l’autorisation. Si le projet ne s’imbrique pas dans
le PLQ, un refus conservatoire pourrait être déclenché (12 mois de mise à
l’enquête publique et 12 mois pour l’adopter). Certes, l’art. 1, al. 4 évoque un
délai de 12 mois pour élaborer le PLQ et le mettre à l’enquête publique. Mais
il s’agit d’un délai d’ordre et cela prendra le temps nécessaire pour conduire la
phase de concertation. En reprenant le projet proposé, le délai de 12 mois ne
serait pas si éloigné de la réalité, mais s’il s’avère que pour une raison ou une
autre il fallait s’écarter du projet, il serait difficile de tenir le délai des 2 ans.
On pourrait imaginer que tout le travail réalisé sur le PLQ soit réduit à néant,
car le département est obligé de délivrer une autorisation sur un projet. Ce
problème n’existe pas en ZD.
Ensuite, il ajoute qu’il n’y a pas de base légale existante pour organiser la
cession gratuite pour les terrains réservés aux équipements publics.
Eventuellement, un PLQ en ZO pourrait prévoir des reports de droits à bâtir,
mais lorsque l’autorisation est délivrée, il n’est pas possible de la délivrer « à
condition qu’une partie du terrain soit cédée ». S’il n’y a pas d’accord sur le
prix, la procédure peut être longue. Un PLQ est possible en ZO, mais c’est plus
compliqué qu’en ZD.

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Audition de M. Jean-Charles Pauli, secrétaire général adjoint,
département du territoire, 2 avril 2025
M. Pauli explique qu’en cas de dépôt d’une demande d’autorisation de
construire conforme dans une zone ordinaire, le département du territoire doit
émettre un refus conservatoire pour pouvoir s’y opposer. Ce refus ouvre un
délai de 12 mois pour mettre à l’enquête un projet de plan localisé de quartier,
et un délai de 2 ans pour son adoption. A défaut de respecter ces délais, le
propriétaire retrouve la libre disposition de son terrain. Il précise que ce délai
peut être prolongé en cas de référendum. Il ajoute qu’en zone de
développement, le mécanisme est différent : le DT peut s’opposer par un
simple refus, car cette zone fait office de zone réservée. Il souligne que, dans
une zone ordinaire, on court le risque qu’un PLQ soit court-circuité par une
autorisation de construire.
Concernant la question de la taxe d’équipement, il précise qu’il n’est pas
envisageable de l’exiger, car elle repose sur une base légale obsolète. En
revanche, sur une base volontaire, il serait possible de la mettre en place si les
propriétaires sont d’accord. Toutefois, si un propriétaire refuse, il n’existe
actuellement aucun fondement légal pour la leur imposer.
Un député PLR indique qu’une demande d’autorisation de construire met
environ un an à être traitée, et que l’office peut la refuser si le DT travaille sur
un projet de PLQ.
M. Pauli précise qu’il s’agirait alors d’un refus conservatoire, ce qui ouvre
un délai d’un an pour la mise à l’enquête publique du PLQ, puis de deux ans
pour son adoption.
Le député PLR conclut que cela donne en réalité un délai de trois ans.
M. Pauli explique que le délai de 12 mois pour la mise à l’enquête d’un
PLQ est un délai d’ordre. Il souligne que le projet concerné n’a pas encore fait
la tournée des services et qu’il nécessite des préavis. Il ne peut donc pas
garantir que le délai de 12 mois sera suffisant avec le processus de
concertation. Toutefois, si le projet est viable, il estime que ce délai peut être
respecté et qu’il n’est pas irréaliste.
Le député PLR rappelle que l’audit de la Cour des comptes a relevé que le
temps moyen nécessaire à l’adoption d’un PLQ est de 2,4 années. Il souligne
que, même si ce délai est long, il reste inférieur au délai total de trois ans
évoqué précédemment.
M. Ferretti reconnaît qu’à l’heure actuelle, il est honnêtement impossible
de respecter un délai de trois ans. Il explique que, lorsque l’on additionne les
étapes de concertation, les préavis des différents services, de la commission
d’urbanisme et de la commune, il devient irréaliste de concevoir un projet et

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de le mettre à l’enquête publique en une année. Il ajoute que la Cour des
comptes exige le respect des engagements AIMP, ce qui implique de désigner
un mandataire et d’établir un cahier des charges en collaboration avec la
commune. Selon lui, même si la loi prévoit un délai d’ordre d’un an, il n’est
pas tenable en pratique. Il précise qu’un rapport produit il y a deux ou trois ans
estimait plutôt à 3,5 ans le délai moyen pour l’élaboration d’un PLQ. Il insiste
sur le fait qu’il ne s’agit pas d’un manque de volonté, mais de la conséquence
du nombre élevé d’intervenants impliqués.
Le député PLR répond que les délais mentionnés concernent des cas où
l’on part entièrement de zéro.
M. Ferretti précise qu’en l’occurrence, c’est quasiment le cas. Le projet
existant n’a pas été présenté aux habitants ni aux associations concernées. Il
manque l’avis de la commune, et aucune consultation des services de l’Etat n’a
encore eu lieu. Il faut donc commencer par établir un cahier des charges pour
identifier les enjeux du projet. Il ajoute qu’il y aura certainement de nouveaux
ajustements à intégrer, des problématiques à résoudre, et des questions de
faisabilité à examiner. Il indique avoir compris que, parmi les propriétaires, un
tiers souhaite construire immédiatement, un tiers plus tard, et un tiers ne
souhaite pas construire du tout. Le PLQ devra donc organiser la répartition des
terrains pour permettre la construction. Il souligne qu’un temps de négociation
sera nécessaire avec environ 80 propriétaires.
Le député PLR dit comprendre la complexité du travail, mais estime que le
délai évoqué revient à consacrer une législature entière à un seul projet. Il juge
cette réponse inacceptable, en rappelant qu’un délai de quatre ans pour un PLQ
est particulièrement long en comparaison nationale.
M. Ferretti reconnaît que, dans les cas les plus difficiles, les délais peuvent
s’allonger jusqu’à dix ans, pour des raisons justifiées. Il conclut en disant qu’ils
ne peuvent pas, par souci de transparence, garantir que le travail pourra être
réalisé en une année, mais qu’ils sont prêts à essayer.
La présidente propose de passer aux prises de position des groupes.
Le député PLR indique partir du principe qu’il n’y a pas de volonté de
déposer une motion de commission. Il estime que la gauche, contrairement à
ce qu’elle affirme régulièrement, refuse dans ce cas précis de mettre une
contrainte sur la zone ordinaire.
La présidente répond qu’on leur a indiqué que l’ajout de contraintes ne
serait pas faisable. Elle précise qu’elle n’était pas opposée à une motion de
commission au départ, et qu’elle s’y oppose désormais, mais pas pour les
raisons évoquées par le député PLR.

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Une dépotée S intervient pour dire que le député PLR a bien compris que
le parti socialiste s’opposera à une motion de commission, mais qu’il en a mal
interprété les raisons. Elle explique que cette motion donne l’illusion qu’il est
possible de réglementer la zone ordinaire, alors que ce n’est pas le cas. Les
principes évoqués ne sont pas contraignants, ni pour les propriétaires actuels
ni pour les futurs. Par conséquent, le développement de projets qui ne
respectent pas ces principes ne pourra pas être empêché. Elle ajoute que leur
opposition repose également sur le fait que les logements qui seront construits
dans ce cadre seront inaccessibles financièrement pour une grande partie de la
population genevoise, qu’il s’agisse de logements locatifs ou de propriétés par
étage (PPE). Elle précise que le prix au mètre carré pour la PPE en zone
ordinaire est en moyenne supérieur de 57%, et que les écarts sont également
très importants pour les logements locatifs. Elle conclut en soulignant qu’il n’y
aura aucun contrôle ni sur le calendrier de construction, ni sur la qualité, ni sur
les prix.
Un député Ve indique qu’il rejoint l’avis exprimé par la députée S. Il se dit
curieux d’entendre les positions des différents groupes concernant la motion
de commission. Il annonce qu’il votera contre le principe même d’une motion,
ainsi que contre le projet de loi. Il souligne que la position exprimée par la
commune lui semble importante : celle-ci était favorable à une zone de
développement de type 4, mais uniquement dans la mesure où le cadre
juridique était solide. Il ajoute qu’à ce stade, il n’a pas été convaincu par la
démonstration d’un cadre juridiquement solide, et que c’est précisément ce
point qui l’inquiète.
Un député MCG indique qu’au sein du MCG, un véritable débat est encore
nécessaire au sein de leur caucus, prévu lundi. Il explique que différentes
visions de l’aménagement du territoire coexistent au sein du groupe et il
demande le report du vote à mercredi prochain.
Un député LC appuie cette demande et propose également un report d’une
semaine. Il rappelle qu’à l’époque, plusieurs zones avaient été identifiées par
Benoît Genecand, notamment celle évoquée aujourd’hui ainsi que la zone des
Corbillettes. L’idée était alors de procéder à des déclassements tests sur de
petits périmètres afin d’expérimenter la zone ordinaire et d’évaluer si un
développement plus efficace et harmonieux pouvait en découler.
Il poursuit en précisant que l’accord trouvé à l’époque était que la zone des
Corbillettes ne passerait pas en zone ordinaire, mais que les efforts seraient
concentrés sur Seymaz-Sud. Il dit ne pas être surpris que le député Ve revienne
sur ses engagements, rappelant qu’il avait déjà agi de la sorte sur une zone 4A.
Il estime que la gauche, à travers sa position actuelle, refuse de rééquilibrer la
population dans une commune qui en a pourtant besoin. Il souligne qu’il existe

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déjà une forte concentration de logements sociaux à Chêne-Bourg, et affirme
que la gauche cherche des électeurs à travers cette stratégie.
La présidente annonce le report du vote. Elle ajoute qu’il ne reste quasiment
plus d’objets à traiter.
Un député PLR indique qu’il transmettra la motion avec les modifications
proposées par le département. Il ajoute qu’il entend les arguments de la
députée S concernant les prix. Il reconnaît qu’en zone ordinaire, il n’y aura pas
de contrôle des prix, mais qu’ils espèrent ainsi favoriser une construction plus
rapide.
Un député Ve dit apprécier modérément les attaques directes du député LC.
Il conteste avoir manqué à ses engagements concernant la zone 4A, affirmant
au contraire que c’est l’un des projets qu’ils ont réussi à mener ensemble ces
dernières années. Il rappelle que la nécessité des zones de développement
résulte d’un vote populaire, tant que la pénurie de logements persiste. Il indique
que certains cherchent à contourner les règles pour imposer la zone ordinaire
et affirme qu’il n’y a jamais eu d’accord sur la création d’une zone ordinaire à
Seymaz-Sud. Il propose de faire les tests dans les zones ordinaires existantes.
Il conclut en disant qu’il n’existe aucune raison de penser que la construction
irait plus vite en zone ordinaire.
Le député LC reconnaît qu’ils étaient effectivement d’accord sur la
zone 4A, jusqu’à ce que le député Ve revienne sur une interprétation qu’il
considère comme claire de cette zone, à savoir la présence d’au minimum 20%
de PPE en pleine propriété. Il explique que, le député Ve ayant remis en
question ce qui avait été convenu à l’époque – et l’accord n’ayant pas été
formalisé dans un procès-verbal –, il n’a pas été possible d’établir la volonté
du législateur. C’est pourquoi il a dû déposer un projet de loi visant à inscrire
explicitement dans la loi cette exigence de 20% de PPE en pleine propriété. Il
accuse le député Ve de s’être opposé à ce projet de loi avec ce qu’il qualifie de
mauvaise foi manifeste. Il conclut en disant qu’il prend acte de ce qui s’est
passé et qu’il sait désormais à qui il a affaire.
La présidente rappelle que les attaques personnelles ne sont pas admises.
La députés S fait remarquer que la droite cherche à contourner la zone 4A
LGZD, qui permettait de garantir un certain équilibre, en lui préférant une zone
ordinaire. Elle souligne que c’est précisément là que réside le problème : ce
qui se construit en zone ordinaire se construit mal, ou ne se construit pas du
tout. Elle estime que contourner la zone 4A LGZD revient à ne pas respecter
les engagements pris, ni ce qui avait été expliqué à la population. Elle remercie
le député PLR pour son honnêteté d’avoir reconnu le problème des prix,

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rappelant que moins de 10% de la population peut se permettre un logement
en zone ordinaire.
Le député PLR rappelle que, suite à l’acceptation de l’initiative sur la zone
de développement à laquelle se réfère la gauche, la première entité à s’y être
opposée fut une association, en l’occurrence un syndicat bien connu, qui portait
un projet de développement à Onex. Il souligne que les premiers à vouloir
contourner cette exigence étaient justement des partisans de l’initiative. Il
indique que, depuis 2013, ils ont exprimé à plusieurs reprises leur volonté de
mener un test en zone ordinaire, qui permettrait de traiter l’ensemble des
problématiques évoquées, à l’exception de celle du prix. Il estime que, tant
qu’aucun test n’a été réalisé, on ne peut pas affirmer que cela ne fonctionnera
pas. Il ajoute que la commune concernée a donné un avis très clair : elle se
considère déjà comme une commune pauvre, et voit dans la zone ordinaire un
moyen de générer des recettes fiscales pour le ménage communal.
La présidente précise que ce n’est pas de manière péremptoire que certains
affirment que le projet en zone ordinaire ne fonctionnera pas, mais sur la base
des outils juridiques présentés, qui laissent apparaître un risque conséquent
d’échec.
Le député PLR répond en affirmant que la présidente est, selon lui, à
gauche des amoureux du communisme, ce qu’il dit comprendre, ajoutant qu’il
n’y voit aucun problème. Il insiste sur le fait que le projet peut fonctionner en
zone ordinaire, à condition de se donner les moyens de l’expérimenter.
La présidente lui répond qu’il n’a pas à qualifier les députés d’amoureux
du communisme. Elle rappelle que le texte a été démonté point par point par
les différents intervenants auditionnés, et conclut en annonçant que la motion
sera soumise au vote le 16 avril.
Discussion et vote, 16 avril 2025
La présidente indique que les discussions finales ainsi que le vote sur le
PL 13539 ont été reportés à plusieurs reprises. Elle exprime l’espoir que le vote
puisse avoir lieu aujourd’hui.
Un député PLR annonce que le PLR acceptera ce projet de loi. Il précise
que le groupe entend adjoindre la proposition de commission, bien que celle-ci
n’ait pas obtenu le soutien unanime de la commission, au moment venu en
plénière. Il rappelle que la motion de commission vise à demander au Conseil
d’Etat d’établir obligatoirement un PLQ pour cette zone, afin de fixer une taxe
d’équipement et de permettre à la commune d’accompagner le développement
de cette parcelle.

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La présidente propose d’adjoindre la proposition de motion en tant que
support de travail.
Un député S indique qu’il lui semble qu’un débat a déjà eu lieu et qu’il
s’agissait simplement d’attendre la position du caucus. Il suggère qu’il serait
peut-être plus judicieux de demander si certains groupes ont changé de
position, et de donner la parole à ceux qui ne se sont pas encore exprimés.
La présidente indique qu’elle a prévu une heure dédiée à cet échange et
qu’elle ne voit aucun inconvénient à ce que chaque groupe puisse s’exprimer.
Le député S indique que la manière de procéder, fondée sur une motion
pleine de bonnes intentions mais dépourvue d’effets contraignants, n’est pas
un projet auquel le parti socialiste peut adhérer. Il reconnaît la volonté de
construire rapidement des logements, mais souligne qu’il s’agira de logements
coûteux, qui ne répondent pas aux besoins de la majorité de la population
genevoise. Il ajoute qu’il faudrait construire avec les équipements publics
nécessaires, de manière équitable et contraignante pour les propriétaires. Il
estime que le PLR et plus largement la droite semblent en voie de réunir une
majorité autour de cette approche, mais qu’on risque d’en constater l’échec
dans quelques années.
Un député PLR déclare qu’il ne comprend pas la position du parti
socialiste, notamment leur opposition à un PLQ qui permettrait, entre autres,
le recouvrement de la taxe d’équipement. Il juge illogique qu’ils ne soutiennent
même pas la motion de commission, bien qu’il comprenne leur opposition au
projet de loi. Il ajoute qu’une motion de commission adoptée à l’unanimité
aurait constitué un signal fort adressé au Conseil d’Etat.
La présidente précise que la motion n’impose rien au Conseil d’Etat, si ce
n’est d’en prendre connaissance.
Le député PLR explique que, lorsque M. Pauli traitera les autorisations de
construire, il lui sera plus facile de les rejeter si un vote unanime de la
commission a eu lieu. Il précise qu’un vote majoritaire n’a pas le même poids.
Il souligne que la force institutionnelle est bien plus importante en cas
d’unanimité, ce qui influencera l’appréciation du juge.
Le député S affirme que la construction en zone ordinaire est destinée à une
classe très aisée. Il souligne que l’on se trouve à proximité d’une gare du
Léman Express, un nœud de transports publics majeur, et pourtant on construit
pour une minorité de la population. Concernant la motion, il précise que le
problème ne réside pas dans son contenu, mais dans les effets qu’elle produira.
Selon les explications du département du territoire, la motion n’est pas
contraignante : elle pourrait éventuellement freiner certains propriétaires, mais
cela ne serait que temporaire. Les mécanismes proposés sont trop peu

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contraignants. Ainsi, qu’elle soit adoptée à la majorité ou à l’unanimité ne
change rien. Il conclut en rappelant qu’il s’agit d’une parcelle précieuse pour
le canton.
Une députée S indique qu’elle n’a pas suivi l’ensemble des travaux, mais
qu’elle connaît ce dossier, qui remonte à la législature précédente. Elle précise
qu’en principe, elle est favorable à la construction de logements ainsi qu’à
l’élaboration de PLQ. Elle interroge le département du territoire sur la portée
juridique de cette motion, et souhaite savoir si elle est contraignante et si elle
fixe les conditions d’aménagement indépendamment du type de logements.
M. Ferretti explique qu’à partir du moment où la loi est votée, une période
d’une année de refus conservatoire s’applique à toutes les autorisations de
construire en zone ordinaire. Si les délais sont respectés, un PLQ pourra entrer
en force. En revanche, si ces délais ne sont pas tenus, il ne sera plus possible
d’invoquer l’existence d’un PLQ en cours pour s’opposer aux demandes
d’autorisation de construire. Il souligne que c’est précisément là que réside le
risque. Les délais prévus par la loi étant extrêmement courts, il existe un
véritable danger que la zone se développe sans tenir compte de la vision portée
par le PLQ.
M. Pauli explique que, lorsqu’un propriétaire dépose un projet en zone
ordinaire, l’élaboration d’un PLQ reste facultative. Le Grand Conseil peut,
certes, voter pour demander au Conseil d’Etat de mettre en place un PLQ. Il
souligne le risque d’une course contre la montre entre les propriétaires et le
Conseil d’Etat. Il ajoute que le fondement d’une séance publique pour un PLQ
n’est pas applicable dans le cadre d’une zone ordinaire, dès lors que le potentiel
constructible est déjà établi.
La députée S demande si la motion a un caractère contraignant.
M. Ferretti répond que, lorsqu’un PLQ est en cours d’élaboration, une
période d’une année de refus conservatoire peut être appliquée. Ce refus
impose alors de déposer une enquête publique dans l’année suivant la
notification du refus conservatoire.
Un député PLR déclare que ce qui le frappe dans les débats, c’est
l’évocation d’une iniquité et du fait que le projet ne concernerait qu’une infime
partie de la population, alors même que la demande pour ce type de
construction en zone ordinaire est bien réelle. Il souligne l’existence d’un
déséquilibre dans l’accès à la propriété, une asymétrie qui constitue, selon lui,
une réalité concrète. Il estime que qualifier la situation d’inéquitable revient à
adopter exclusivement la lecture du parti socialiste. L’objectif est de tester une
approche moins antagoniste, de proposer une forme de bâti qui, sans être
parfaite, présente l’avantage d’être réalisable dans des délais plus courts. Il

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insiste sur le fait que le véritable déséquilibre réside dans la difficulté d’accéder
à la propriété, et qu’il convient d’encourager ce type d’initiative.
Un autre député PLR indique que la motion demande au département du
territoire d’élaborer un PLQ. Il rappelle que le vote d’une motion engage le
Conseil d’Etat à s’exécuter dans un délai de six mois. Selon lui, refuser la
motion sous prétexte que l’Etat ne remplira pas la tâche demandée par une
décision unanime du parlement n’est pas un argument recevable. Il juge
surprenant que l’on considère que l’Etat ne soit pas en mesure de faire le
nécessaire dans les délais impartis.
Un député LC explique que les propriétaires acceptent un déclassement en
zone ordinaire, mais refusent un déclassement en zone de développement. Il
souligne que la classe moyenne est prête à accéder à la propriété, comme en
témoigne le grand nombre de demandes pour les projets de construction aux
Cherpines. Il dit ne pas comprendre la position du parti socialiste, dont le refus
repose sur le fait que la motion ne serait pas assez contraignante. Selon lui, ce
projet constitue un test permettant d’accélérer les démarches. Il annonce que
Le Centre votera en faveur de ce projet.
Un député UDC indique que ce projet de loi vise une modification de zone,
et que le consensus trouvé entre les propriétaires permettra une construction
réfléchie et cohérente. Il annonce que l’UDC soutiendra à la fois le projet de
loi et la proposition de motion, lesquels contribuent à dynamiser
l’aménagement du territoire en vue d’une réalisation rapide sur cette parcelle.
Un député Ve rappelle que, dans les zones de développement, un tiers des
logements est réalisé sous forme de PPE. Dans ce cadre, les logements restent
abordables car les prix sont encadrés, ce qui explique la forte demande. En
revanche, en zone ordinaire, les prix relèvent d’une autre catégorie,
transformant les PPE en produits « de luxe », accessibles uniquement à une
minorité de la population. Il souligne qu’il existe déjà des zones ordinaires en
zone villas, notamment dans le quartier des Charmilles, où rien ne bouge, car
les propriétaires ne parviennent pas à s’accorder sur les prix. Il estime que le
« laboratoire » évoqué par un député PLR est trop risqué, en particulier à
seulement 50 mètres de la gare du CEVA. Il indique que la raison principale
du refus de signer cette motion réside dans leur désaccord avec la démarche,
qu’il considère comme un leurre. La motion n’offre, selon lui, pas de garanties
suffisantes. Il précise que seule une partie des propriétaires adhère à l’image
proposée, qui a été développée avec des architectes et l’association Pic-Vert,
mais que cette image ne constitue pas un projet de développement complet. Il
rappelle que plusieurs exemples d’images similaires n’ont jamais pu être
concrétisés en PLQ. Les propriétaires, selon lui, restent fortement attachés à
cette image, sans qu’elle ait de valeur juridique suffisante pour garantir un

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projet abouti. Il ajoute qu’il est illusoire de penser que le déclassement en zone
ordinaire pourra offrir la sécurité que le PLQ ressemblera à cette image. Il
évoque également la position de la commune, qui souhaite une zone de
développement 4 et s’est opposée au déclassement en zone ordinaire. La
commune a indiqué qu’elle lèverait son opposition uniquement si elle obtenait
des garanties juridiques solides, incluant un PLQ et une taxe d’équipement. Or,
aucune démonstration n’a été faite prouvant que la motion permettrait le
recouvrement de la taxe d’équipement, et la levée des servitudes croisées. Pour
toutes ces raisons, il estime que cette motion donne une fausse impression de
sécurité, alors que les analyses juridiques démontrent le contraire.
Un député S remercie le député PLR d’avoir souligné l’imprécision du
terme « iniquité ». Il affirme que, compte tenu de la demande à Genève, toute
construction trouve preneur. C’est précisément pour cette raison, selon lui,
qu’il faut s’interroger sur le type de logements que l’on souhaite construire. Il
se dit surpris du silence du MCG dans ce débat. Il rappelle que Genève est la
lanterne rouge en matière d’accession à la propriété, notamment en raison de
la rareté du foncier. Il estime qu’il est nécessaire de trouver des solutions
concrètes et regrette que le département du territoire oppose un refus. A ses
yeux, il ne s’agit pas de mener des expériences, mais de répondre aux besoins
réels de la population. Concernant le délai de six mois, il le juge irréaliste. Il
reconnaît que les propriétaires ont un intérêt à ce que la zone reste ordinaire,
mais rappelle que l’objectif doit être de répondre aux besoins de l’ensemble de
la population. Il conclut en soulignant la nécessité de clarifier les objectifs de
la commission, et invite à une réflexion à long terme : quel type de construction
vise-t-on ? Qu’est-ce qui sera considéré comme un succès, ou comme un
échec ?
Un député PLR déclare que l’horizon évoqué devrait permettre au député S
de sortir de ce qu’il qualifie de situation kafkaïenne. Il rappelle que l’objectif
est de construire des logements en pleine ville, à proximité des transports
publics. La question de savoir pour qui ces logements seront destinés peut,
selon lui, rester ouverte, d’autant plus que la commune de Chêne-Bourg
présente un taux d’aide sociale, un taux de chômage et un centime additionnel
supérieurs à la moyenne cantonale. Dans ce contexte, la commune a besoin de
recettes fiscales pour assurer la redistribution. Il ajoute que si Chêne-Bourg a
refusé la zone de développement, c’est parce qu’elle souhaite préserver la zone
villas, ce qui explique pourquoi cet exercice est mené à Chêne-Bourg et non à
Cologny. Il poursuit en affirmant que, si les seules craintes concernent la taxe
d’équipement et la typologie des logements, il ne comprend pas le refus d’une
motion qui oblige l’exécutif à prendre ces éléments en compte. Il juge cette
position incompréhensible, ajoutant que Kafka serait fier d’eux. Il réaffirme la

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volonté de construire rapidement du logement à proximité des infrastructures
de transports, et conclut que, si ces logements profitent à des personnes aisées,
tant mieux, car cela alimente un système de redistribution dont la courbe, à
Genève, est parmi les plus élevées de Suisse. Il conclut en disant que l’objectif
final est de construire des logements pour des personnes qui paient des impôts,
lesquels pourront ensuite être redistribués au bénéfice de la collectivité.
La présidente rappelle que les outils applicables en zone de développement
ne peuvent pas être transposés tels quels à la zone ordinaire, qu’il s’agisse des
droits à bâtir ou des taxes d’équipement. Elle ajoute que ce n’est pas en répétant
qu’une position est incompréhensible qu’elle le devient effectivement.
Le député PLR répond qu’une position incompréhensible est, par
définition, impossible à expliquer. Il exprime le souhait de savoir quelle est la
zone ordinaire dotée d’un PLQ dans le quartier de la Servette.
Un député LJS affirme qu’il est convaincu de la nécessité de construire en
ville aujourd’hui, plutôt que de miter le territoire, comme cela se fait aux
Cherpines, sur des terres agricoles du canton. Il annonce que le parti LJS votera
en faveur du projet de loi. A propos de la motion, il souligne que la majorité
des propriétaires y est favorable et que la commune a validé l’image directrice.
Celle-ci est consciente que le changement sera important, mais la densité sera
limitée à une zone 4A. Il indique que les propriétaires sont d’accord, et que la
commune a activement participé à la planification de l’aménagement du
territoire sur cette petite zone, ce qui justifie, selon lui, l’intérêt de mener un
essai à cet endroit. Il exprime sa confiance dans ce projet et conteste l’argument
selon lequel le temps poserait problème, espérant que cela ne repose pas sur
une insuffisance de moyens ou de disponibilité du département du territoire. Il
estime que, si les propriétaires et la commune agissent de bonne foi, toutes les
conditions sont réunies pour réussir cette expérience. Il précise que la zone est
actuellement classée en 5 et qu’un passage en 4A lui conférerait une plus
grande valeur. Enfin, il conclut que si cet essai ne devait pas aboutir, cela
resterait sans conséquences majeures étant donné la taille modeste de la
parcelle concernée.
Un député MCG déclare que le MCG est favorable à la construction. Il
annonce que le MCG soutiendra à la fois le projet de loi et la motion.
Un député Ve répond à la question du député PLR en précisant que la zone
concernée se situe entre l’avenue d’Aïre et les voies ferroviaires. Il confirme
qu’il n’existe effectivement pas de PLQ dans cette zone, soulignant qu’en
réalité, la pratique du PLQ en zone ordinaire est quasi inexistante. Le principal
risque réside dans la fragilité de l’accord entre les propriétaires, qui repose sur
la position d’une association et d’une assemblée ponctuelle. Il rappelle que les

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propriétaires peuvent changer et que cet accord n’est pas figé dans le temps. Il
ajoute que de nombreuses zones villas ont déjà été densifiées via des
déclassements en zone de développement, citant notamment les exemples du
Mervelet et de la Servette. Dans ces cas, les propriétaires sont soumis à un
cadre légal contraignant. Il souligne également que ce domaine est largement
encadré par la jurisprudence. Il ajoute que c’est précisément cette insécurité
juridique qui l’inquiète dans le cadre du projet. En cas de litige – par exemple
sur la taxe d’équipement –, ce seront les juges qui devront trancher. Il estime
que les juges pourraient considérer qu’en zone ordinaire, l’intérêt public n’est
pas suffisamment démontré, ce qui pourrait compromettre la légitimité de
certaines exigences.
Un député S rappelle qu’il a posé la question des objectifs liés au
déclassement en zone ordinaire, et que la seule réponse qu’il a reçue est que
l’objectif était de construire – un objectif certes partagé par tous. Cependant, il
estime que se contenter de dire « si cela échoue, au moins on aura essayé » ne
fonctionne pas, car, sans objectifs clairs, il sera impossible d’évaluer si l’essai
a échoué ou non. Il regrette que ce travail de définition des objectifs n’ait pas
été mené, et souligne qu’il est essentiel de se fixer des critères pour juger du
succès ou de l’échec du projet. Concernant le PLQ en zone ordinaire, il affirme
qu’il est pratiquement impossible à mettre en œuvre. Il estime que cela ne
relève pas forcément d’un manque de volonté de la part de l’Etat, mais plutôt
d’une réalité : certains propriétaires voudront construire et d’autres non. A ses
yeux, la contrainte qu’impose la zone de développement est positive, car,
même si elle rallonge les délais, elle permet d’atteindre un niveau de qualité
supérieur. Il ajoute avoir entendu que la commune de Chêne-Bourg a déjà
participé à l’effort de construction, et interroge dès lors la logique : si le fait
qu’une commune ait participé est mis en avant, cela signifie-t-il que d’autres
communes, qui n’ont pas participé, devraient également être mises à
contribution ? Il pose ainsi la question de la répartition équitable de l’effort de
construction entre les communes.
Un députés S exprime sa déception face au ton du débat. Elle souligne
qu’on ne peut pas faire le procès de la zone de développement, qui a pourtant
montré son utilité dès les années 1950, portée à l’époque par une initiative issue
du PDC. Elle rappelle qu’aujourd’hui, ces zones se réduisent, et qu’il devient
de plus en plus difficile de trouver des terrains à bâtir. Elle regrette que
certaines idées soient prises en otage, alors que leurs initiateurs portaient une
véritable vision pour le développement du canton. Elle s’interroge sur les
limites de la ville, qui, selon elle, s’étendent jusqu’aux Cherpines. Elle invite
les membres de la commission à relire le premier rapport sur les modifications
de zone rédigé par M. Amsler, élu PLR, un rapport largement suivi par les

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partis de droite. A l’époque, seuls un député UDC (pour des raisons liées à la
défense des terres agricoles), les Verts ainsi qu’un socialiste (en raison de la
présence de la coopérative des Charrotons) s’y étaient opposés. Elle insiste sur
le fait que cela ne constitue pas un mitage du territoire. Elle rappelle qu’il est
utile de se remémorer cette histoire politique et qu’ils sont les héritiers de cette
volonté de développement aux Cherpines. Elle comprend que des désaccords
subsistent sur les zones concernées, qu’il s’agisse de zones ordinaires ou de
développement, mais estime qu’il ne faut pas caricaturer le PLQ. Elle conclut
en affirmant qu’il faut respecter la volonté de certains de construire, et admet
que les contradictions traversent tous les partis.
Un député S affirme qu’il y a 15 à 20 ans, un accord aurait probablement
été trouvé. Il relève que le véritable problème réside dans les délais de réponse
du Conseil d’Etat, qui sont en moyenne de deux ans, et peuvent parfois aller
jusqu’à quatre ans. Il souligne qu’en réalité, personne ne peut contraindre le
Conseil d’Etat à répondre dans un délai de six mois, malgré ce que prévoient
certains textes. Il regrette l’absence du conseiller d’Etat lors des travaux de la
commission et exprime le souhait de savoir s’il est réellement possible
d’élaborer un PLQ et d’obtenir une réponse du Conseil d’Etat dans un délai
maximal de six mois.
M. Pauli indique que M. Hodgers a été assez clair sur sa position et qu’il
soutient les modifications proposées par l’office de l’urbanisme. Il précise que,
si cette motion est adoptée, elle deviendra une motion qualifiée, ce qui
engagera le Conseil d’Etat à agir. Le projet de PLQ devra alors être présenté à
la commission avant sa mise à l’enquête publique. Il rappelle que la loi prévoit
un délai d’ordre de 12 mois pour ce processus. Toutefois, il souligne que le
département du territoire réalisera bien ce PLQ, mais pas nécessairement dans
le délai imparti. Il conclut en mentionnant qu’une large majorité des
propriétaires soutient le projet.
Un député PLR remercie M. Pauli de sa réponse précise apportée au
député S. Il rappelle, en s’appuyant sur Montesquieu, que le pouvoir législatif
est un pouvoir fondamental. Il souligne que, compte tenu des contraintes
territoriales, aucune grande opération de construction n’a été réalisée depuis le
projet du Lignon. Il estime que bâtir en zone ordinaire, là où le foncier est rare
et cher, permettrait d’accélérer les processus de construction par rapport à ceux
en zone de développement. Il évoque la parcelle mentionnée par son
collègue Ve, sur laquelle un PLQ aurait pu être mis en place à l’époque. Il
rappelle qu’un consensus avait été trouvé aux Corbillettes, mais que les acteurs
ont changé depuis, ce qui a entraîné la perte de cet accord. Il souligne que la
bonne foi, principe fondamental en matière législative, doit guider l’action. Il

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affirme que c’est à la demande expresse du député S qu’il se voit aujourd’hui
dans l’obligation d’expliquer à la gauche qu’il est pertinent d’élaborer un PLQ.
Un député Ve indique qu’il lui semble que de nombreuses zones de
développement ont été créées à partir de zones villas. Il interroge le
département du territoire pour savoir si, à l’inverse, des zones ordinaires ont
connu un développement à partir de zones villas.
M. Pauli explique que la zone ordinaire a été introduite en 1929. Entre 1929
et 1957, certaines zones ordinaires ont effectivement connu un développement.
Il précise que, entre 1945 et 1960, la population a fortement augmenté, ce qui
a conduit le Grand Conseil à instaurer une zone 3 sur des terrains de type villas
situés en périphérie urbaine, ainsi qu’à créer des zones d’affectation différée.
Il rappelle que le Grand Conseil a, à cette époque, délégué son pouvoir au
Conseil d’Etat, en lui confiant la mission d’élaborer des PLQ détaillés.
Aujourd’hui, dans le cadre du projet de loi en discussion, l’objectif est
d’instaurer directement une zone 3, sans passer par la zone d’affectation
différée.
M. Pauli ajoute que, lorsqu’on parle des zones de développement
instaurées en 1957, les constructions se sont principalement réalisées sur des
zones villas, et non sur des zones agricoles. Il précise toutefois que, dans le cas
du Lignon, un déclassement de zone agricole a été nécessaire.
Un député PLR propose d’examiner en détail les chiffres afin de déterminer
ce qui a été construit en zone agricole, en zone villas et en zone de
développement. Il rappelle que le projet du Lignon a permis la création de
nombreux logements sur des terrains initialement agricoles.
M. Pauli rappelle qu’il y a eu par la suite des zones agricoles, notamment à
Onex et à Meyrin.
Le député Ve affirme que les deux situations existent. Le développement
en zone villas est une réalité, et il est faux de croire le contraire. Il cite
notamment des exemples à Champel et à la Servette. Il souligne que lorsqu’on
intervient sur du terrain déjà bâti, la situation devient complexe, et que la zone
de développement offre alors les outils nécessaires pour mener à bien les
projets. Il mentionne à ce titre le PLQ du Cèdre, situé en zone ordinaire, adopté
en 1992, dont le chantier n’a été ouvert que l’année dernière.
Un député LJS répond à une députée S en précisant qu’il n’est pas opposé
au développement. Il estime toutefois que les Cherpines constituent l’une des
plus belles terres agricoles du canton et regrette que le tram y circule désormais
à travers les champs. Il réaffirme son soutien à un développement rapide, et
ajoute que, si toutes les parties parviennent à un accord, il sera possible de

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construire rapidement, dans l’intérêt et pour le bien-être de l’ensemble des
habitants.
Un député S affirme qu’il ne faut pas confondre vitesse et précipitation. Il
rappelle que la zone de développement permet la construction de différents
types de logements. Il revient ensuite sur la question de la bonne foi concernant
l’accord Seymaz-Sud. A ce sujet, il indique qu’en collaboration avec une
députée S, ils ont effectué des recherches dans les anciens procès-verbaux afin
de vérifier l’existence de cet accord et la possibilité de s’y référer. Or, ils n’ont
trouvé aucune trace d’un tel accord, et les personnes présentes à l’époque, il y
a quinze ans, n’en ont pas eu connaissance non plus. Selon lui, s’ils souhaitent
imposer des contraintes en matière de construction, ils utilisent le mauvais
outil.
Un député PLR déclare que le moment le plus étonnant du débat, selon lui,
a été l’intervention d’un député Ve mentionnant le PLQ du Cèdre. Il rappelle
que les Verts de la Ville de Genève se sont indignés de l’abattage du cèdre
concerné. Il souligne que les Verts se sont opposés au projet, d’abord via le
Conseil administratif de la Ville, puis en mobilisant l’office du patrimoine et
des sites ainsi que l’office de la nature, tentant ainsi de bloquer le PLQ par tous
les moyens. Il considère que cette attitude illustre l’incohérence de la défense
des Verts dans ce débat. Il conclut en proposant de passer au vote.
Le député Ve réagit aux propos du député PLR sur la construction rapide.
Il souligne que, même en zone de développement sur des terrains initialement
classés en zone villas, les projets aboutissent. Le pari de certains est de
prétendre qu’en zone ordinaire, les démarches iront plus vite. Il cite à cet égard
l’exemple d’un PLQ de 1992, dont le chantier n’a débuté que récemment, pour
démontrer que la zone ordinaire n’est en aucun cas un gage de rapidité.
2) Opposition de la commune de Chêne-Bourg
Traitement de l’opposition
A la forme
Par courrier recommandé du 1er novembre 2024, reçu le 7 novembre 2024
en Chancellerie, la commune de Chêne-Bourg (ci-après l’opposante) a déclaré
former opposition au présent projet de loi et au plan N° 30217-512, visé à
l’article 1.
Conformément à l’art. 16 al. 6 LaLAT 1, pendant un délai de 30 jours à
compter de la première publication, toute personne, organisation ou autorité
1

Loi d’application de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire, du 4 juin 1987
(RSG L 1 30 ; LaLAT)

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qui dispose de la qualité pour recourir contre le changement d’affectation visé
par le projet de loi peut déclarer son opposition, par acte écrit et motivé, au
Conseil d’Etat.
En vertu de l’art. 60 al. 1 let. e LPA 2, ont en outre qualité pour recourir les
autorités, personnes et organisations auxquelles la loi reconnaît le droit de
recourir.
Selon l’art. 35 al. 3 LaLAT, les communes et les associations d’importance
cantonale ou actives depuis plus de trois ans qui, aux termes de leurs statuts,
se vouent par pur idéal à l’étude de questions relatives à l’aménagement du
territoire, à la protection de l’environnement ou à la protection des monuments,
de la nature ou des sites ont qualité pour recourir.
Il ne fait pas de doute que la qualité pour agir de la commune de
Chêne-Bourg doit être admise.
Déposée en temps utile, l’opposition est dès lors recevable à la forme.
Au fond
A) Considérations générales
De manière générale, il sied de rappeler que l’art. 1 al. 1 LAT stipule que
« la Confédération, les cantons et les communes veillent à une utilisation
mesurée du sol et à la séparation entre les parties constructibles et non
constructibles du territoire. Ils coordonnent celles de leurs activités qui ont
des effets sur l’organisation du territoire et ils s’emploient à réaliser une
occupation du territoire propre à garantir un développement harmonieux de
l’ensemble du pays. Dans l’accomplissement de leurs tâches, ils tiennent
compte des données naturelles ainsi que des besoins de la population et de
l’économie ». La Confédération, cantons et communes doivent également
soutenir par des mesures d’aménagement les efforts qui sont entrepris aux fins
notamment « d’orienter le développement de l’urbanisation vers l’intérieur du
milieu bâti, en maintenant une qualité de l’habitat appropriée » (art. 1 al. 2
let. abis LAT), mais également de « répartir judicieusement les lieux
d’habitation et les lieux de travail et de les planifier en priorité sur des sites
desservis de manière appropriée par les transports publics » (art. 3 al. let. a
LAT). Les autorités cantonales et communales sont tenues d’appliquer les
principes et les objectifs du Plan directeur cantonal (ci-après PDCn),
notamment en veillant à ce que les plans d’affectation du sol soient conformes

2

Loi sur la procédure administrative, du 12 septembre 1985 (RSG E 5 10 ; LPA)

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audit PDCn et à son concept de l’aménagement cantonal (art. 26 al. 2 LAT et
11 al. 1 LaLAT).
S’agissant du canton de Genève, le PDCn 2030, adopté par le Grand
Conseil le 20 septembre 2013 et approuvé par le Conseil fédéral le 29 avril
2015, a fait l’objet de trois mises à jour, dont la première a été adoptée par le
Grand Conseil le 10 avril 2019 et approuvée par le Département fédéral de
l’environnement, des transports, de l’énergie et de la communication (DETEC)
le 18 janvier 2021.
Il convient de rappeler que le chiffre 1 du concept du PDCn 2030 intitulé
« mettre en œuvre le développement vers l’intérieur et garantir l’utilisation
optimale des surfaces », préconise que « la politique d’urbanisation vise en
priorité l’urbanisation « vers l’intérieur », en poursuivant la densification des
tissus déjà bâtis. Elle vise une densification prononcée et différenciée des
zones à bâtir afin de garantir leur utilisation optimale, tout en tenant compte
des caractéristiques des sites et des nuisances incommodantes. La densité sera
forte dans le centre urbain et les secteurs proches des principales interfaces
de transports publics, intermédiaire dans les quartiers de la couronne urbaine
sans valeur patrimoniale ou modérée dans les quartiers présentant une valeur
patrimoniale et les zones à bâtir des villages. Outre l’urbanisation de la
couronne urbaine et l’intensification du renouvellement urbain, la mutation
progressive de secteurs de la zone 5 par modification de zone est priorisée. Le
déclassement de secteurs bien desservis – ou appelés à l’être – par les
transports publics, situés en périphérie de la proche couronne ou le long des
voies structurantes permettra de créer de nouveaux quartiers denses d’habitat
ou d’affectations mixtes répondant aux besoins de la population ».
Le périmètre concerné par la présente procédure de modification des
limites de zones est identifié par la carte du schéma directeur cantonal du PDCn
2030, dans sa version mise à jour, en tant que périmètre susceptible de faire
l’objet d’une « densification différenciée à dominante habitation de la zone 5 »
et renvoie à la fiche de mesures A03.
La fiche A03 précitée, intitulée « Étendre la densification de la zone 5 par
modification de zone », préconise de promouvoir l’extension de la ville dense
par déclassement de secteurs de la zone 5, de réaliser des quartiers denses dans
des secteurs bien desservis par les transports publics, développer de la mixité
sociale, générationnelle et fonctionnelle.
Le projet de loi litigieux répond à la fiche de mesure C04 du PDCn 2030
dans sa version mise à jour intitulée « construire une politique du paysage »
dont les objectifs sont de « préserver, requalifier, organiser et mettre en valeur
la charpente et le maillage paysagers du canton dans un contexte

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transfrontalier et d’urbanisation soutenue ». Cette fiche identifie le périmètre
dans le but de préserver et de mettre en valeur la pénétrante de la Seymaz.
Le projet loi querellé répond également à la fiche de mesure P06 du grand
projet « Chêne-Bourg – Chêne-Bougeries » dont les enjeux sont notamment de
mettre en place « un réseau RER transfrontalier, avec la réalisation du réseau
ferroviaire Léman Express constitu[ant] l’opportunité d’un développement
urbain mixte autour de la halte de Chêne-Bourg permettant de renforcer la
centralité des Trois-Chêne déjà bien desservie en transports publics et de
relier des quartiers aujourd’hui séparés par la voie ferrée ».
Il répond enfin à la fiche de mesure A17 intitulée « mettre en œuvre les
grands projets et les projets urbains prioritaires » qui prévoit de « planifier le
développement de vastes périmètres, souvent intercommunaux, nécessitant une
coordination complexe des projets et des processus participatifs. Les grands
projets et les projets urbains prioritaires contribu[a]nt de façon significative
à produire des logements, à préserver les espaces de nature, à construire des
espaces publics de qualité, à développer la ville des courtes distances et à
améliorer la mobilité ».
La carte n° 1 annexe aux fiches A01 à A08 identifie le secteur concerné de
Seymaz-Sud comme un grand périmètre de densification différenciée de la
zone 5.
S’agissant de la planification directrice communale, le Plan directeur
communal (ci-après PDCom) de la commune de Chêne-Bourg, adopté par le
Conseil municipal le 14 décembre 2010 et approuvé par le Conseil d’Etat le
16 mars 2011 prévoit au niveau de sa fiche B2 intitulée « Seymaz-Sud » une
densification par modification des limites de zones, mais indique que le
déclassement est préconisé en zone de développement 4A, sinon au besoin en
zone de développement 3 3.
Un addendum sur la stratégie d’évolution de la zone 5 a été adopté le
21 novembre 2023 par le Conseil municipal et approuvé par le Conseil d’Etat
le 17 avril 2024 indiquant au sujet du secteur Seymaz-Sud que « le processus
de modification de zone étant en cours, le périmètre n’est pas pris en compte
dans la stratégie d’évolution de la zone 5. En cohérence avec
Chêne-Bougeries, dont les terrains bordiers de la Seymaz sont également
prévus pour être densifiés par MZ, la commune de Chêne-Bourg préconise, à
l’instar du PDCom de Chêne-Bougeries, l’établissement d’un PDQ (plan
directeur de quartier) intercommunal, portant sur un périmètre de part et
d’autre de la Seymaz, de manière à assurer un développement coordonné
3

PDCom de Chêne-Bourg, fiche B2 « Seymaz-Sud », p. 181

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autour de cette infrastructure écologique majeure. Cette vision directrice
aurait en outre l’avantage de définir quelle berge est à préserver pour la
nature et quelle berge est accessible, les points de franchissement, etc. C’est
sur la base de ce PDQ, mené de manière concertée, que les périmètres à
densifier par MZ et les périmètres à maintenir en zone 5 devraient être
définis » 4.
Le projet de loi querellé répond à ces objectifs en prévoyant la création
d’une zone 3 en lieu et place de l’actuelle zone 5 qui régit le secteur concerné.
Il permettra l’usage d’une densité supérieure à celle de 0,3, applicable en zone
villas (cf. art. 59 al. 1 LCI 5), en offrant la possibilité d’y implanter des
bâtiments de hauteur plus importante et de réaliser de nouveaux logements,
avec des gabarits de construction allant à 21 mètres, voire 27 mètres pour
permettre la construction de logements supplémentaires (art. 27 al. 6 LCI) et
de développer des équipements publics. Il va donc dans le sens d’une
densification vers l’intérieur voulue par la LAT et qui est conforme au PDCn
2030 comme démontré ci-avant. De surcroît, le périmètre du projet de loi
querellé se situe à proximité de la gare du Léman-express et de l’arrêt des trams
12 et 17, ce qui va également dans le sens de la LAT qui demande de planifier
l’urbanisation en priorité sur des sites desservis de manière appropriée par les
transports publics.
Enfin, le projet de loi litigieux contribue à participer à la lutte contre la
pénurie de logement qui sévit toujours à Genève. Pour rappel, la situation sur
le marché du logement est toujours aussi tendue : en 2024, toutes les catégories
de logements ont été déclarées en situation de pénurie par le Conseil d’Etat. Le
nombre de logements vacants recensés à Genève lors de l’enquête annuelle du
1er juin 2024 est de 1 144. En d’autres termes, après s’être élevé à 1,58% en
1998, le taux de vacance n’atteint plus que 0,46% en juin 2024, étant entendu
que le taux de vacance au-delà duquel le marché du logement est considéré
comme détendu est, à Genève, de 2%.
C’est la raison pour laquelle le PDCn 2030, qui a force obligatoire pour les
autorités en vertu des art. 9 al. 1 LAT et 5 al. 6 LaLAT, a notamment pour
objectif la construction de 50 000 logements d’ici 2030 6. Il préconise ainsi, au
chiffre 2 de son concept de l’aménagement cantonal, intitulé « Mettre à
disposition les surfaces nécessaires pour répondre aux besoins de logement »,
d’ » anticipe[r] le développement démographique en mettant à disposition les
4
5
6

PDCom de Chêne-Bourg, addendum – stratégie d’évolution de la zone 5, p. 13
Loi sur les constructions et les installations diverses, du 14 avril 1988 (RSG L 5 05 ;
ci-après LCI).
PDCn 2030, 1re mise à jour, Concept de l’aménagement cantonal, p. 13

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surfaces nécessaires pour détendre le marché du logement et être en mesure
d’accueillir jusqu’à 100 000 habitants supplémentaires entre 2011 et 2030 sur
le territoire du canton, de façon à permettre une mise en œuvre effective des
objectifs de planification » 7.
En définitive, l’adoption du projet de loi querellé entre pleinement dans les
objectifs de planification directrice du PDCn 2030 et tout du moins dans les
intentions de densification du PDCom de Chêne-Bourg.
B) Réponses à l’argumentation de l’opposante
L’opposante conteste le bien-fondé de la création d’une zone 3 sur le
périmètre en raison « des conséquences négatives de ce choix pour le
développement futur ». Selon elle, une zone 3 ne permettrait pas la perception
d’une taxe d’équipement, créerait une iniquité dans la répartition des droits à
bâtir, ne donnerait pas de garantie quant aux cessions au domaine public et
rendrait les servitudes de passage ou d’usage public difficile voire impossible
à obtenir.
L’opposante indique encore que l’absence de contrôle démocratique et
concerté de la forme urbaine qu’engendrerait le régime de la zone ordinaire
serait inacceptable au vu du nombre important de propriétaires et des enjeux
forts du périmètre. Les instruments de planification à disposition de la zone
ordinaire ne permettraient ainsi ni de cadrer ni de garantir un développement
harmonieux du périmètre.
Enfin l’opposante soutient que le gabarit usuel de la zone 3 (27 m.) ne
pourrait pas s’insérer dans le secteur visé par le projet de loi querellé, qui serait
contraint d’un point de vue spatial (faible épaisseur entre l’Avenue de Bel-Air
et la Seymaz et exigence d’assurer des relations et des transitions harmonieuses
avec le bâti des quartiers résidentiels connexes). Une densité et des gabarits
plus modérés seraient selon l’opposante plus appropriés. Elle demande enfin
qu’il soit tenu compte du préavis défavorable du Conseil municipal rendu sous
la forme d’une délibération lors de sa séance du 14 mai 2024.
Ce faisant, l’opposante remet en cause le choix en opportunité opéré par
l’autorité de céans qui a adopté, le 5 mars 2021, la motion M 2436 intitulée
« pour une densification optimale et une réalisation rapide du projet au
lieu-dit « Seymaz-Sud » », consistant à opter pour une zone ordinaire 3 plutôt
qu’une zone de développement 4A, afin de construire plus de logements (270
logements en zone 3 contre 150 logements en zone de développement 4A).

7

PDCn 2030, 1re mise à jour, Concept de l’aménagement cantonal, p. 16

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Cette motion a entendu donner suite aux 38 oppositions exprimées par une
grande majorité des propriétaires des terrains concernés à l’encontre du projet
de loi 11883, proposant pour l’essentiel la création d’une zone de
développement 4A, au lieu-dit « Seymaz-Sud » portant sur le même périmètre
que le plan N° 30217-512, visé à l’article 1 du projet de loi litigieux. Selon
l’Association des propriétaires de la zone Seymaz-Sud, du plateau de Bel-Air
à Chêne-Bourg, les oppositions étaient motivées par les restrictions au droit de
propriété apportée par la zone de développement, en particulier celles portant
sur le prix de vente des terrains en cause, plusieurs propriétaires ayant acheté
leurs villas entre 2007 et 2017 « à un prix nettement supérieur au prix qui
serait imposé par l’Etat dans la perspective d’un déclassement en zone de
développement » 8. Ces considérations avaient amené ladite association,
regroupant les 80% des propriétaires de villas de ce périmètre, lors de son
assemblée générale du 20 février 2017, à voter à l’unanimité le soutien d’un
projet de déclassement en zone ordinaire 3, même s’ils auraient souhaité
préserver ce secteur en zone villas 9. En adoptant la motion M 2436, le 5 mars
2021, en application de l’art. 15A al. 5 LaLAT, l’autorité de céans a entendu
donner suite aux velléités de construire manifestées par ces propriétaires.
Celles-ci, loin de s’être démenties, semblent au contraire s’être renforcées
ensuite de la procédure d’adoption suivie par le projet de loi querellé, ainsi
qu’en témoignent l’élaboration par ceux-ci d’un plan d’implantation et de
principes d’aménagement validée par l’association précitée le 7 janvier 2025,
en vue de l’élaboration par les autorités d’un projet de plan localisé de quartier.
En optant pour la zone ordinaire 3 proposée par le projet de loi litigieux, au
terme d’une pesée de l’ensemble des circonstances et intérêts publics et privés
pertinents, l’autorité de céans entend, dans ce cas particulier, favoriser le
critère de la disponibilité juridique des terrains, en allant dans le sens des
propriétaires opposés à la zone de développement, ce qui devrait permettre de
construire plus rapidement, afin de contribuer à diminuer la grave crise du
logement qui sévit à Genève. Ceci dans la mesure où ce choix de catégorie de
zone permet de libérer les propriétaires, désireux de construire, des contraintes
de prix (contrôle indirect des prix) et des catégories de logements (art. 4A al. 1
LGZD) liées à la zone de développement et donc de rendre leurs terrains plus
rapidement disponibles pour la construction de bâtiments conformes à la zone
3. Dans le cas particulier, et encore une fois au terme d’une pesée des intérêts
en présence, l’autorité de céans est d’avis que l’intérêt de la disponibilité
juridique des terrains pour la construction, condition par ailleurs préconisée
par l’art. 15 al. 4 let. d LAT pour la création des zones à bâtir, doit l’emporter
8
9

M 2436, p. 3
M 2436, p. 3

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sur les garanties de cadrage de l’urbanisation future offertes par la zone de
développement, demandées par l’opposante.
Cela étant dit, l’autorité de céans observe que le projet de loi litigieux a
donné lieu au dépôt d’un projet de motion 3121 visant à ce que le Grand
Conseil fasse usage de son droit d’initiative en matière de PLQ (art. 1 al. 4
LExt 10). Ce projet de motion invite le Conseil d’Etat « à élaborer, en liaison
avec les propriétaires concernés, un projet de plan localisé de quartier » dont
les bases pourraient être celles ressorties des discussions organisées par
l’association des propriétaires de la zone Seymaz-Sud qui ont abouti à un plan
d’implantation et des principes d’aménagement annexés à la proposition de
motion.
L’adoption éventuelle de cette motion 3121, qui pourrait intervenir
simultanément ou successivement à celle du projet de loi litigieux, serait de
nature à répondre, au moins partiellement, aux préoccupations de l’opposante
quant à l’absence d’instrument de planification à disposition en zone ordinaire
permettant de cadrer ou de garantir un développement harmonieux du secteur.
A défaut, il sera toujours loisible à l’opposante de faire usage de son propre
droit d’initiative en matière de PLQ et demander l’élaboration d’un PLQ
concernant son territoire, en collaboration avec le département, la commission
d’urbanisme, dans le cadre d’un processus de concertation avec les particuliers
intéressés à développer le périmètre (art. 1 al. 3 LExt), une fois la loi adoptée.
Ainsi, il apparaît probable qu’un PLQ soit élaboré une fois le projet de loi
querellé adopté par l’autorité de céans, permettant ainsi de garantir un
développement harmonieux du périmètre et notamment une répartition
équitable des droits à bâtir, deux préoccupations soulevées par l’opposante.
En tout état, l’adoption du projet de loi en cause permettra d’atteindre l’un
des intérêts publics visés, à savoir, d’orienter le développement de
l’urbanisation vers l’intérieur du milieu bâti (art. 1 al. 2 let. abis LAT) en
augmentant la densité des zones à bâtir et par la même occasion le parc de
logements collectifs afin de répondre ainsi à la crise du logement qui sévit à
Genève.
Il résulte de ce qui précède que l’opposition formée à l’encontre du projet
de loi est infondée et doit être rejetée, dans la mesure où elle est recevable.

10

Loi sur l’extension des voies de communication et l’aménagement des quartiers ou
localités, du 9 mars 1929 (RSG L 1 40 ; ci-après LExt)

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Votes
1er débat
La présidente met aux voix l’entrée en matière du PL 13539 :
Oui :
10 (2 UDC, 4 PLR, 1 LJS, 1 LC, 2 MCG)
Non :
5 (3 S, 2 Ve)
Abstentions : –
L’entrée en matière est acceptée.
2e débat
La présidente procède au vote du 2e débat :
Préambule
pas d’opposition, adopté
Art. 1
pas d’opposition, adopté
Art. 2
pas d’opposition, adopté
Art. 3
pas d’opposition, adopté
Un député PLR propose un amendement à l’art. 4.
La présidente met aux voix l’amendement du député PLR à l’art. 4 :
L’opposition à la modification des limites de zones formée par la commune
de Chêne-Bourg est rejetée, dans la mesure où elle est recevable, pour les
motifs exposés dans le rapport de la commission chargée de l’examen de la
présente loi.
Oui :
10 (2 UDC, 4 PLR, 1 LJS, 1 LC, 2 MCG)
Non :
3 (1 S, 2 Ve)
Abstentions : 2 (2 S)
L’amendement est accepté.
La présidente indique que l’article 4 dans le projet de loi initial devient
l’article 5.
3e débat
La présidente met aux voix l’ensemble du PL 13539 ainsi amendé :
Oui :
10 (2 UDC, 4 PLR, 1 LJS, 1 LC, 2 MCG)
Non :
5 (3 S, 2 Ve)
Abstentions : –
Le PL 13539, tel qu’amendé, est accepté.

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Date de dépôt : 3 juin 2025
RAPPORT DE LA PREMIÈRE MINORITÉ
Rapport de Caroline Renold
En bref
Une minorité de la commission vous invite à refuser fermement le projet
de loi 13539 qui propose le déclassement de terrains en zone villas de la
commune de Chêne-Bourg, au lieu-dit « Seymaz-Sud » en zone ordinaire
(ZO).
Le déclassement et le type de zone sont un enjeu technique mais
fondamental en matière d’aménagement du canton et de droit au logement. Il
s’agit de savoir comment le territoire constructible du canton, une denrée rare
et limitée, est utilisé et pour qui on y construit.
La population genevoise est écrasée par une pénurie endémique et des
loyers excessifs et en hausse constante. Elle a ainsi besoin que soient construits
des logements à coût abordable et qu’ils soient construits rapidement. La seule
manière d’atteindre cet objectif est de construire en zone de développement,
qui permet de construire de manière planifiée, le plus rapidement possible, des
logements pour toute la population, à des prix contrôlés et abordables. Ceci est
d’autant plus le cas pour une zone située au centre de l’agglomération
genevoise, à proximité d’une gare CFF. Déclasser en zone ordinaire signifie
construire moins de logements (et moins vite), des logements qui ne sont pas
accessibles financièrement aux trois quarts de la population.
Au lieu-dit « Seymaz-Sud », la commune souhaitait déclasser en zone de
développement 4A. La majorité de droite s’y oppose et a donné mandat par
une motion 2436 au Conseil d’Etat de déclasser en zone ordinaire. Un
déclassement en zone ordinaire a pour seul résultat d’enrichir les milieux
immobiliers et les propriétaires de la zone, qui pourront spéculer en bénéficiant
de la crise du logement sur le canton.
Zone ordinaire, zone de non-droit
La zone ordinaire n’est pas un outil de politique du logement au bénéfice
de la population. Elle ne permet ni le contrôle des loyers ou des prix, ni la

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construction pour les besoins de toute la population, ni la planification et
coordination de la construction.
La zone de développement est l’outil d’aménagement qui permet de
construire du logement abordable, correspondant aux besoins de la
population, à des prix et loyers contrôlés.
Rappelons les différences principales de la zone de développement et de la
zone ordinaire 11 :
Zone ordinaire

Zone de développement

Typologie de logement totalement libre,
aucune contrainte quant au type de
logement à construire.
Aucun contrôle sur le nombre de locaux
commerciaux vs logements construits.
Seuls seront construits des logements de
haut standing, pour les plus aisés,
inaccessibles à la majorité de la
population du canton de Genève.

En application de l’art. 4A LGZD, fruit
d’un compromis politique entre toutes
les forces politiques, est garanti un
équilibre entre les types de logements
construits, qui répondent aux besoins de
l’ensemble de la population genevoise :
1/3 de logements d’utilité publique
(LUP), dont la moitié au moins de HBM
1/3 de logements locatifs LGZD,
accessibles à tous mais dont les loyers
sont contrôlés
1/3 au libre choix des constructeurs,
mais au moins 20% de propriété par
étage (PPE)

PLQ facultatif
Pas de planification des bâtiments, des
voies de communication et des espaces
publics, y compris des espaces verts :
morcellement de l’urbanisme.

PLQ obligatoire
Vision cohérente du quartier, des
besoins d’ensemble en logement, en
équipement public, en espace vert, en
commerce.

Planification parcelle par parcelle
Les propriétaires doivent s’entendre
s’ils veulent construire au-delà des
limites de leur parcelle. Vu le nombre
parcelles,
important
de
petites
processus de concertation très long.
Très certainement construction de
nombreux petits bâtiments étroits
grignotant tout espace vert. Blocage
possible par un seul propriétaire.

Répartition des droits à bâtir
Cohérence dans les constructions grâce
aux remaniements parcellaires.
Répartition des droits à bâtir entre
propriétaires de villa, égalité de
traitement entre les propriétaires.

11

Tableau repris quasi intégralement du rapport de minorité de Caroline Renold sur
le PL 10843-C, dont les enjeux sont identiques.

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Prix du terrain libre
Répercussion du coût du terrain sur les
prix des logements qui seront plus chers
et ne seront dès lors pas abordables.
Libre cours à la spéculation foncière.

Prix du terrain contrôlé
Lutte contre la spéculation immobilière,
coût abordable des logements à la
sortie.

Prix de location des logements libre
Prix des loyers soumis à tous les excès
du marché, contrôle des loyers
dépendant uniquement du locataire qui
doit contester le loyer initial en
application du droit fédéral, étant
précisé que très peu de locataires
effectuent cette démarche, par crainte
ou par mécompréhension du droit.

Loyers des logements locatifs contrôlés

Prix de vente des logements libre
En 2023, les prix au m2 des PPE étaient
57% plus élevés en ZO qu’en ZD 12.
Limite l’accès à la propriété à la classe
des revenus les plus élevés.

Prix de vente des logements contrôlé
Permet de rendre la propriété accessible
à la classe moyenne supérieure.

Pas d’indice de densité minimale fixé
par la loi 13
Mauvaise utilisation du sol, mitage du
territoire.

Indice de densité minimum LGZD 1,8
en ZD3, 1 en ZD 4A 14

Convention de droit privé sur base
volontaire
Pas de financements des équipements
publics et pas de planification des
équipements publics rendus nécessaires
par les nouvelles constructions (écoles,
routes, etc.).

Taxe d’équipement (PLQ) et cession
gratuite du domaine public pour les
équipements publics en échange du
report des droits à bâtir
Permet de financer les équipements
publics nécessaires pour accompagner
la construction de logements.

Aucun instrument pour éviter un blocage
des constructions
Un propriétaire de parcelle peut
empêcher le développement de la zone.

Droit de préemption, notamment si le
développement de la zone et la
construction de logements LUP sont
compromis

12
13
14

OCStat, https://statistique.ge.ch/domaines/infographies.asp?filtreI=05_05, prix du
m2 en zone de développement : 6587 Fr ; prix du m2 en zone ordinaire : 10 352 Fr.
Plan directeur cantonal fixe un objectif d’un indice de densité minimum de 1 à 1,8
Art. 2A LGZD

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Un propriétaire peut posséder plusieurs
logements, sans y habiter.
Inégalité dans l’accès au logement,
spéculation des propriétaires fonciers.

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Application de la loi Longchamps : le
propriétaire doit vivre dans son
logement sauf exception.
Possibilité
de
relogement
des
propriétaires de villa dans des logements
dans toute la zone de développement.

Les « avantages » de la zone ordinaire recherchés par la droite majoritaire
dans la commission sont ainsi les suivants :
– Produire des logements à des loyers ou des prix exorbitants, puisqu’il
n’existe aucun mécanisme de contrôle des prix des logements en zone
ordinaire. Ceci est au bénéfice (1) des milieux immobiliers surfant sur la
spéculation immobilière pour obtenir des gains massifs des opérations
immobilières moins contrôlées qu’en zone de développement et (2) des
propriétaires des terrains existants, en permettant la vente de terrains à des
prix spéculatifs. Rappelons qu’il n’y a aucune justification à protéger le
gain hypothétique et spéculatif qu’espère obtenir le propriétaire d’une villa
dans une zone à développer. Ce gain n’est lié à aucun investissement, aucun
travail – le prix de l’investissement et de l’inflation étant toujours payé au
propriétaire d’une parcelle qui sera développée – mais est uniquement lié à
la rareté du terrain et au besoin de construire du logement, il est donc
uniquement spéculatif.
– Construire des logements inaccessibles aux bas revenus et à la classe
moyenne, soit l’écrasante majorité de la population. En effet, aucun
logement LUP n’est construit en zone ordinaire, car les marges ne sont pas
assez intéressantes pour les promoteurs. De plus, les prix des loyers n’étant
pas contrôlés en zone ordinaire, les loyers sont inaccessibles à la classe
moyenne. Il en est de même des prix de vente des PPE. Ces logements ne
devront en effet pas répondre au besoin prépondérant de la population. Les
promoteurs pourraient ainsi construire des logements de grand luxe, de
plusieurs étages. A proximité d’une gare CFF et d’un cours d’eau lieu
d’agrément, ce risque est presque une certitude.
– Construire de manière non planifiée, sans réflexion globale, sans réflexions
sur les infrastructures publiques, et sans financement de ces dernières.
– Repousser aux calendes grecques la construction de logements. En effet,
les propriétaires de parcelles doivent s’entendre pour construire au-delà de
leur parcelle et ceci peut prendre énormément de temps. Si un seul
propriétaire s’oppose à la construction, l’ensemble du projet est bloqué, et
il n’existe aucun instrument permettant de passer outre l’opposition de cet

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unique propriétaire. De plus, de nombreux propriétaires de villa n’ont
aucune envie de quitter leur parcelle et s’opposent par tous les moyens
possibles à la construction de nouveaux logements.
La zone ordinaire garantit ainsi que l’on ne construira pas, ou peu et mal,
et au plus tôt dans des décennies.
Rappelons en outre que la commune ne souhaite pas une zone ordinaire
mais une zone de développement 4A, comme elle l’avait inscrit dans son plan
directeur communal et comme ceci a été rappelé par son Conseil administratif
en février 2025 encore.
Une majorité ne respecte pas ses engagements
Ce projet de loi, déposé par le Conseil d’Etat contraint et forcé par une
motion parlementaire, constitue en un contournement manifeste du compromis
politique large trouvé entre les acteurs intéressés et entériné par l’art. 4A
LGZD.
L’art. 4A LGZD réglemente quelle typologie de logements doit être
construite en zone de développement et prévoit la règle des trois tiers : en zone
de développement, doivent être construits un tiers de logements d’utilité
publique LUP dont la moitié de HBM, un tiers de logements locatifs libres à
loyers contrôlés et un tiers laissé à la libre disposition du constructeur dont
20% de PPE. Cette répartition est le fruit de concessions réciproques des
milieux locataires et immobiliers et des différents partis politiques. Il a été
porté par tous les partis politiques. Il permet de s’assurer que le territoire rare
du canton et les constructions qui y sont construites permettent de répondre
aux besoins prépondérants de la population genevoise. Ce compromis a été
soutenu par tous les partis politiques et notamment par les partis de la majorité
qui, aujourd’hui, dans ce projet de loi et dans d’autres, le rend inopérant en
contournant la zone de développement et en prétendant déclasser en zone
ordinaire.
Les partis de la majorité – PLR, UDC, LJC, MCG, LC – trahissent les
accords et les compromis conclus et la paix du logement trouvée par le biais
de cet art. 4A LGZD, retardant ainsi la construction des logements dont la
population a cruellement besoin. Ces partis violent leur engagement pour la
paix du logement à Genève.
La motion M 3121 : un cache-misère
La majorité de droite qui se rend bien compte que la population n’est pas
dupe et qu’elle n’a aucun intérêt à un déclassement en zone ordinaire tente de
nous faire croire qu’il serait possible de réglementer la zone ordinaire en lui

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adjoignant une motion censée permettre une planification et une prise en
charge d’une partie des frais publics de raccordement.
Ceci n’est que gesticulation politique. Cette motion ne permet de s’attaquer
à aucun des problèmes de la zone ordinaire. Pire : elle entretient l’illusion
qu’on pourrait « domestiquer » la zone ordinaire alors que la zone ordinaire est
précisément une zone de non-droit.
Cette motion ne règle en rien la question fondamentale de l’accessibilité
des logements construits. En effet, cette motion ne propose nullement de
contrôler les prix des loyers ou des logements PPE, ou de réglementer la
typologie des logements construits. Les motionnaires défendent que du
logement soit construit pour une partie privilégiée et ultra-minoritaire de la
population.
La motion prétend imposer une taxe de raccordement aux propriétaires,
afin de pallier la problématique du financement des infrastructures publiques.
Mais il n’existe pas de base légale suffisante pour prélever une telle taxe en
zone ordinaire – les chevronnés juristes du département l’ont clairement
indiqué. La motion ne peut rien changer à cela, puisqu’elle ne peut être une
base suffisante à elle seule pour imposer le prélèvement d’une taxe.
Cette motion apporte une seule plus-value : elle impose le développement
d’un plan localisé de quartier (PLQ), et permet ainsi une planification
coordonnée des constructions. La coordination s’arrête toutefois là,
puisqu’aucun des outils indispensables de la zone de développement ne sera à
disposition pour mettre en œuvre une planification de quartier : report des
droits à bâtir, annulation des servitudes, droit de préemption en cas de
propriétaire bloquant le développement, densité minimale, etc. A défaut de
coordination et d’instruments permettant de s’opposer aux blocages, les
constructions ne verront probablement pas le jour, ou alors, pas avant des
décennies.
Plus généralement, la manière de faire proposée par cette motion est
fondamentalement erronée : elle propose de faire des zones de non-droit en
matière d’aménagement, en créant une zone ordinaire particulière. Elle bazarde
les principes d’aménagements qui permettent au canton de réaliser plusieurs
milliers de logements par an et s’apprête à gaspiller plusieurs hectares dans un
secteur où la collectivité a beaucoup investi (gare et renaturation de la
Seymaz). Ce faisant, la motion fait fi des principes de légalité et d’égalité de
traitement en droit de l’aménagement genevois. En ce sens, la motion est
contraire au droit supérieur.

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En conclusion, le PL 13539 comme la M 3121 doivent être
vigoureusement rejetés, ils sont nocifs pour la construction de logements
à Genève et prétéritent les droits de la population de se loger à prix
abordable.

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Date de dépôt : 30 mai 2025
RAPPORT DE LA SECONDE MINORITÉ
Rapport de David Martin
Le présent rapport de minorité est déposé par la minorité Verte afin
d’exprimer notre opposition au projet de loi 13539 visant à déclasser la zone
villas dite « Seymaz-Sud » en zone ordinaire 3 (ZO). Nous serions en revanche
favorables à une zone de développement 4, comme prévu initialement en
accord avec la commune de Chêne-Bourg. En effet, construire plus de
logements dans ce secteur directement voisin de la gare de Chêne-Bourg
semble une évidence. Et la zone de développement 4 – à savoir une densité
modérée – peut se justifier, compte tenu de la proximité directe de la Seymaz
et de son cordon boisé.
C’est donc le principe de la zone ordinaire que nous critiquons ici et que
nous combattons dans le présent rapport. Contrairement à ce que prétend la
majorité, la zone ordinaire n’offre aucunement une garantie de rapidité, bien
au contraire. Sans les instruments éprouvés de la zone de développement, les
risques de blocages ou de développement incontrôlés sont très nombreux. Cette
modification de zone nous semble incompatible avec les objectifs de justice
spatiale, de mixité sociale et de développement urbain cohérent, maîtrisé et
harmonieux.
Un principe plébiscité par la population en 2019 : la priorité à la zone de
développement
En 2019, le peuple genevois s’est clairement exprimé en faveur de la zone
de développement, en acceptant à près de 60% l’initiative populaire cantonale
162 « Construisons des logements pour toutes et tous : une priorité en période
de pénurie ! ».
Cette initiative a conduit à la modification de la loi d’application de la loi
fédérale sur l’aménagement du territoire (LaLAT – L 1 30), par l’introduction
de l’article 12A, qui dispose : « En période de pénurie de logements, soit
lorsque le taux de logements vacants est inférieur à 2%, et afin de favoriser la
création de logements répondant aux besoins prépondérants de la population,
le Conseil d’Etat ne peut proposer que des modifications de limites de zones

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soumises à la loi générale sur les zones de développement, du 29 juin 1957, à
l’exception des périmètres qui ne sont pas destinés au logement. »
Ce principe vise à garantir que les projets d’urbanisation s’inscrivent
prioritairement dans un cadre maîtrisé, avec des logements abordables et des
outils de planification appropriés. Bien qu’il corresponde à une marge de
manœuvre à disposition du Grand Conseil, le PL 13539, en instaurant une zone
ordinaire sur un périmètre aussi stratégique, entre donc en contradiction directe
avec la volonté populaire exprimée en votation, à savoir que les terrains à
densifier soient destinés à du logement abordable et à l’intérêt général.
Une absence totale de contrôle des prix : un risque spéculatif évident
Le principal reproche que nous adressons à ce projet est l’absence de tout
mécanisme de contrôle des prix. En zone ordinaire, ni les loyers ni les prix de
vente en PPE ne peuvent être maîtrisés. Cette situation ouvre grand la porte à
une spéculation immobilière sur des terrains stratégiques du canton. Les prix
de vente estimés atteignent des niveaux tels qu’ils rendent ces logements
inaccessibles à la grande majorité de la population genevoise.
Selon les données de l’OCSTAT, les PPE en zone ordinaire se vendent en
moyenne 57% plus cher que celles en zone de développement. Si l’on
considère que moins de 20% des ménages genevois peuvent déjà accéder à la
propriété en ZD, ce pourcentage chute à moins de 10% en ZO. L’argument
selon lequel ce projet permettrait de loger la classe moyenne ne repose sur
aucune garantie objective. Il constitue, au contraire, une réservation d’un
potentiel foncier rare au profit d’une minorité très aisée.
Un contournement du contrat social en matière de logement
Le modèle genevois repose sur un principe de redistribution équilibré dans
les zones de développement : un tiers de logements d’utilité publique, un tiers
en location libre et jusqu’à un tiers en PPE. Ce mécanisme garantit une mixité
sociale, des logements abordables et des moyens pour les équipements publics.
En ZO, aucun de ces instruments n’est applicable.
Le PL 13539 permettrait donc à des intérêts privés de capter la valeur
foncière générée par le déclassement, sans réelle contrepartie pour la
collectivité. Cela constitue un contournement manifeste de la philosophie de
l’aménagement genevois et une remise en cause de la politique du logement
telle que définie par la LGZD.
Comme l’a rappelé M. Hodgers, conseiller d’Etat, lors de son audition en
commission : « Le projet consacre un enrichissement privé sans aucune des

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contreparties prévues en zone de développement. On veut les droits à bâtir,
mais pas la mixité, pas les logements sociaux, pas les équipements publics. »
Un urbanisme d’apprentis sorciers
En ZO, la planification repose sur des initiatives individuelles ou des
accords entre propriétaires. Cela fragilise la capacité de l’Etat et des communes
à orienter le développement du quartier. L’absence de règles contraignantes
sur les gabarits, les servitudes, les accès ou les équipements pose un risque réel
de fragmentation urbaine, voire de blocage total.
Le PL 13539 est certes accompagné d’une motion appelant le Conseil
d’Etat à élaborer un plan localisé de quartier (PLQ) pour encadrer le
développement du périmètre. Toutefois, il y a de sérieux doutes sur la force
contraignante de cette motion. Comme l’a rappelé M. Pauli, secrétaire adjoint
à la direction juridique de l’office de l’urbanisme (DT) : « en zone ordinaire,
on court le risque qu’un PLQ soit court-circuité par une autorisation de
construire ». En effet, « le refus conservatoire ouvre un délai d’un an pour
mettre à l’enquête un PLQ, mais au-delà, si les délais ne sont pas respectés, le
propriétaire retrouve ses droits à bâtir, ce qui limite la portée effective de cet
outil ».
De plus, l’Association Seymaz-Sud qui regroupe une partie des
propriétaires de villas du périmètre s’est dite favorable à un PLQ, pour autant
qu’il soit conforme à une image directrice jointe à ladite motion. Mais
l’expérience de l’élaboration de PLQ montre que la forme d’une première
image évolue forcément beaucoup dès qu’elle est confrontée à la faisabilité
technique et juridique – on peut citer par exemple la façon dont seront gérés le
stationnement et les accès pompiers, ce qui n’est pas renseigné par l’image
elle-même. Et si l’image change, est-ce que les propriétaires seront toujours
aussi favorables au PLQ, respectivement une taxe d’équipement ?
Cette insécurité juridique est d’autant plus problématique que la taxe
d’équipement envisagée pour financer les infrastructures publiques n’a elle
non plus aucune base légale en zone ordinaire. Le DT lui-même a rappelé que
les outils de coordination (taxe d’équipement, cessions gratuites, échanges de
droits à bâtir) ne sont disponibles qu’en ZD. En ZO, leur application dépend
d’accords volontaires entre privés et reste donc pour le moins aléatoire.
M. Pauli a par ailleurs précisé : « La levée des servitudes croisées en zone
ordinaire ne peut intervenir que si l’intérêt public est suffisamment démontré,
ce qui est juridiquement difficile à établir dans un périmètre non planifié ».
Le développement de Seymaz-Sud risquerait ainsi d’être dicté par les
logiques marchandes et non par l’intérêt général.

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Une position locale insuffisamment prise en compte
La commune de Chêne-Bourg a inscrit ce site en zone de développement 4
dans son plan directeur communal. M. Jean-Luc Boesiger, conseiller
administratif de Chêne-Bourg, rappelait encore dans un e-mail de février
2025 : « Nous restons, bien entendu, convaincus que la solution soutenue par
notre Conseil administratif, à savoir un déclassement en zone de
développement 4A, est celle qui convient le mieux à notre vision du
développement territorial de la commune. »
Face à l’entêtement de la majorité de droite du Grand Conseil pour la zone
ordinaire, le Conseil administratif a conditionné son entrée en matière pour de
la zone ordinaire à la mise en place « d’un cadre solide et juridiquement
incontestable, condition préalable essentielle à toute future démarche visant un
développement de la zone » et permettant en particulier de garantir l’adoption
d’un PLQ et d’une taxe d’équipement. Or, le dispositif proposé ne permet ni
l’un ni l’autre avec un degré suffisant de certitude.
Comme l’a souligné M. Boesiger dans une déclaration reprise par la
presse : « Nous essayons de croire que le Grand Conseil va présenter des
garanties légalement contraignantes et valables, mais nous avons des doutes.
(…) Nous préférons accompagner le développement que le subir en jouant aux
apprentis sorciers. » (Le Temps, 26 mars 2025).
Vers un référendum ?
Le secteur Seymaz-Sud – voisin de la gare de Chêne-Bourg – est un
périmètre stratégique pour la construction de logements accessibles et
abordables pour la population genevoise. Modifier la zone d’affectation est
donc une bonne chose, mais certainement pas en zone ordinaire. L’impératif
de construire des logements ne fait aucun doute, mais cela ne saurait justifier
un renoncement aux principes de solidarité, de justice sociale et de maîtrise
publique qui fondent la politique genevoise d’aménagement et qui sont inscrits
dans la LGZD depuis son adoption en 1957 !
Nous appelons donc à un retour à une zone de développement 4A,
permettant une densification planifiée, équilibrée et conforme aux intérêts de
l’ensemble de la population genevoise.
L’acceptation du PL 13539 dans sa forme actuelle créerait un inquiétant
précédent dans le canton : celui de permettre un déclassement et un gaspillage
de foncier sans les instruments de régulation et de redistribution habituels. Cela
pourrait ouvrir la voie à d’autres projets de zone ordinaire, affaiblissant à terme
la capacité des autorités à planifier le développement du territoire dans un
cadre équilibré et durable.

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Pour l’ensemble de ces raisons, la minorité Verte appelle au rejet du
PL 13539 tel que présenté. Si ce projet est voté par le Grand Conseil, il est fort
probable qu’un référendum soit lancé…